Tanah berada pada tahap 'titik dingin', harga apartemen di Da Nang melambung tinggi, apakah ada fenomena 'berkolusi' untuk mendongkrak harga?

Saatnya membeli tanah untuk memanfaatkan peluang, harga apartemen di Da Nang melambung tinggi, rumah bandar di atas 30 miliar VND mendominasi pasar... adalah berita real estat terkini.

Berita properti terkini: Para ahli mengatakan bahwa mulai kuartal kedua tahun 2024, pasar tanah akan mengalami perubahan yang nyata. (Sumber: CafeF)

Saatnya membeli tanah untuk mengakumulasi

Menurut banyak pakar real estat, investor memanfaatkan momen ketika pasar sedang "di titik terendah" untuk membeli tanah, sehingga memudahkan negosiasi. Di saat yang sama, investor dapat memanfaatkan peluang ini sebelum Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Usaha Properti diberlakukan, yang kemungkinan akan mengubah tingkat harga semua jenis properti.

Menurut Bapak Vo Hong Thang, Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek DKRA Group, secara umum, pasar tanah masih menghadapi banyak kesulitan dan pemulihannya belum merata di semua segmen. Meskipun telah melewati periode tersulit dan mungkin mencatat sinyal yang lebih positif dalam hal total pasokan dan total permintaan, baik input maupun output, periode ini masih merupakan "titik dingin" bagi jenis tanah.

Bapak Thang menyebutkan bahwa dalam 4 bulan pertama tahun ini, transaksi tanah di wilayah Selatan masih cukup suram. Di sebagian besar wilayah, mulai dari Kota Ho Chi Minh hingga Long An , Dong Nai, Binh Duong, dan lebih jauh lagi seperti Tây Ninh dan Binh Phuoc, likuiditas tanah hanya berfluktuasi sekitar 20-25% dari jumlah yang dibuka untuk dijual. Banyak wilayah yang sebelumnya ramai kini tidak memiliki transaksi yang tercatat.

"Peraturan baru tentang pengetatan pembagian dan penjualan tanah dalam Undang-Undang Bisnis Properti yang direvisi akan membuat pasar tanah membutuhkan lebih banyak waktu untuk pulih. Oleh karena itu, paling cepat akhir tahun akan menjadi waktu bagi tanah untuk "berbalik arah", dan saat ini masih merupakan waktu yang tepat untuk berburu barang dengan harga yang wajar," ujar Bapak Thang.

Senada dengan itu, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, memperkirakan bahwa Undang-Undang Bisnis Properti yang direvisi, ketika resmi berlaku, akan memperketat pembagian dan penjualan tanah, yang dapat menyebabkan minat terhadap tanah terus menurun. Harga tanah juga akan disesuaikan ke bawah, terutama untuk tanah yang luas. Namun, dalam jangka panjang, harga tanah dapat terus meningkat dan transaksi akan kembali normal. Pasalnya, harga properti juga bergantung pada faktor-faktor lain seperti pembangunan infrastruktur, pertumbuhan ekonomi , dan pendapatan masyarakat.

Dengan pola pikir 'setiap jengkal tanah adalah emas', permintaan kepemilikan properti dan akumulasi aset di kalangan masyarakat Vietnam sangat tinggi. Oleh karena itu, tanah akan tetap menjadi pilihan utama konsumen di tahun-tahun mendatang. Orang-orang dengan arus keuangan yang stabil dapat mempertimbangkan untuk membeli tanah untuk diakumulasikan sekarang dan mendapatkan keuntungan yang baik di tahun-tahun mendatang," jelas Bapak Tuan.

Menjawab pertanyaan tentang perlu tidaknya berinvestasi di lahan, para ahli mengatakan bahwa mulai kuartal kedua tahun ini, pasar lahan akan mengalami perubahan yang signifikan. Investor yang menggunakan leverage keuangan sebaiknya tidak berpartisipasi saat ini. Bagi investor besar dengan arus kas yang kuat, sekarang adalah waktu yang tepat untuk mencari peluang.

Rumah bandar di atas 30 miliar VND mendominasi pasar di Kota Ho Chi Minh

Menurut Savills Vietnam, pada kuartal pertama tahun 2024, pasokan rumah bandar dan vila baru di Kota Ho Chi Minh sangat terbatas, hanya 42 unit. Pasokan baru tersebut hanya berasal dari satu proyek di Kota Thu Duc dengan harga jual sekitar 10 miliar VND/unit.

Mengenai alasan terbatasnya pasokan dalam 3 tahun terakhir, para ahli dari Savills Vietnam mengatakan bahwa hal itu terutama disebabkan oleh hambatan hukum, yang menyebabkan proyek-proyek baru terhenti.

