Hentikan investor menggadaikan rumah nasabah

Tingkatkan transparansi, tingkatkan sanksi

Menurut pakar real estat Phan Cong Chanh, ketika sebuah rumah digadaikan dan bank setuju untuk membiarkan investor menjualnya tanpa memerlukan pelepasan hipotek, bank dan investor harus menyelesaikan masalah tersebut di antara mereka sendiri. Jika terjadi risiko, bank dan investor akan bertanggung jawab, sementara masyarakat akan mendapatkan hak-hak hukum mereka yang dilindungi.

Banyak investor menggadaikan rumah yang telah mereka jual kepada nasabah ke bank.

Namun, untuk menghentikan situasi investor menggadaikan rumah nasabah, Bapak Phan Cong Chanh menyarankan agar pihak berwenang memiliki pedoman dan peraturan untuk menyelesaikan kasus-kasus tersebut dengan cara yang menguntungkan masyarakat. Terutama ketika masyarakat telah mematuhi hukum, mengikuti prosedur, dan membayar lunas, negara harus melindungi mereka, menerbitkan buku merah muda, dan mencegah masyarakat menderita kerugian akibat sengketa atau pelaksanaan kewajiban investor.

Meskipun undang-undang ini memiliki banyak peraturan, tetapi masih terdapat celah hukum, pihak berwenang perlu turun tangan dan menanganinya dengan segera. Jika perlu, masyarakat dapat mengajukan gugatan ke pengadilan. Pengadilan juga perlu memiliki putusan yang sangat jelas, hampir seperti situasi yang umum, seperti preseden, sehingga investor, bank, dan masyarakat lain dapat melihat permasalahan dengan jelas dan merasa aman. Di saat yang sama, untuk meminimalkan risiko yang harus ditanggung nasabah, transparansi dan publikasi informasi tentang proyek yang dijaminkan dengan hipotek perlu dilakukan. Pengungkapan informasi harus jelas, terperinci, dan diperbarui secara berkala agar masyarakat dapat memahami, bukan hanya pengungkapan umum, melainkan hanya mencantumkan nama proyek," usul Bapak Chanh.

Dari perspektif lain, Dr. Phan Phuong Nam (Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh) mengutip Keputusan No. 16 yang menganalisis bahwa tindakan tidak mengungkapkan, tidak mengungkapkan sepenuhnya, atau tidak mengungkapkan dengan benar isi proyek real estat dan proyek investasi konstruksi perumahan dapat didenda mulai dari 100 hingga 120 juta VND. Denda bagi bisnis real estat yang tidak sepenuhnya menjamin ketentuan sesuai peraturan adalah 600 juta VND. Namun, dibandingkan dengan keuntungan yang diperoleh dari memanfaatkan celah hukum dalam proyek real estat skala besar senilai ratusan miliar VND, denda ini terlalu rendah. Oleh karena itu, banyak investor dengan sengaja melanggar hukum, menerima denda, yang sangat memengaruhi hak-hak entitas lain.

Saat ini, Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2024 telah melakukan beberapa penyesuaian positif terhadap kewajiban pengungkapan informasi usaha properti. Namun, kegagalan untuk meningkatkan kerangka sanksi guna memastikan penanganan pelanggaran yang tepat juga merupakan salah satu keterbatasan undang-undang ini.

Selain itu, undang-undang tersebut menetapkan bahwa setelah Departemen Konstruksi mengeluarkan pemberitahuan tertulis bahwa perumahan tersebut layak untuk dijual atau disewa-beli, investor akan menggadaikan proyek tersebut dan juga harus melepaskan hipotek tersebut sebelum menjualnya kepada pelanggan. Pada saat yang sama, prosedur harus diselesaikan agar Departemen Konstruksi dapat mengeluarkan pemberitahuan bahwa perumahan tersebut layak. Namun, Bapak Chanh berkomentar: Peraturan tersebut sangat sulit diterapkan jika tidak ada mekanisme untuk memastikan bahwa investor akan mematuhi peraturan. Sebab, segera setelah Departemen Konstruksi mengeluarkan pemberitahuan bahwa investor menggadaikan, mereka akan mengandalkan pemberitahuan ini untuk memobilisasi modal dari pelanggan sesegera mungkin.

