7 Poin Baru yang Perlu Diperhatikan dalam Revisi UU Pertanahan

Real estate adalah industri yang khusus dan sangat sensitif, yang secara langsung dan segera dipengaruhi oleh perubahan undang-undang dan kebijakan pertanahan.

Menurut pengacara Nguyen Thanh Ha dari Asosiasi Pengacara Hanoi , Undang-Undang Pertanahan yang direvisi memiliki banyak ketentuan yang disesuaikan untuk melindungi kepentingan maksimum rakyat.

Berikut beberapa poin baru yang menonjol antara UU Pertanahan yang direvisi dan UU Pertanahan tahun 2013 yang ditinjaunya.

Inovasi dalam regulasi perencanaan dan tata guna lahan

Undang-Undang Pertanahan yang direvisi telah melengkapi pengaturan tentang perencanaan dan rencana penggunaan tanah ke arah inovasi proses, isi, dan metode pembuatan perencanaan dan rencana penggunaan tanah.

Ini termasuk peningkatan publisitas, transparansi, dan partisipasi publik dalam perencanaan penggunaan lahan melalui pengorganisasian konsultasi; melengkapi dan menyempurnakan peraturan tentang pelaksanaan hak pengguna lahan di wilayah perencanaan.

Jika rencana tata guna lahan telah diumumkan tetapi belum ada rencana tata guna lahan tahunan di tingkat kabupaten, pengguna lahan dapat tetap memanfaatkan lahan tersebut dan menjalankan hak-haknya sebagai pengguna lahan. Pemerintah daerah didesentralisasikan dalam menentukan target perencanaan agar pemerintah daerah dapat secara proaktif mengembangkan sosial -ekonominya.

Inovasi dalam regulasi perencanaan dan pemanfaatan lahan akan menjadi landasan bagi pemanfaatan sumber daya lahan sebagai input bagi proses pembangunan sosial-ekonomi. Efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan akan ditingkatkan, menciptakan kekuatan pendorong untuk menjadikan negara kita negara maju dengan pendapatan tinggi sebagaimana kebijakan Partai dan Negara.

Peraturan khusus tentang pemulihan lahan untuk pembangunan sosial ekonomi

Terkait pemulihan tanah, ganti rugi, dan dukungan pemukiman kembali, Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi telah mengatur secara khusus kasus-kasus di mana Negara mengambil alih tanah untuk pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik.

Kasus-kasus tersebut harus merupakan proyek-proyek (1) pembangunan pekerjaan umum; (2) pembangunan kantor pusat instansi negara dan pekerjaan umum; (3) kasus-kasus lainnya, yang mencakup berbagai kelompok kriteria seperti: perumahan, kawasan produksi, pengembangan dana tanah, mineral, pekerjaan bawah tanah dan kasus-kasus di mana Negara mengambil kembali tanah untuk dilelang dan dilelang guna menambah pendapatan anggaran.

Selain itu, dalam Undang-Undang ini juga diatur secara khusus mengenai tata cara dan prosedur pemulihan tanah bagi pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan masyarakat dengan beberapa poin baru, yaitu menjamin adanya demokrasi, objektivitas, keadilan, keterbukaan, keterbukaan, ketepatan waktu, dan kepatuhan terhadap ketentuan peraturan perundang-undangan.

Gedung apartemen di daerah Linh Dam (Foto: Tran Khang).

Hal ini juga demi kemaslahatan bersama masyarakat dan demi pembangunan masyarakat dan daerah yang berkelanjutan, beradab dan modern; dengan memperhatikan subyek kebijakan sosial dan subyek yang terlibat langsung dalam produksi pertanian .

Bersamaan dengan itu, ada langkah-langkah pelaksanaan ganti rugi, dukungan, pemukiman kembali, dan pemulihan tanah yang menjamin asas peran serta masyarakat pada semua tahapan, menjamin asas bahwa masyarakat yang tanahnya dipulihkan diberikan ganti rugi dan dimukimkan kembali sebelum pemulihan tanah.

Akuisisi lahan untuk pengembangan proyek perumahan komersial

Pengambilalihan tanah untuk pembangunan proyek perumahan komersial merupakan salah satu perkara pengambilan kembali tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 27 Undang-Undang Pertanahan hasil perubahan, tentang pengambilan kembali tanah bagi pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan kepentingan umum.

Undang-Undang tersebut menetapkan bahwa Negara dapat mereklamasi tanah untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, perumahan campuran, serta proyek komersial dan jasa, tetapi hanya dalam kasus "proyek investasi pembangunan kawasan perkotaan".

Undang-Undang tersebut juga memperjelas sifat proyek kawasan perkotaan yang dapat dipertimbangkan untuk dibatalkan sebagai "proyek investasi untuk membangun kawasan perkotaan dengan fungsi campuran, menyelaraskan sistem infrastruktur teknis, infrastruktur sosial dengan perumahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang konstruksi".

Dalam melaksanakan pengambilan kembali tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 79, harus memenuhi dasar dan syarat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 80 tentang "Dasar dan syarat pengambilan kembali tanah bagi kepentingan pertahanan dan keamanan negara; pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan masyarakat".

Peraturan desain di atas mewarisi ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 untuk memastikan pengaturan yang ketat tentang kondisi dan kriteria pemulihan tanah untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Peraturan ini memastikan pemulihan tanah yang lebih ketat untuk pengembangan proyek perumahan komersial dalam Undang-Undang Pertanahan yang direvisi, yang merupakan langkah maju yang penting untuk menjamin hak-hak masyarakat dan menghindari penyalahgunaan pemulihan tanah.