Dalam 3 bulan pertama tahun 2024, pasokan utama rumah bandar dan vila di Kota Ho Chi Minh mencapai 762 unit, stabil secara triwulanan namun meningkat 13% secara tahunan. Produk dengan harga jual di atas VND 30 miliar menguasai 76% pangsa pasar, dan 85% pasokan utama terkonsentrasi di Kota Thu Duc.

Savills Vietnam memperkirakan bahwa dalam tiga kuartal terakhir tahun ini, pasokan rumah bandar dan vila di Kota Ho Chi Minh akan mencapai sekitar 1.149 unit, terutama dari proyek-proyek yang sudah ada tahap selanjutnya. Mayoritas pasokan ke depannya akan berasal dari segmen rumah bandar dengan harga jual lebih dari VND20 miliar/unit.

Sementara itu, dalam menilai pasar rumah bandar dan vila di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya pada tahap pertama tahun ini, DKRA Group menyatakan bahwa permintaan pasar masih rendah, dengan transaksi terutama terjadi pada kelompok produk dengan harga jual kurang dari VND10 miliar/unit. Kota Ho Chi Minh dan Binh Duong memimpin pasar, dengan pangsa pasar lebih dari 80% dari konsumsi produk primer pada kuartal tersebut.

Menurut para ahli dari DKRA Group, tingkat harga utama rumah bandar dan vila di Kota Ho Chi Minh dan daerah sekitarnya masih tinggi, dengan harga rata-rata berkisar antara 4,1 hingga 27,8 miliar VND/unit.

Survei menunjukkan bahwa pasokan rumah bandar dan vila di Kota Ho Chi Minh sangat terbatas, sehingga harga pun melonjak. Sebagian besar investor yang memiliki properti saat ini ingin mereposisi properti mereka dan menjualnya dengan harga lebih tinggi daripada tahun-tahun sebelumnya. Pasar juga telah menyaksikan situasi di mana pemilik proyek "berkolusi" untuk menaikkan harga.

Misalnya, munculnya proyek vila super mewah di Kota Thu Duc, dengan harga jual lebih dari 700 miliar VND/unit. Harga proyek yang belum pernah terjadi sebelumnya ini telah menyebabkan harga proyek-proyek di sekitarnya meningkat secara signifikan. Misalnya, proyek yang sebelumnya memiliki harga jual 15-17 miliar VND/unit kini telah meningkat menjadi 20-25 miliar VND/unit.

Produk yang dijual sebagian besar berada pada segmen kelas atas, berlokasi di sepanjang Sungai Han.

Apartemen mahal di Da Nang

Pada akhir Mei, pasar apartemen di Da Nang mencatat harga yang sama mahalnya dengan di Hanoi, mencapai 150 juta VND/m2. Sebagian besar proyek baru terletak di lokasi sentral yang indah, di sepanjang Sungai Han.

The Filmore, sebuah proyek yang terletak di sepanjang Sungai Han dengan harga lebih dari 100 juta VND/m2, menawarkan 206 apartemen mewah dengan luas mulai dari 48 hingga 125 m2. Proyek ini sedang dalam tahap serah terima unit kepada para pelanggan. Apartemen 2 kamar tidur dengan luas lebih dari 74 m2 dan pemandangan sungai ini dijual dengan harga hampir 11 miliar VND, atau 145 juta VND/m2. Apartemen sudut dengan 3 kamar tidur, dengan luas 152 m2, dihargai 23 miliar VND, atau lebih dari 150 juta VND/m2.

Di sebelahnya ada proyek The Royal, yang harga jualnya juga sangat tinggi. Apartemen 2 kamar tidur seluas 77m2 dihargai 10 miliar VND, setara dengan 129 juta/m2.

Selain itu, terdapat proyek lain di Jalan Tran Hung Dao dengan luas hingga 8 hektar, terdiri dari 3 menara, dengan lebih dari 1.300 apartemen, dengan luas masing-masing berkisar antara 25,8 hingga 112 m². Harga jual diperkirakan berkisar antara 65 hingga 100 juta VND.

Atau proyek Sun Ponte Residence, yang juga terletak di Jalan Tran Hung Dao, sekitar 300 meter dari Jembatan Naga. Tergantung lokasi dan pemandangan, harga jual apartemen di sini berkisar antara 65-100 juta VND/m2. Menurut para broker, hanya beberapa minggu setelah penjualan dibuka, proyek ini hampir terjual habis.

Di proyek apartemen Panoma 1 dan Panoma 2 yang terletak di kaki jembatan Tran Thi Ly, harga apartemen lantai tinggi dengan pemandangan bagus juga sekitar 80-100 juta VND/m2.

Menurut Departemen Konstruksi Kota Da Nang, pada kuartal pertama tahun 2024, jumlah transaksi real estat di kota tersebut mencatat 2.117 apartemen dan rumah individu, meningkat 145% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023 dan meningkat 103,2% dibandingkan kuartal keempat tahun 2023.

Ibu Vu Quy Hoi, Kepala Departemen Penjualan Minh Minh Group, mengatakan bahwa pasar apartemen di Da Nang terserap dengan cukup baik. Beberapa proyek yang baru diluncurkan telah menjual 90% produknya. Pembeli lokal mencapai 40%.

Menurut Ibu Hoi, dibandingkan dengan dua kota di ujung negara, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, kenaikan harga apartemen di Da Nang tidak terlalu signifikan (7-10%). Selain itu, suku bunga bank rendah, sehingga banyak nasabah yang memiliki uang menganggur memilih untuk membeli apartemen untuk ditinggali atau berinvestasi, lalu menyewakannya karena sebagian besar proyek apartemen terletak di lokasi strategis, dekat sungai, dekat laut, dan di pusat wisata Da Nang.

Terkait apartemen mewah dengan harga jual ratusan juta dong yang masih menjadi sorotan, Bapak Vo Hong Thang, Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek DKRA Group, berkomentar bahwa hal ini disebabkan oleh terbatasnya pasokan apartemen di Da Nang, dengan hanya 500 hingga kurang dari 1.000 unit apartemen yang dipasarkan setiap tahunnya. Dana lahan bersih untuk pengembangan proyek di kawasan pusat dan dekat pusat kota secara bertahap menipis, sementara harga tanah menjadi tinggi.

Selain itu, sebagian besar proyek yang dijual dikembangkan oleh investor besar dan bereputasi baik, telah menyelesaikan prosedur hukum, dan memiliki progres konstruksi yang cepat, sehingga menciptakan kepercayaan pembeli. Banyak kebijakan penjualan preferensial dan dukungan stimulus yang diterapkan.

Pencabutan izin pembangunan ruang bawah tanah gedung Lapangan Golf Cu Hill di Dalat

Pada tanggal 29 Mei, Departemen Konstruksi provinsi Lam Dong baru saja memutuskan untuk mencabut izin pembangunan untuk ruang bawah tanah di dalam proyek gedung golf Cu Doi Da Lat yang diinvestasikan oleh Perusahaan Saham Gabungan Hoang Gia DL.

Keputusan ini diambil Kementerian Konstruksi setelah mengetahui bahwa investor gagal memperbaiki pelanggaran konstruksi dibandingkan dengan izin dalam batas waktu yang tercantum dalam dokumen penanganan pelanggaran dari instansi yang berwenang.

Pada saat yang sama, badan usaha tersebut diwajibkan mengembalikan izin mendirikan bangunan yang telah diterbitkan. Waktu pelaksanaan adalah 5 hari, dihitung sejak tanggal keputusan pencabutan izin mendirikan bangunan ditandatangani.

Apabila investor pembangunan lapangan golf Cu Doi Da Lat gagal mengembalikan izin mendirikan bangunan sebagaimana ditentukan, maka instansi yang berwenang akan mengeluarkan keputusan pembatalan izin mendirikan bangunan.

Oleh karena itu, pada tahun 2023, Departemen Konstruksi Provinsi Lam Dong memberikan lisensi kepada investor proyek di atas untuk melaksanakan sebagian ruang bawah tanah blok layanan golf di gedung lapangan golf Cu Doi Da Lat, dengan luas sekitar 2.639 meter persegi.

Sebelumnya, selama inspeksi, pihak berwenang menemukan banyak pelanggaran konstruksi ilegal dan tanpa izin di kompleks pekerjaan lapangan golf Doi Cu Da Lat. Pihak berwenang mencatat pelanggaran-pelanggaran ini dan mengeluarkan keputusan untuk menghukum mereka. Saat ini, investor telah menghentikan pembangunan proyek tersebut.

Terkait proyek ini, baru-baru ini, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Lam Dong menetapkan bahwa sekitar 5.629 meter persegi lahan hutan lindung yang dibangun secara ilegal oleh perusahaan dalam proyek ini tidak cukup sebagai dasar untuk alih fungsi lahan, dan tidak akan dialihfungsikan menjadi lahan komersial dan lahan pemukiman.

Oleh karena itu, Departemen telah mengusulkan dan sedang menunggu pendapat Komite Rakyat Provinsi, yang darinya akan mengajukan laporan kepada Dewan Rakyat Provinsi, meminta penyesuaian dan pembatalan penggunaan lahan hutan lindung seluas 5.629m2 menjadi lahan komersial dan jasa untuk membangun gedung klub golf.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html