Harus melunasi hipotek sebelum menjual ke pelanggan

Untuk mengendalikan praktik investor yang menggadaikan rumah nasabah ke bank, Bapak Ngo Gia Hoang (Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa alih-alih mengharuskan transaksi dilakukan melalui lantai perdagangan real estat, perlu memperkuat dan memperluas cakupan organisasi notaris, dengan mengharuskan transaksi real estat di mana satu atau beberapa pihak yang berpartisipasi dalam transaksi tersebut adalah organisasi bisnis real estat untuk juga diaktakan... Karena sifat independen dari kegiatan notaris akan membantu untuk memeriksa dan memantau pelaksanaan dan kepatuhan terhadap hukum oleh investor, pialang real estat, dan konsultan untuk melindungi mereka yang rentan.

Bersamaan dengan itu, untuk menjaga stabilitas dan ketertiban pembangunan ekonomi , perlu dibangun mekanisme pengendalian transaksi perumahan usaha properti ke depan.

Demi keamanan pembeli rumah, undang-undang perlu melengkapi peraturan tentang peningkatan tanggung jawab bank dalam mengelola aset hipotek. Pasalnya, ketika menjual rumah masa depan, investor meminjam uang dari bank sekaligus memobilisasi modal dari nasabah. Jika modal yang dimobilisasi tidak diawasi secara ketat, investor dapat menyalahgunakannya, menginvestasikan uang di banyak proyek sekaligus, yang mengakibatkan risiko investor kehilangan kemampuan membayar, tidak dapat menyelesaikan proyek, dan menyerahkan rumah kepada nasabah. Pada saat ini, bukan hanya pembeli rumah, tetapi juga hak bank yang digadaikan yang terdampak. Oleh karena itu, ketika menerima hipotek untuk proyek perumahan, bank harus bertanggung jawab untuk mengelola dan mengawasi aset hipotek tersebut," saran Bapak Hoang.

Menurutnya, perlu ada regulasi yang lebih jelas untuk menjamin hak-hak pembeli rumah saat menangani aset yang digadaikan dalam bentuk pengalihan proyek. Hal ini dikarenakan para pihak dapat mengelola aset tersebut dengan cara mengalihkan proyek properti yang digadaikan untuk menagih utang.

Untuk menjamin keamanan pembeli rumah, undang-undang perlu melengkapi peraturan tentang peningkatan tanggung jawab bank dalam mengelola aset hipotek. Karena ketika menjual rumah masa depan, investor meminjam uang dari bank sekaligus memobilisasi modal dari nasabah.

Tuan Ngo Gia Hoang (Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh)

Investor apartemen Phu Thanh berkomitmen membayar utang

Pada tanggal 25 Juni, Perusahaan 585, investor gedung apartemen Phu Thanh (Distrik Tan Phu, Kota Ho Chi Minh), mengeluarkan siaran pers yang menegaskan bahwa mereka akan melunasi utang untuk "menebus" rumah tersebut bagi pelanggan.

Saat ini, jumlah total apartemen dalam proyek tersebut adalah 833. Dari jumlah tersebut, perusahaan menggadaikan buku merah dalam bentuk aset masa depan untuk 219 apartemen sesuai dengan kontrak hipotek No. 104 tanggal 4 Agustus 2010. Selama bisnis real estat, pada tahun 2010-an, real estat jatuh ke dalam keadaan beku, suku bunga bank naik hingga 22 - 23%/tahun, yang menyebabkan perusahaan menghadapi kesulitan dalam kegiatan bisnis serta mengatur utang dengan bank.

Menghadapi kesulitan yang dihadapi perusahaan, pada tanggal 3 November 2022, Viet A Bank - Cabang Kota Ho Chi Minh setuju untuk membiarkan investor membayar utang sesuai dengan kode setiap apartemen dan bank akan melepaskan hipotek untuk setiap apartemen. Hingga saat ini, Perusahaan 585 telah memproses pelepasan hipotek untuk 6 apartemen (di mana 1 apartemen dilepaskan pada awal Juni 2024). Investor mengusulkan agar Viet A Bank - Cabang Kota Ho Chi Minh terus mendukung perusahaan dalam 3 tahun ke depan sehingga perusahaan memiliki lebih banyak waktu untuk menyiapkan aset yang setara untuk memproses pelepasan hipotek untuk 213 apartemen yang tersisa (dari sekarang hingga 2027). Dari 213 apartemen yang saat ini digadaikan di Viet A Bank, Perusahaan 585 masih harus menagih dari penghuni sebesar 5% dari nilai apartemen, setara dengan lebih dari 41 miliar VND. Perusahaan 585 menegaskan bahwa penghuni tidak bertanggung jawab kepada bank tetapi merupakan tanggung jawab perusahaan.

Sumber: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm