Apakah Dana Perumahan Nasional merupakan solusi untuk 'krisis' perumahan di Vietnam?

(CLO) Pemerintah baru saja membentuk Dana Perumahan Nasional untuk mengatasi kekurangan perumahan yang serius, ketika harga rumah jauh melebihi pendapatan dan pasokan semakin menipis.

Harga rumah di Hanoi hampir naik dua kali lipat hanya dalam 6 tahun

Dalam beberapa tahun terakhir, harga perumahan terus-menerus "menembus puncak" dan mencapai tingkat harga baru, menjadi topik hangat mulai dari agenda Majelis Nasional hingga forum sosial.

Menurut data penelitian dari Institut Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE), pada akhir kuartal ketiga tahun 2025, indeks harga apartemen di Hanoi, Da Nang , dan Kota Ho Chi Minh masing-masing meningkat sebesar 96,2%, 72,6%, dan 56,9% dibandingkan dengan tahun 2019.

Harga jual rata-rata proyek dalam sampel yang ditetapkan di ketiga kota ini telah mencapai 78,9 juta VND/m2 di Hanoi, 67,4 juta VND/m2 di Da Nang, dan 81,6 juta VND/m2 di Kota Ho Chi Minh.

Harga rumah di banyak daerah terus naik. (Foto ilustrasi/DN)

Hingga kini, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh bergerak ke arah harga yang lebih tinggi setelah periode akumulasi yang panjang, sementara harga apartemen di Da Nang dan Hanoi mulai bergerak sideways dengan harga tinggi karena investor belum berada di bawah banyak tekanan finansial dan ekspektasi kenaikan harga masih dipertahankan.

Sementara itu, pendapatan rata-rata pekerja hanya sekitar 15 juta VND/bulan, membuat rasio harga/pendapatan perumahan jauh di luar jangkauan.

Diperlukan waktu sekitar 10 tahun bagi pasangan muda untuk menabung cukup modal guna membeli rumah, tetapi selama waktu tersebut, harga rumah meningkat lebih cepat daripada tabungan, sehingga terjadi situasi di mana "tabungan tidak akan pernah bisa mengimbangi harga rumah."

Realitasnya membuat pilihan menyewa rumah untuk jangka panjang menjadi tren yang semakin populer. Namun, dalam konteks pasar sewa rumah di Vietnam yang masih kurang profesionalisme dan stabilitas, menyewa rumah hanya dapat membantu mengurangi tekanan finansial dalam jangka pendek, tetapi tidak dapat memenuhi kebutuhan perumahan berkelanjutan masyarakat.

Meskipun Negara telah mengeluarkan banyak kebijakan untuk mempromosikan pengembangan perumahan sosial (NƠXH), membantu meningkatkan kecepatan pelaksanaan Proyek NƠXH, hasilnya belum memenuhi harapan.

Sebab, pembangunan perumahan sosial saat ini sebagian besar bertumpu pada kebijakan yang mendorong pelaku usaha. Akan tetapi, margin keuntungan yang rendah, prosedur yang rumit, minimnya dana lahan bersih, dan mekanisme insentif yang belum stabil membuat pelaku usaha kurang termotivasi untuk berpartisipasi.

Menghadapi situasi ini, banyak ahli telah merekomendasikan perubahan model pembangunan perumahan sosial ke arah Negara yang memainkan peran utama, mulai dari perencanaan kebijakan, alokasi lahan, sumber modal hingga organisasi implementasi.

Dana Perumahan Nasional dibutuhkan

Baru-baru ini, Pemerintah mengeluarkan Keputusan 302/2025, yang membentuk Dana Perumahan Nasional, yang beroperasi pada dua tingkat: Dana Pusat didirikan dan dikelola oleh Kementerian Konstruksi, sementara Dana Lokal didirikan dan dikelola oleh Komite Rakyat Provinsi.

Sumber dananya bermacam-macam, termasuk anggaran negara, nilai dana tanah untuk infrastruktur perumahan sosial, hasil penjualan properti publik, hasil pelelangan hak guna tanah, dan sumbangan sukarela dari dalam dan luar negeri serta sumber sah lainnya.

Khususnya, tujuan inti Dana tersebut adalah untuk menciptakan dan mengembangkan perumahan sosial untuk disewakan, dan juga diperbolehkan untuk membeli perumahan komersial untuk disewakan kepada pejabat, pegawai negeri sipil, pegawai negeri, dan pekerja.

