7 poin baru yang perlu diperhatikan dalam Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen

Industri properti merupakan industri yang unik dan sangat sensitif, yang secara langsung dan segera dipengaruhi oleh perubahan hukum dan kebijakan pertanahan.

Menurut pengacara Nguyen Thanh Ha dari Asosiasi Advokat Hanoi , Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah memuat banyak ketentuan yang disesuaikan untuk melindungi kepentingan rakyat secara maksimal.

Berikut beberapa poin baru yang perlu diperhatikan antara Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen dan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, sebagaimana yang beliau sampaikan.

Mereformasi peraturan tentang perencanaan dan rencana penggunaan lahan.

Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen telah menyempurnakan peraturan tentang perencanaan dan rencana penggunaan lahan, bergerak menuju inovasi dalam proses, isi, dan metode penyusunan rencana dan rencana penggunaan lahan.

Hal ini mencakup peningkatan keterbukaan, transparansi, dan partisipasi publik dalam perencanaan tata guna lahan melalui konsultasi; serta melengkapi dan memperbaiki peraturan tentang pelaksanaan hak-hak pengguna lahan di kawasan yang direncanakan.

Jika rencana tata guna lahan telah dipublikasikan tetapi tidak ada rencana tata guna lahan tahunan di tingkat distrik, pengguna lahan dapat terus menggunakan lahan tersebut dan menjalankan hak penggunaan lahannya. Pemerintah daerah didesentralisasi dalam menentukan target perencanaan untuk memungkinkan mereka mengembangkan kegiatan sosial-ekonomi mereka secara proaktif.

Inovasi dalam peraturan perencanaan tata guna lahan akan meletakkan dasar untuk memanfaatkan sumber daya lahan sebagai masukan bagi pembangunan sosial-ekonomi. Efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan akan ditingkatkan, menciptakan momentum bagi Vietnam untuk menjadi negara maju berpenghasilan tinggi, sebagaimana yang diimpikan oleh Partai dan Negara.

Peraturan khusus yang menguraikan keadaan di mana lahan dapat direklamasi untuk pembangunan sosial-ekonomi.

Mengenai pengadaan lahan, kompensasi, dan dukungan relokasi, Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah secara khusus mengatur kasus-kasus di mana Negara memperoleh lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik.

Kasus-kasus ini harus berupa proyek (1) pembangunan pekerjaan umum; (2) pembangunan kantor pusat instansi pemerintah, fasilitas pelayanan publik; (3) kasus-kasus lain, termasuk banyak kelompok kriteria seperti: perumahan, kawasan produksi, pengembangan dana pertanahan, mineral, pekerjaan bawah tanah dan kasus-kasus di mana Negara mengambil alih tanah untuk dilelang atau ditender untuk meningkatkan pendapatan anggaran.

Selain itu, undang-undang tersebut juga secara khusus mengatur prosedur pengadaan lahan untuk pembangunan sosial ekonomi demi kepentingan nasional dan publik, dengan banyak poin baru, yang menjamin demokrasi, objektivitas, keadilan, keterbukaan, transparansi, ketepatan waktu, dan kepatuhan terhadap hukum.

Gedung apartemen di kawasan Linh Đàm (Foto: Trần Kháng).

Hal ini juga demi kebaikan bersama masyarakat dan untuk pembangunan masyarakat dan daerah yang berkelanjutan, beradab, dan modern; dengan memperhatikan penerima manfaat kebijakan sosial dan mereka yang terlibat langsung dalam produksi pertanian .

Hal ini juga mencakup langkah-langkah untuk kompensasi, dukungan, pemukiman kembali, dan pengadaan lahan, memastikan prinsip partisipasi masyarakat di semua tahapan, dan memastikan bahwa mereka yang lahannya diambil alih diberi kompensasi dan direlokasi sebelum lahan tersebut diambil alih.

Pengadaan lahan untuk pengembangan proyek perumahan komersial.

Pengadaan lahan untuk pengembangan proyek perumahan komersial merupakan salah satu contoh pengadaan lahan yang diatur dalam Pasal 79 ayat 27 Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah mengenai pengadaan lahan untuk pembangunan sosial ekonomi demi kepentingan nasional dan umum.

Undang-undang menetapkan bahwa Negara dapat mengambil alih lahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, proyek perumahan campuran dan proyek komersial/jasa, tetapi hanya dalam kasus "proyek investasi pembangunan perkotaan".

Undang-undang tersebut juga mengklarifikasi sifat proyek pembangunan perkotaan yang dapat dipertimbangkan untuk dicabut sebagai "proyek investasi untuk pembangunan kawasan perkotaan dengan fungsi campuran, sistem infrastruktur teknis dan sosial terintegrasi dengan perumahan sebagaimana diatur dalam undang-undang tentang pembangunan".

Dalam melaksanakan reklamasi lahan sebagaimana diatur dalam Pasal 79, syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Pasal 80 tentang "Syarat dan ketentuan reklamasi lahan untuk keperluan pertahanan dan keamanan nasional; pembangunan sosial-ekonomi untuk kepentingan nasional dan umum" harus dipenuhi.

Peraturan di atas dirancang sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, untuk memastikan peraturan yang ketat dan jelas mengenai syarat dan kriteria pengadaan lahan untuk proyek perumahan komersial.

Peraturan ini, yang menjamin prosedur yang lebih ketat untuk pengadaan lahan bagi proyek pembangunan perumahan komersial dalam Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah, merupakan langkah maju yang penting dalam melindungi hak-hak masyarakat dan mencegah penyalahgunaan pengadaan lahan.

Kasus-kasus alokasi lahan tanpa lelang atau penawaran.

