3 Masalah Besar Pasar Properti
Pada sore hari tanggal 3 Agustus, Perdana Menteri Pham Minh Chinh memimpin konferensi daring untuk mengevaluasi hasil implementasi Resolusi No. 33/NQ-CP tanggal 11 Maret Pemerintah dan mengusulkan solusi untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan bagi pasar real estat.
 |
| Bapak Le Tu Minh, Ketua Perusahaan Saham Gabungan IMG Investment, berbicara di konferensi tersebut. (Sumber: VGP) |
Berbicara pada konferensi tersebut, Tn. Le Tu Minh, Ketua Perusahaan Saham Gabungan Investasi IMG, mengatakan bahwa hakikat penghapusan kesulitan pasar real estat yang menjadi perhatian Pemerintah terletak pada 3 isu.
Yang pertama adalah memerangi spekulasi tanah.
Menurutnya, saat ini spekulasi tanah dan manipulasi pasar properti sedang memengaruhi perekonomian Vietnam. Orang-orang membeli tanah sambil menunggu kesempatan kenaikan harga, menyebabkan sebagian tenaga produktif "tertidur" dan tidak efektif, yang merupakan pemborosan besar.
Pengalaman negara lain menunjukkan penggunaan pajak untuk mengatur spekulasi. Ia mencontohkan sebuah perusahaan yang saat ini memiliki proyek di Australia, yang harus membayar pajak tanah sebesar 2% setiap tahun. Harga tanah dinilai secara independen oleh otoritas pajak setiap tahun.
Setiap tahun, unit ini harus membayar pajak tanah sebesar 700.000-800.000 dolar AS jika proyek belum terlaksana. Tahun ini, pemerintah daerah memutuskan untuk menaikkan tarif pajak ini menjadi 4%.
"Jika Vietnam menerapkan kebijakan ini, hanya mereka yang benar-benar mengerjakan proyek yang berani menguasai tanah, dan ketika menguasai tanah, mereka harus mengerjakan proyek dengan sangat cepat. Langkah ini tidak hanya mencegah spekulasi tanah tetapi juga membantu Kementerian Keuangan memiliki sumber pendapatan yang besar," ujar Bapak Minh.
Perwakilan dunia usaha mengusulkan kepada Panitia Perancang Undang-Undang Pertanahan agar menambah dan menerapkan tarif pajak bumi dan bangunan sebesar 2% per tahun dan menerapkan pajak progresif apabila bidang tanah tidak diusahakan atau tidak mendatangkan keuntungan, seperti yang dilakukan di luar negeri.
Yang kedua adalah kebijakan pengelolaan suku bunga Bank Negara. Ia yakin sudah saatnya menurunkan suku bunga jangka menengah menjadi di bawah 10% per tahun, khususnya sekitar 8,5% per tahun plus minus seperti 2 tahun lalu, karena dengan suku bunga jangka menengah di atas 10%, tidak ada perekonomian yang sehat.
Suku bunga di negara lain adalah 3-5% per tahun. Di Vietnam, suku bunga 5-6 bulan yang lalu sekitar 12-14% per tahun. Para pelaku bisnis enggan meminjam, tidak berani meminjam, dan pelanggan kehilangan kepercayaan di pasar properti, sehingga mereka menginvestasikan uang mereka di sektor lain.
Ia juga mengusulkan langkah-langkah untuk mencegah atau membatasi bisnis properti berpartisipasi dalam perbankan, dan sebaliknya. Hal ini disebabkan bisnis yang terlibat di kedua bidang tersebut memobilisasi modal sosial terutama untuk bisnis mereka sendiri dan berdampak kecil terhadap masyarakat, bahkan menciptakan taipan yang memonopoli perekonomian.
Ketiga , menghilangkan hambatan hukum dan menangani prosedur administratif.
Kesulitan terbesar bagi bisnis properti saat ini adalah masalah hukum, bukan masalah perbankan. Terdapat tumpang tindih dalam masalah hukum, isu yang sama, regulasi yang sama tetapi banyak interpretasi, dan penegakan hukum tidak diterapkan dan tidak berani dilakukan, terutama di tingkat daerah.
