Apakah penghapusan metode sisa akan memperlambat penilaian tanah?

[iklan_1]

Kesulitan dalam penilaian tanah telah "menghambat" kemajuan proyek.

Menurut survei Kementerian Konstruksi , lebih dari 50% proyek properti menghadapi kesulitan, hambatan, dan lambatnya implementasi karena sulitnya menentukan metode penilaian tanah untuk mengetahui harga pasar. Selain itu, terdapat kesulitan terkait legalitas, perencanaan, investasi, dan sebagainya. Khususnya, waktu untuk menentukan biaya penggunaan lahan saja membutuhkan waktu 1-2 tahun. Hal inilah yang menyebabkan pasokan pada tahun 2022 menunjukkan tanda-tanda penurunan tajam dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Perlu dicatat bahwa setelah banyak proyek diperiksa, proses penilaian tanah di banyak proyek bahkan lebih lambat dari sebelumnya. Ada proyek yang tertunda selama 2-3 tahun atau bahkan 10 tahun tanpa menentukan harga tanah. Dalam beberapa tahun terakhir, banyak proyek investasi tidak disetujui karena masalah ini.

Banyaknya perbedaan pendapat tentang penetapan harga tanah membuat penentuan harga "pasar" semakin sulit. Sementara itu, proyek-proyek masih menunggu pembayaran kepada pemerintah untuk memulai pengalihan tanah. Penilaian harga tanah ini juga menjadi masalah yang dikeluhkan banyak pelaku bisnis dan daerah karena dianggap "menghambat" kemajuan proyek investasi, terutama proyek properti.

Apakah metode berbasis data benar-benar memperlambat penilaian tanah? Gambar 1 — Penundaan penilaian tanah menyebabkan banyak proyek investasi real estat tertunda selama bertahun-tahun.

Kurangnya konsensus dalam pandangan tentang penilaian tanah juga tercermin dalam banyak pendapat baru-baru ini, terutama tentang apakah akan meninggalkan atau mempertahankan metode surplus saat menilai tanah, karena metode ini tidak lagi disebutkan dalam Rancangan Keputusan yang mengubah dan melengkapi Keputusan 44/2014/ND-CP yang mengatur harga tanah.

Oleh karena itu, banyak pendapat yang menyatakan bahwa metode perbandingan langsung, deduksi, dan pendapatan sulit untuk sepenuhnya menggantikan metode surplus, terutama untuk proyek properti. Oleh karena itu, penghapusan metode ini dalam Rancangan Undang-Undang dapat menimbulkan kesulitan di atas kesulitan terkait penilaian, yang berujung pada keterlambatan pelaksanaan proyek. Selain itu, perubahan metode penilaian semakin menunjukkan ketidakstabilan kebijakan, yang memengaruhi proyek investasi yang dinilai dengan metode surplus, sehingga berdampak pada hasil usaha perusahaan.

Senada dengan itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa Kota Ho Chi Minh selama 8 tahun terakhir sebagian besar telah menerapkan metode surplus untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan sewa lahan untuk proyek-proyek. Sebanyak 280/320 proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan di wilayah tersebut telah menerapkan metode ini, dengan persentase 87,5%. Oleh karena itu, perlu untuk terus mempertahankan metode surplus, dikombinasikan dengan amandemen Surat Edaran 36/2014/TT-BTNMT yang merinci metode penilaian lahan untuk memandu perhitungan estimasi total biaya dan asumsi total pendapatan proyek agar semakin akurat.

Namun, pakar ini mengatakan bahwa penerapan metode surplus juga menimbulkan beberapa risiko hukum bagi pegawai negeri sipil dan pihak terkait. Misalnya, masalah kesalahan yang besar karena metode surplus merupakan estimasi dengan asumsi total biaya investasi dan total pendapatan proyek, sementara basis data input yang paling penting adalah tidak akurat dan tidak diperbarui secara real-time... sehingga indeks harga rata-rata tidak ditemukan.

Oleh karena itu, banyak pendapat yang menyarankan bahwa, alih-alih menghilangkan metode surplus, harus ada tindakan untuk menghilangkan dan meningkatkan keakuratan dalam pengumpulan informasi saat menggunakan metode ini.

Mengapa metode surplus masih lambat saat ini?

Menanggapi pendapat di atas, pada "Lokakarya Penilaian Tanah yang Tepat untuk Membuka Blokir Proyek" yang baru-baru ini diselenggarakan, Bapak Dao Trung Chinh - Direktur Departemen Perencanaan dan Pengembangan Sumber Daya Lahan, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , sekaligus Ketua Tim Redaksi Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) menegaskan bahwa RUU tersebut memang tidak menyatakan akan dihapuskan, tetapi untuk saat ini, metode surplus belum akan diterapkan.

Apakah metode berbasis data benar-benar memperlambat penilaian tanah? Gambar 2 — Penghapusan metode surplus dari Rancangan Undang-Undang baru telah menimbulkan banyak pertikaian.

Menurut penjelasannya, dalam Resolusi 18-NQ/TW Komite Sentral tentang Pengelolaan Lahan, penetapan harga tanah diharuskan mengikuti pasar secara ketat. Sementara itu, metode surplus menetapkan penetapan harga berdasarkan asumsi biaya dan pendapatan. Sebelumnya, informasi harga tanah dalam kontrak pengalihan lebih rendah daripada harga sebenarnya. Jika ditentukan berdasarkan harga ini, penilai akan merasa yakin, tetapi tidak akan mencerminkan pasar secara akurat.

Selain itu, metode surplus dalam praktiknya memiliki banyak asumsi. Jika satu indikator saja diubah, harga tanah yang ditentukan oleh metode surplus akan sangat keliru. Belum lagi, jika metode ini dilakukan oleh orang yang berbeda, informasi yang dikumpulkan oleh orang yang berbeda, dan parameter yang berbeda juga akan menghasilkan harga yang berbeda.

Secara khusus, Bapak Chinh juga mengangkat isu: "Pemerintah daerah dan investor khawatir bahwa meninggalkan metode surplus akan menunda penilaian tanah. Pertanyaannya adalah mengapa metode surplus masih lambat?"

Menurutnya, basis data pasar saat ini belum lengkap, belum terstandarisasi, dan belum mencerminkan nilai pasar secara akurat. Oleh karena itu, dalam waktu dekat, penilaian tanah dengan metode surplus tidak akan diterapkan. Oleh karena itu, dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah), setidaknya akan digunakan dua metode penilaian tanah. Jika kedua metode ini memiliki nilai yang berbeda, maka nilai yang lebih tinggi akan digunakan.

Komentar (0)