Kasus Pengalokasian Tanah Tanpa Lelang

Terkait dengan alokasi tanah, sewa tanah, dan izin perubahan peruntukan tanah, Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi telah mengatur secara khusus mengenai alokasi tanah tanpa lelang atau tender, dan mengenai kasus yang harus melalui lelang hak guna tanah, tender untuk memilih investor pelaksana proyek di atas tanah, serta mengatur secara khusus mengenai sewa tanah dengan pembayaran sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa sesuai dengan semangat Resolusi No. 18 Komite Sentral.

Undang-Undang tersebut secara khusus telah mengatur mengenai syarat-syarat dan kewenangan pemberian izin perubahan peruntukan tanah, di mana seluruh kewenangan persetujuan perubahan peruntukan tanah untuk areal persawahan, kawasan hutan lindung, kawasan hutan khusus, dan kawasan hutan produksi yang merupakan hutan alam dilimpahkan kepada Dewan Perwakilan Rakyat Daerah di tingkat provinsi.

Di mana, secara tegas diatur bahwa rumah tangga dan perseorangan yang sedang memanfaatkan tanah dan perlu mengubah peruntukan tanah pertanian yang merupakan kawasan permukiman, tanah pertanian yang sebidang tanah dengan kawasan permukiman menjadi lahan permukiman atau mengubah peruntukan tanah nonpertanian yang bukan merupakan kawasan permukiman menjadi lahan permukiman, maka berdasarkan rencana tata ruang wilayah kabupaten yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang dapat melakukan perubahan peruntukan tanah tersebut tanpa mendasarkan pada rencana tata ruang wilayah kabupaten tahunan.

Usulkan peraturan untuk mengurangi perantara dalam alokasi dan penyewaan tanah.

Undang-Undang Pertanahan yang direvisi mempromosikan desentralisasi dan pendelegasian wewenang dalam melaksanakan hak untuk mewakili kepemilikan tanah seluruh rakyat, menyatukan pengelolaan dalam arah peningkatan tanggung jawab lokal dan pemeriksaan, pengawasan dan pengendalian yang ketat oleh Pemerintah Pusat; mengurangi titik fokus dan perantara, yang terkait dengan reformasi administrasi, mengurangi kerepotan dan hal-hal negatif.

Lembaga perantara dalam alokasi dan penyewaan lahan di kawasan ekonomi, kawasan berteknologi tinggi, dan bandara dikurangi. Prosedur administratif difokuskan pada reformasi, penyederhanaan, dan transparansi untuk memudahkan masyarakat dalam proses pelaksanaan prosedur.

Vila-vila terbengkalai di daerah perkotaan (Foto: Tran Khang).

Daftar harga tanah diperbarui setiap tahun

Undang-Undang Pertanahan yang direvisi menetapkan penerbitan daftar harga tanah tahunan untuk memastikan kepatuhan terhadap perkembangan pasar aktual dan memperluas cakupan penerapan daftar harga tanah.

Undang-undang yang diamandemen itu juga menetapkan bahwa Komite Rakyat Provinsi bertanggung jawab untuk menyampaikan kepada Dewan Rakyat untuk keputusan untuk menyesuaikan, mengubah, dan menambah daftar harga tanah untuk diundangkan dan diberlakukan mulai tanggal 1 Januari tahun berikutnya atau untuk menyesuaikan, mengubah, dan menambah dalam tahun itu dan menugaskan Pemerintah untuk menetapkan rincian untuk memastikan bahwa daftar harga tanah akan diperbarui sesuai dengan kenyataan.

Peraturan khusus tentang pemberian Sertifikat Hak Guna Usaha atas tanah yang tidak dilengkapi dengan dokumen

Dalam hal suatu rumah tangga atau individu memanfaatkan tanah tanpa disertai dokumen hak guna tanah dan tidak melanggar peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan, dan tidak dalam perkara peruntukan tanah tanpa disertai kewenangan yang sah.

Dengan demikian, rumah tangga dan perorangan yang menggunakan tanah sebelum tanggal 18 Desember 1980, dan telah dikonfirmasi oleh masyarakat bahwa tidak ada sengketa, akan diberikan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Hak Milik atas Aset yang melekat pada tanah tersebut sebagai berikut:

Bagi bidang tanah yang terdapat rumah, rumah beserta bangunan tempat tinggalnya, apabila luas bidang tanah tersebut sama dengan atau lebih besar dari batas pengakuan tanah tempat tinggal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 141 Ayat (5) Undang-Undang ini, maka luas bidang tanah tempat tinggal yang diakui adalah sama dengan batas pengakuan tanah tempat tinggal tersebut dan tidak dipungut biaya pemanfaatan tanah.

Bagi bidang tanah yang terdapat rumah, rumah beserta bangunan tempat tinggalnya, apabila luas bidang tanah tersebut lebih kecil dari batas pengakuan tanah tempat tinggal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 141 Ayat (5) Undang-Undang ini, maka yang dimaksud dengan tanah tempat tinggal ialah seluruh luas bidang tanah tersebut dan tidak dipungut biaya pemanfaatan tanah.

Bagi bidang tanah yang dipergunakan untuk keperluan produksi nonpertanian, usaha, perdagangan dan jasa, maka tanah produksi nonpertanian dan usaha diakui berdasarkan luas sebenarnya yang dipergunakan; bentuk penggunaan tanah diakui sebagai bentuk alokasi tanah dengan pemungutan retribusi penggunaan tanah, jangka waktu penggunaan tanah bersifat tetap dan jangka panjang.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm