"Mengukur denyut nadi" pasar real estat Hanoi

[iklan_1]

Mengomentari pasar properti ibu kota di akhir tahun, para pengamat mengatakan bahwa apartemen masih menjadi segmen yang memimpin arus kas. Selain itu, jenis properti yang berorientasi investasi seperti tanah akan segera bangkit kembali.

Segmen dengan permintaan riil masih panas

Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com, belakangan ini, apartemen telah menjadi "gelombang" terdepan selama periode pemulihan pasar. Namun, ketika pasar memasuki fase stabil, apartemen harus merelakan posisi "bintang"-nya kepada segmen lain.

“Pada siklus sebelumnya, ketika pasar memasuki fase pembangunan yang stabil, dengan investasi 100 VND, apartemen hanya akan menghasilkan 136 VND, tetapi dengan tanah, bisa menghasilkan hingga 300 VND,” ungkap Bapak Quoc Anh.

Visualisasi di atas menunjukkan bahwa, pada berbagai tahap pasar, apartemen, meskipun memiliki margin keuntungan yang baik, bukanlah jenis investasi yang paling menarik. Jika pasar saat ini beroperasi sesuai aturan siklus fluktuasi sebelumnya, maka apartemen, setelah mengalami overheat, akan bergerak menyamping dan tumbuh lebih lambat dibandingkan segmen lainnya.

PROPERTI DI PROVINSI SEKITAR HANOI SEMAKIN PANAS

Tak hanya kawasan suburban Hanoi , pasar properti di provinsi-provinsi sekitar ibu kota juga dilirik banyak investor. Bapak Le Dinh Chung, Direktur Utama SGO Homes, menjelaskan alasannya, karena harga properti di pusat kota terlalu tinggi, banyak investor mengalihkan investasi mereka ke provinsi dan kota tetangga.

Pasar di provinsi-provinsi sekitar Hanoi menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang positif, dengan banyak area yang harganya naik melampaui level harga sebelumnya. Saat ini, investor mengincar properti di sekitar dua poros ekonomi, yaitu poros Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc dan poros Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Semua area ini memiliki banyak ruang untuk pengembangan, infrastruktur lalu lintas yang baik, dan terhubung dengan kawasan industri,” jelas Bapak Chung.

Bapak Quoc Anh memprediksi bahwa tahun depan, apartemen masih akan menjadi primadona pasar, sementara segmen lain seperti rumah pribadi dan rumah bandar akan semakin diminati mulai awal tahun depan. Tipe yang berorientasi investasi akan mengalami peningkatan volume transaksi yang stabil mulai pertengahan 2025.

Bapak Nguyen Thac Cuong, Wakil Direktur Utama Mai Viet Land, juga mengatakan bahwa properti yang memenuhi kebutuhan properti dijual dengan harga yang sangat tinggi, tanpa tanda-tanda akan mereda dalam waktu dekat. Mulai saat ini hingga paruh pertama tahun depan, segmen yang memanfaatkan arus kas seperti apartemen dan vila di pusat kota akan terus memimpin pemulihan pasar.

Senada dengan itu, Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal SGO Homes, berkomentar bahwa mulai sekarang hingga tahun 2025, harga rumah dan apartemen pribadi akan terus meningkat, tetapi pada tingkat yang moderat, bukannya meningkat drastis seperti pada awal tahun 2024.

Dari perspektif lain, Bapak Phan Le Thanh Long, CEO AFA Group, salah satu pendiri Komunitas Penasihat Keuangan Vietnam (VWA), menganalisis bahwa tingkat harga apartemen di Hanoi akan disesuaikan agar lebih seimbang dengan pendapatan masyarakat. Namun, hal ini hanya akan benar-benar terwujud jika, dalam 5 tahun ke depan, jumlah proyek perumahan sosial di ibu kota mencukupi kebutuhan masyarakat.

Peringatan saat berinvestasi di real estat pinggiran kota

Berdasarkan perkembangan siklus sebelumnya, saat ini belum saatnya untuk membeli kavling tanah. Namun, kenyataannya justru sebaliknya, karena segmen tanah hunian terus diminati sejak paruh pertama tahun ini. Banyak tempat mengalami kenaikan harga yang "tak terbayangkan".

Menjelaskan fenomena ini, Bapak Le Dinh Chung mengatakan bahwa ini hanyalah demam lokal, investor yang tidak dapat membeli apartemen karena kurangnya proyek baru, sehingga beralih ke lahan. Selain itu, hal ini juga disebabkan oleh fakta bahwa banyak pemerintah daerah menetapkan harga awal saat lelang lahan yang tidak tinggi.

"Lelang tanah di pinggiran kota baru-baru ini telah menarik banyak perhatian investor karena harga awal dan uang muka yang dibutuhkan relatif rendah (harga awal banyak kavling kurang dari 10 juta VND/m2). Hal ini juga menjadi celah bagi investor spekulatif. Hal ini berdampak buruk, mendorong harga tanah di pasar ke tingkat yang sangat tinggi," ujar Bapak Chung tentang perkembangan terkini di pasar tanah.

Menurut Bapak TN, seorang peserta lelang tanah di distrik Thanh Oai dan Hoai Duc, ke depannya kelompok "pemburu tanah" tidak akan berani menawar setinggi sebelumnya. Sebab, jika mereka mematok harga yang sangat tinggi untuk memenangkan lelang, tanah-tanah ini akan sangat sulit dilelang.

"Kasus pengambilalihan deposit untuk 55/68 bidang tanah di Kelurahan Thanh Cao (Distrik Thanh Oai) merupakan investasi yang gagal dari kelompok-kelompok ini, karena mereka salah menilai pasar. Harga tanah terlalu tinggi, sehingga sulit bagi para broker untuk menjual dengan harga lebih tinggi, dan akhirnya mereka harus mengambil alih deposit tersebut. Dapat dikatakan bahwa mereka kehilangan modal dalam transaksi di Thanh Oai," tegas Bapak TN.

Menurut Bapak TN, harga properti di pinggiran kota Hanoi berkali-kali lipat lebih tinggi daripada nilai sebenarnya. Terdapat rumah-rumah di gang-gang di komune Tien Yen (distrik Hoai Duc), tempat lelang berlangsung, dengan harga tanah 133 juta VND/m², yang kemudian "digelembungkan" menjadi 60-70 juta VND/m², sama mahalnya dengan harga apartemen di pusat kota.

"Properti di pinggiran kota bukanlah tempat yang cocok untuk investor pemula. Jika pasar sedang lesu, rumah/tanah di pusat kota hanya perlu memangkas kerugian sekitar 30% untuk menemukan pembeli, tetapi di distrik pinggiran kota, bahkan jika investor menurunkan harga hingga 50%, akan tetap sulit untuk menjual," Bapak TN memperingatkan.

Bapak Nguyen Quoc Anh juga berpendapat serupa. Menurutnya, meskipun harga di segmen investasi seperti tanah dapat naik 2-3 kali lipat setelah beberapa tahun, likuiditasnya relatif terbatas dan harganya dapat bergerak stagnan dalam jangka waktu yang lama ketika pasar melambat.

Komentar (0)