Mengomentari masalah ini, Institut Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE) percaya bahwa partisipasi langsung Negara dalam menciptakan perumahan sosial, khususnya perumahan sosial untuk disewa, merupakan solusi perumahan yang strategis, sejalan dengan tren internasional.

Banyak pakar berpendapat bahwa pembentukan Dana Perumahan Nasional diperlukan. (Foto ilustrasi/CD)

Faktanya, banyak negara telah berhasil menerapkan model ini. Misalnya, di Singapura, lebih dari 80% penduduknya tinggal di rumah yang dikembangkan oleh HDB, Korea Selatan telah mendirikan badan usaha milik negara yang khusus mengembangkan perumahan sosial, dan Jerman memiliki kebijakan dukungan jangka panjang untuk perumahan murah dengan komitmen untuk menyewa di bawah harga pasar selama 15-25 tahun.

Di Vietnam, mengembangkan pasar perumahan sewa merupakan langkah penting. Dalam konteks kenaikan harga perumahan sosial, yang melampaui kemampuan finansial banyak kelompok berpenghasilan menengah, dan banyaknya permasalahan yang muncul dalam proses penerapan kebijakan, berfokus pada model sewa saja, bukan untuk dijual, akan membantu memastikan pasokan yang stabil, membatasi spekulasi, dan menjaga biaya sewa pada tingkat yang wajar dan berkelanjutan.

“Berkat hal tersebut, masyarakat, terutama kelompok berpenghasilan rendah dan menengah, akan memiliki kesempatan nyata untuk menetap, sekaligus secara bertahap mengurangi tekanan kepemilikan rumah,” tegas VARS IRE.

Namun, agar penyewaan benar-benar menjadi solusi berkelanjutan, VARS IRE percaya bahwa penting untuk mempromosikan kemitraan publik-swasta (KPS), di mana bisnis berpartisipasi dalam pembangunan proyek, dan Negara membeli kembali kepemilikan atau menyewa kembali untuk operasi.

Pada saat yang sama, perlu untuk terus meneliti dan menyebarluaskan peraturan tentang standar perumahan sewa, termasuk membatasi kenaikan harga tahunan, menerapkan kontrak sewa jangka panjang dan membuat kondisi penyesuaian transparan, dan mengusulkan mekanisme dan kebijakan insentif untuk mendorong partisipasi sosial dalam mempromosikan pembangunan perumahan sewa.

Dalam jangka panjang, ketika pasokan perumahan, terutama perumahan terjangkau dan perumahan sewa, membaik, keseimbangan pasokan dan permintaan di pasar akan berangsur-angsur stabil. Sebagian permintaan kepemilikan akan digantikan oleh permintaan sewa, yang akan membantu mengurangi tekanan kenaikan harga dan menciptakan kondisi bagi pasar real estat untuk beroperasi lebih transparan dan berkelanjutan, sekaligus membuka peluang perumahan yang nyata bagi sebagian besar masyarakat.

Sementara itu, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Bisnis PropertyGuru Vietnam, juga menganalisis: "Membangun 1 juta rumah sosial sebelum tahun 2030 merupakan proyek yang sangat ambisius. Namun, jika kita terus menggunakan cara lama, yaitu dengan mendorong perusahaan dan bank untuk berpartisipasi dalam kontribusi, tujuan tersebut akan sulit tercapai."

“Jika kita memiliki Dana yang menunjukkan peran proaktif Negara dalam menciptakan modal bagi masyarakat untuk membeli perumahan sosial dan mendukung investor dengan modal untuk konstruksi, ini akan menjadi langkah ganda untuk segera memajukan pasar perumahan sosial,” ujar Bapak Tuan.

Menurut Bapak Tuan, dampak pertama dari Dana Perumahan Nasional tentu saja untuk membantu para investor memiliki modal guna mempercepat kemajuan pembangunan proyek perumahan sosial dengan harga yang lebih sesuai.

Dampak kedua adalah mendukung masyarakat. Saat ini, nasabah yang meminjam untuk membeli rumah harus membayar bunga dengan sebagian besar pendapatan mereka. Namun, dengan paket pinjaman baru dari Dana Perumahan Nasional, jangka waktu pinjaman lebih panjang dan cicilannya lebih rendah, sehingga membeli rumah bisa lebih mudah.

Sumber: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html