Oleh karena itu, beliau menyarankan agar sistem hukum segera diselesaikan agar para pejabat dapat bekerja dengan tenang. Perlu ada peraturan perundang-undangan yang jelas tentang desentralisasi wewenang dan tanggung jawab di semua tingkatan, yang secara tegas menetapkan: isi yang harus diselesaikan, waktu penyelesaian, dan tanggung jawab jika batas waktu terlampaui.
Para pemimpin perusahaan juga mengusulkan agar Kementerian Perencanaan dan Investasi mengizinkan perusahaan Vietnam untuk menerapkan Pasal 44.3 Undang-Undang Penanaman Modal dan Pasal 126 Undang-Undang Pertanahan, memperpanjang masa sewa lahan, atau mengizinkan perusahaan membayar sewa lahan selama 70 tahun agar kawasan industri memiliki jangka waktu yang cukup dan cukup menarik bagi para penyewa lahan. Hal ini sesuai dengan undang-undang dan meningkatkan pendapatan daerah.
Vila dan tanah kavling keduanya didiskon
Laporan pasar real estat Kementerian Konstruksi yang baru-baru ini dirilis menunjukkan bahwa pada kuartal kedua, terdapat hampir 100.000 transaksi yang berhasil. Dari jumlah tersebut, volume transaksi kuartal kedua terutama berfokus pada segmen tanah dengan 67.525 transaksi yang berhasil, setara dengan sekitar 99,9% dibandingkan kuartal pertama, dan sekitar 31,5% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Sisanya hampir 30.000 transaksi berhasil untuk apartemen dan rumah individu, yang mencakup 75,61% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, setara dengan sekitar 43,03% dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu.
Namun, pada kuartal kedua, segmen properti berupa rumah dan kavling tanah di proyek-proyek yang diminati investor sebagian besar bersifat spekulatif. Minat pembeli terhadap segmen properti di atas tidak lagi seperti sebelumnya.
Selain itu, banyak investor menghadapi masalah arus kas, menggunakan terlalu banyak leverage keuangan, dan pengembang telah berhenti mendukung suku bunga pinjaman. Pasar mengalami penurunan likuiditas yang tajam, yang menyebabkan semakin banyak transaksi yang merugikan.
Harga jual segmen vila dan lahan proyek di banyak lokasi pada kuartal ini terus menurun sekitar 2-5% dibandingkan kuartal sebelumnya. Selain itu, properti-properti ini kemungkinan akan terus disesuaikan dengan nilai yang sesuai, sesuai dengan nilai investasi produk dan infrastruktur regional di masa mendatang.
Beberapa daerah telah mengalami penurunan harga transaksi yang signifikan, terutama di distrik pinggiran kota dan daerah pinggiran pada kuartal ini seperti: distrik Ha Dong, distrik Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); Distrik 12, distrik Binh Chanh, distrik Nha Be (HCMC); distrik Ngu Hanh Son (Da Nang); kota Bien Hoa, distrik Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc: Menyerukan investasi dalam 6 proyek perumahan sosial
Berdasarkan kebutuhan praktis di wilayah tersebut, Komite Rakyat provinsi Vinh Phuc meminta investor untuk membangun 6 proyek perumahan sosial dengan skala sekitar 8.000 apartemen dan rumah bandar untuk pekerja.
Vinh Phuc merupakan provinsi dengan industri yang maju, di kawasan tersebut terdapat banyak kawasan industri yang menarik banyak konsentrasi pekerja, sehingga kebutuhan akan perumahan untuk tempat tinggal bagi banyak keluarga pekerja khususnya dan masyarakat berpenghasilan rendah pada umumnya merupakan masalah yang mendesak.