Mengenai alokasi lahan, sewa lahan, dan izin konversi penggunaan lahan, Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah secara khusus mengatur kasus-kasus alokasi lahan tanpa lelang atau penawaran, dan kasus-kasus yang memerlukan lelang hak penggunaan lahan atau penawaran untuk memilih investor bagi proyek-proyek yang menggunakan lahan tersebut. Undang-Undang tersebut juga menetapkan kasus-kasus sewa lahan dengan pembayaran satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa, sesuai dengan semangat Resolusi No. 18 Komite Sentral.

Undang-undang tersebut secara khusus mengatur syarat dan kewenangan untuk mengizinkan konversi penggunaan lahan, dengan mendesentralisasikan seluruh kewenangan untuk menyetujui konversi penggunaan lahan dari lahan pertanian padi, lahan hutan lindung, lahan hutan khusus, dan lahan hutan produksi alam kepada Dewan Rakyat Provinsi.

Secara spesifik, peraturan tersebut dengan jelas menyatakan bahwa rumah tangga dan individu yang saat ini menggunakan lahan dan ingin mengubah tujuan penggunaan lahan pertanian di dalam kawasan permukiman, lahan pertanian dalam satu bidang tanah yang sama dengan lahan permukiman menjadi lahan permukiman, atau mengubah tujuan penggunaan lahan non-pertanian selain lahan permukiman menjadi lahan permukiman, harus mendasarkan izin mereka pada rencana tata guna lahan tingkat distrik yang disetujui oleh otoritas yang berwenang, dan bukan pada rencana tata guna lahan tahunan tingkat distrik.

Menerapkan regulasi untuk mengurangi peran perantara dalam alokasi dan penyewaan lahan.

Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen mendorong desentralisasi dan pendelegasian kekuasaan dalam menjalankan hak rakyat untuk mewakili kepemilikan tanah, menyatukan pengelolaan sedemikian rupa sehingga meningkatkan tanggung jawab daerah dan memastikan inspeksi, pengawasan, dan kontrol yang ketat oleh pemerintah pusat; mengurangi jumlah lembaga dan perantara, terkait dengan reformasi administrasi, mengurangi ketidaknyamanan dan korupsi.

Jumlah perantara yang terlibat dalam alokasi dan penyewaan lahan di zona ekonomi, zona teknologi tinggi, dan bandara telah dikurangi. Prosedur administratif telah direformasi, disederhanakan, dan dibuat lebih transparan untuk mempermudah proses bagi warga.

Vila-vila terbengkalai di daerah perkotaan (Foto: Tran Khang).

Daftar harga tanah diperbarui setiap tahun.

Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen menetapkan penerbitan daftar harga tanah tahunan untuk memastikan daftar tersebut mencerminkan perkembangan pasar yang sebenarnya dan untuk memperluas cakupan penerapan daftar harga tanah.

Undang-undang yang telah diamandemen juga menetapkan bahwa Komite Rakyat Provinsi bertanggung jawab untuk mengajukan kepada Dewan Rakyat Provinsi untuk pengambilan keputusan mengenai penyesuaian, perubahan, dan penambahan daftar harga tanah yang akan diterbitkan dan diterapkan mulai tanggal 1 Januari tahun berikutnya, atau menyesuaikan, mengubah, dan menambahkannya dalam tahun yang sama, dan menugaskan Pemerintah untuk menyediakan peraturan terperinci guna memastikan bahwa daftar harga tanah diperbarui untuk mencerminkan realitas.

Peraturan yang mengatur penerbitan sertifikat hak penggunaan lahan untuk kasus-kasus di mana lahan digunakan tanpa dokumentasi.

Hal ini berlaku untuk rumah tangga dan individu yang menggunakan lahan tanpa dokumen hak penggunaan lahan, dengan syarat mereka tidak melanggar hukum pertanahan dan lahan tersebut tidak dialokasikan tanpa wewenang yang sah.

Oleh karena itu, rumah tangga dan individu yang menggunakan lahan sebelum tanggal 18 Desember 1980, dan yang hak penggunaan lahannya telah dikonfirmasi oleh pemerintah daerah sebagai bebas dari sengketa, akan diberikan Sertifikat Hak Penggunaan Lahan dan Kepemilikan Aset yang Melekat pada Lahan tersebut sebagai berikut:

Untuk bidang tanah yang terdapat rumah, rumah tinggal, dan bangunan yang melayani kehidupan sehari-hari, jika luas bidang tanah sama dengan atau lebih besar dari luas tanah yang diakui sebagai tanah permukiman sebagaimana diatur dalam Pasal 141 ayat 5 Undang-Undang ini, maka luas tanah permukiman yang diakui sama dengan luas tanah permukiman dan tidak dikenakan biaya penggunaan lahan.

Untuk bidang tanah yang terdapat rumah, rumah tinggal, dan bangunan yang melayani kehidupan sehari-hari, jika luas bidang tanah lebih kecil dari luas bidang tanah yang diakui sebagai lahan permukiman sebagaimana diatur dalam Pasal 141 ayat 5 Undang-Undang ini, maka luas lahan permukiman akan ditentukan sebagai seluruh luas bidang tanah dan tidak dikenakan biaya penggunaan lahan.

Untuk bidang tanah yang digunakan untuk produksi non-pertanian, bisnis, perdagangan, dan jasa, tanah tersebut diakui sebagai tanah produksi dan bisnis non-pertanian berdasarkan luas sebenarnya yang digunakan; bentuk penggunaan tanah diakui sebagai alokasi tanah dengan pembayaran biaya penggunaan tanah, dan periode penggunaan tanah stabil dan jangka panjang.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm