Apa kata Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup?

[iklan_1]

Dalam dokumen ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan perubahan dan penambahan metode penilaian tanah dengan tujuan mengatur 3 metode penilaian tanah, yaitu: metode perbandingan; metode pendapatan; dan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Dengan demikian, dibandingkan dengan Peraturan Menteri No. 44/2014/ND-CP, rancangan Peraturan Menteri ini telah mengurangi 2 metode penilaian tanah.

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, pengaturan 3 metode penilaian tanah (perbandingan, pendapatan, koefisien penyesuaian harga tanah) telah memastikan cakupan semua kasus penilaian tanah yang melayani pengelolaan tanah negara.

Usulan tiga metode penilaian sumber daya lahan dan lingkungan pada Gambar 1 — Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, regulasi tiga metode penilaian tanah telah memastikan tercakupnya semua kasus penilaian tanah yang melayani pengelolaan tanah negara. (Foto: DM)

Secara spesifik metode deduksi diintegrasikan ke dalam metode perbandingan, karena metode deduksi merupakan tahapan pada saat penerapan metode perbandingan pada bidang tanah yang terdapat aset yang melekat pada tanah tersebut, diterapkan untuk memisahkan nilai aset yang melekat pada tanah dari bidang tanah yang diperbandingkan.

Pada saat yang sama, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan dalam rancangan Keputusan 44 untuk tidak menggunakan metode surplus untuk menilai tanah.

Menjelaskan alasan tidak digunakannya metode surplus untuk menilai tanah, menurut rancangan yang diajukan kepada Pemerintah , Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengatakan bahwa metode surplus merupakan metode penilaian tanah dengan cara menghitung total asumsi pendapatan pembangunan properti dikurangi total asumsi biaya pembangunan.

Dengan demikian, perhitungan total asumsi pendapatan pengembangan real estat harus didasarkan pada asumsi faktor-faktor: harga transfer, harga sewa, waktu penjualan, tingkat penjualan, tren dan fluktuasi harga transfer, harga sewa di masa mendatang, tingkat hunian... dan harus mendiskontokan arus kas ke waktu penilaian sesuai dengan tingkat bunga pinjaman bank.

Perhitungan total asumsi biaya pembangunan properti, selain didasarkan pada norma dan harga satuan yang dikeluarkan oleh instansi negara yang berwenang, juga bergantung pada lama waktu pembangunan, tingkat pembangunan setiap tahun, biaya kontinjensi, biaya bunga pinjaman, keuntungan investor dengan memperhitungkan faktor risiko, biaya iklan dan penjualan, dan lain sebagainya.

Perhitungan faktor-faktor yang diasumsikan dalam perhitungan total pendapatan pembangunan dan total biaya pembangunan di atas sangat rumit, hasil penilaiannya tidak pasti, tidak akurat, dan memiliki tingkat kesalahan yang besar (untuk bidang tanah yang sama, perubahan salah satu indikator saja dalam faktor-faktor yang diasumsikan akan mengubah hasil penilaian); mudah dieksploitasi dan menimbulkan risiko bagi para penilai tanah dan masyarakat yang menentukan harga tanah tertentu di suatu daerah.

Inilah penyebab utama kesulitan dan keterlambatan dalam menentukan, menilai dan memutuskan harga tanah tertentu saat ini.

Di sisi lain, dalam bisnis real estat, tanah selalu ada terlebih dahulu, dan harganya ditentukan sebelum proses penciptaan real estat. Dengan asumsi untuk memperkirakan nilai real estat di masa mendatang, penentuan harga tanah tidaklah tepat, sehingga harga tanah bergantung pada metode bisnis investor, bukan mencerminkan nilai pasar tanah yang sebenarnya.

Selain itu, metode surplus sering digunakan oleh investor untuk menghitung keuntungan yang diperoleh dengan mengasumsikan pendapatan dan memperkirakan biaya yang dikeluarkan, sehingga membuat keputusan untuk berinvestasi atau tidak berinvestasi.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup meyakini bahwa, sesuai semangat Resolusi No. 18-NQ/TW, metode penetapan harga tanah harus memastikan kepatuhan terhadap prinsip-prinsip pasar. Oleh karena itu, rancangan Keputusan 44 tidak menerapkan metode surplus dalam penetapan harga tanah untuk menghitung kewajiban keuangan pengguna tanah dan kompensasi ketika Negara mereklamasi tanah, yang sejalan dengan kebijakan Partai.

Untuk mengatasi keterbatasan tidak diterapkannya metode surplus, rancangan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 44 telah mengubah dan menambah isi metode perbandingan.

Pedoman penilaian bidang tanah dan luas lahan yang belum diinvestasikan dalam infrastruktur teknis didasarkan pada kombinasi teknik deduksi untuk mengurangi biaya investasi infrastruktur teknis. Selain itu, pedoman ini juga dilengkapi dengan peraturan bahwa dalam menentukan harga tanah, metode koefisien penyesuaian tahunan wajib diterapkan sebagai pembanding dan rekonsiliasi guna memastikan keakuratan hasil penilaian tanah.

[iklan_2]
Sumber