Diketahui bahwa sejak tahun 2014 hingga saat ini, Dewan Rakyat dan Komite Rakyat Provinsi Vinh Phuc telah mengeluarkan berbagai mekanisme, kebijakan, dan peraturan terkait pengelolaan dan pengembangan perumahan bagi masyarakat sosial. Khususnya, Keputusan Dewan Rakyat Provinsi No. 159 tentang dukungan proyek perumahan sosial bagi pekerja dan masyarakat berpenghasilan rendah di provinsi tersebut pada periode 2015-2020; Keputusan Komite Rakyat Provinsi No. 14 tentang kriteria prioritas pemilihan masyarakat yang memenuhi syarat untuk menyewa dan membeli perumahan sosial di provinsi tersebut; Keputusan No. 179 tentang rencana pelaksanaan Program Pengembangan Perumahan Provinsi Vinh Phuc hingga tahun 2020, dengan visi hingga tahun 2030; Keputusan No. 1247 tentang penetapan rencana pengembangan perumahan 5 tahun, periode 2021-2025...
Selain mengarahkan departemen, cabang, dan daerah untuk memperkuat manajemen dan menarik investasi dalam proyek pembangunan perumahan, Provinsi Vinh Phuc juga memprioritaskan alokasi modal untuk pembangunan perumahan. Pada tahun 2023 saja, modal untuk pembangunan perumahan di provinsi ini mencapai 8.606 miliar VND. Dari jumlah tersebut, modal untuk pembangunan perumahan komersial mencapai 2.748 miliar VND; modal untuk pembangunan perumahan sosial mencapai 164 miliar VND; dan modal untuk rumah tangga dan individu yang membangun sendiri mencapai 5.694 miliar VND.
Bapak Nguyen Thanh Ha - Wakil Direktur Departemen Konstruksi Provinsi Vinh Phuc mengatakan bahwa di Provinsi Vinh Phuc, saat ini terdapat 5 proyek perumahan sosial yang sedang dilaksanakan, meliputi: Kawasan perumahan berpendapatan rendah Vinaconex Xuan Mai; Kawasan perumahan bagi pekerja dan masyarakat berpendapatan rendah di Kelurahan Khai Quang; Kawasan perumahan sosial bertingkat tinggi bagi pekerja di kawasan Goc Nu, Kelurahan Khai Quang (Kota Vinh Yen); Kawasan perumahan berpendapatan rendah 8T, Kelurahan Xuan Hoa, Kota Phuc Yen; Kawasan perumahan sosial di Kelurahan Phuc Thang (Kota Phuc Yen).
"Proyek-proyek perumahan sosial di atas telah berinvestasi dan menyelesaikan pembangunan 1.623 rumah dengan luas 50-70 m²/rumah, memenuhi kebutuhan perumahan para pekerja dan masyarakat berpenghasilan rendah sejak tahun 2015 hingga saat ini. Saat ini, Komite Rakyat Provinsi Vinh Phuc terus mengupayakan investasi dalam 6 proyek perumahan sosial dengan skala sekitar 8.000 rumah dan rumah bandar untuk pekerja. Prosedur pelaksanaan proyek sedang dilaksanakan sesuai peraturan," ujar Bapak Nguyen Thanh Ha.
Sesuai dengan proyek Perdana Menteri "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit rumah susun sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030", Provinsi Vinh Phuc menargetkan pembangunan 28.300 unit rumah susun, yang mana 8.800 unit harus diselesaikan pada periode 2022-2025 dan 19.500 unit harus diselesaikan pada periode 2026-2030. Ini merupakan target besar yang membutuhkan upaya dan tekad yang kuat dari berbagai departemen dan instansi terkait untuk mencapainya.
Thanh Hoa: Daftar proyek perumahan sosial yang terlambat dari jadwal
Menurut informasi dari Departemen Konstruksi Thanh Hoa, saat ini di provinsi tersebut terdapat 18 proyek perumahan sosial yang telah diinvestasikan dan sedang dibangun, yang mana 12 proyek berjalan sesuai jadwal, telah menggunakan sebagian atau seluruh proyek, dan 6 proyek terlambat dari jadwal.
 |
| Proyek perumahan sosial di Jalan Bao Ngoai. (Sumber: Kementerian Konstruksi) |
Diketahui bahwa penyebab lambatnya kemajuan proyek ditentukan oleh instansi fungsional Provinsi Thanh Hoa, antara lain lambatnya pembebasan lahan, lambatnya pelaksanaan investasi dan konstruksi oleh investor atas lahan yang dialokasikan, serta kurangnya kemampuan ilmiah dalam mengelola investasi dan konstruksi proyek. Di antara proyek perumahan sosial yang lambat kemajuannya di Thanh Hoa, pertama-tama, kita harus menyebutkan Proyek Perumahan Sosial AMC I di Distrik Quang Thanh, Kota Thanh Hoa, yang telah "ditunda" selama bertahun-tahun.
Pada tanggal 24 September 2014, Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa mengeluarkan Dokumen No. 8870 yang menyetujui investasi dalam proyek pembangunan perumahan sosial di Kawasan Perumahan Sosial AMC I di Distrik Quang Thanh, Kota Thanh Hoa.
Oleh karena itu, Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa menyetujui investor, AMC Global Development Joint Stock Company, untuk berinvestasi dalam Proyek Perumahan Sosial AMC I. Tujuan investasi dan pembangunan ini adalah untuk menciptakan kondisi bagi masyarakat berpenghasilan rendah di wilayah tersebut untuk memiliki hunian yang layak, memenuhi kebutuhan sekitar 900 rumah tangga dengan total investasi hampir 527 miliar VND, yang berasal dari modal sendiri dan sumber modal lain yang sah.
Proyek ini diperpanjang oleh Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa selama kurang lebih 36 bulan. Di antaranya, masa persiapan investasi adalah 6 bulan sejak tanggal persetujuan investasi proyek, dan masa pelaksanaan investasi adalah 30 bulan, terhitung sejak 6 Agustus 2020 hingga 6 Februari 2023. Setelah resmi dibangun pada 21 Januari 2021, hingga saat ini, Perumahan Sosial AMC I hanya memiliki beberapa item konstruksi yang belum selesai, dan gulma tumbuh liar di dalam kompleks proyek.
Berikutnya, proyek perumahan sosial Bao Ngoai, Kelurahan Dong Huong, Kota Thanh Hoa, mengalami serangkaian pelanggaran yang menyebabkan proyek tersebut "terhambat" hingga kini. Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa menerbitkan Dokumen No. 3071 yang menyetujui kebijakan investasi proyek ini pada tahun 2018. Perusahaan Saham Gabungan Perdagangan Konstruksi 379 (berlokasi di Hanoi) bertindak sebagai investor.
Pada akhir tahun 2022, meskipun otoritas yang berwenang belum menerima dan mengizinkan apartemen untuk digunakan, banyak rumah tangga yang membeli apartemen di gedung apartemen 379 pindah dan tinggal bebas.
Pada tanggal 9 Januari 2023, Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa memutuskan untuk memberikan denda administratif sebesar 80 juta VND kepada Perusahaan Saham Gabungan Pembangunan Konstruksi - Perumahan 379 karena melakukan penggunaan dan pengoperasian proyek tanpa dokumen yang menyetujui hasil penerimaan pencegahan dan pemadaman kebakaran.
Setelah menyelenggarakan inspeksi penerimaan penyelesaian proyek, Kementerian Konstruksi baru-baru ini mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa, yang menyatakan bahwa proyek di atas tidak memenuhi persyaratan penerimaan hasil penyelesaian menurut peraturan.
Di samping kedua proyek perumahan sosial di atas, empat proyek perumahan sosial lainnya di Thanh Hoa juga mengalami nasib yang sama, meliputi: Perumahan sosial di distrik Quang Thanh, Kota Thanh Hoa, yang diinvestasikan oleh Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; perumahan pekerja di Hoang Long Industrial and Urban Park, distrik Tao Xuyen, Kota Thanh Hoa, yang diinvestasikan oleh Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; pembangunan perumahan sosial untuk pekerja di kawasan timur Le Mon Industrial Park, Kota Thanh Hoa, yang diinvestasikan oleh Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; perumahan sosial di distrik Quang Thang, Kota Thanh Hoa, yang diinvestasikan oleh An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
[iklan_2]
Sumber
![[Foto] Kongres Partai Hanoi ke-18 mengadakan sesi persiapan.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/15/1760521600666_ndo_br_img-0801-jpg.webp)
Komentar (0)