 |
| Pasar properti sejak awal tahun 2023 hingga saat ini mencatat peningkatan volume transaksi secara bertahap. (Sumber: DT) |
Tanda-tanda perbaikan
Laporan "Menilai proses pemulihan pasar properti Vietnam pada kuartal ketiga tahun 2023 dan memperkirakan situasi pasar pada kuartal keempat tahun 2023" yang disusun oleh Asosiasi Properti Vietnam (Vnrea) baru saja selesai. Laporan ini dengan jelas menyatakan bahwa likuiditas di pasar properti pada kuartal ketiga tahun 2023 telah membaik dibandingkan periode sulit di akhir tahun 2022. Pada bulan-bulan pertama tahun ini, pasar mulai mencatat banyak "titik terang" di berbagai lokasi seperti: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Kota Ho Chi Minh... tempat-tempat yang mendorong investasi di bidang infrastruktur dan transportasi, dengan banyak sumber pasokan yang sesuai dengan permintaan.
Menurut survei terbaru oleh Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), hingga 60% investor yang telah berpartisipasi di pasar properti akan terus berinvestasi jika suku bunga bank terus menurun. Pasar properti telah mencatat peningkatan volume transaksi secara bertahap sejak awal tahun. Jika pada kuartal kedua tahun 2023 pasar mencatat 3.700 transaksi, meningkat 37% dibandingkan dengan 2.700 transaksi pada kuartal pertama, kuartal ketiga mencatat hampir 6.000 transaksi, 1,5 kali lebih tinggi dari kuartal kedua dan lebih dari dua kali lipat dari kuartal pertama.
Menurut perwakilan bisnis real estate, pasar apartemen dan perumahan di kota-kota besar saat ini menunjukkan tanda-tanda penyerapan yang baik, dengan fokus pada segmen harga di bawah 10 miliar VND di kawasan inti pusat.
Agar siklus pertumbuhan pasar saat ini tetap terjaga, diperlukan mekanisme dan kebijakan untuk memperbaiki pasokan yang stagnan. Kebijakan properti perlu menyasar semua lapisan masyarakat.
Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Vnrea, berkomentar bahwa permintaan perumahan riil meningkat dan pasti akan meningkat seiring dengan pertumbuhan ekonomi dan urbanisasi... Diharapkan pada Forum Real Estat di akhir tahun 2023, Vnrea akan mengumumkan indeks real estat, yang akan menjadi dasar acuan bagi pengembang proyek, sehingga ketika proyek terbentuk, dapat memenuhi 60-70% dari permintaan riil, memastikan persyaratan untuk menarik investor domestik dan asing.
Para pakar properti pun mengomentari, Rancangan Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Pertanahan, dan Undang-Undang Usaha Properti yang telah disahkan dalam Sidang ke-6 Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) ke-15, yang berhasil menyingkirkan berbagai hambatan hukum, sumber modal, dan mengembalikan kepercayaan investor ke pasar utama... akan menjadi syarat mutlak agar pasar benar-benar pulih ke kondisi normal .
Pasar real estat pada kuartal keempat tahun 2023 akan menjadi batu loncatan untuk pemulihan pasar mulai tahun 2024, terutama di area dengan banyak ruang untuk pengembangan, perencanaan yang sinkron dan modern, infrastruktur yang difokuskan pada investasi, dan tingkat harga yang rendah...
Pasar tanah pinggiran kota mulai menghangat
Belakangan ini, pasar tanah berangsur membaik setelah larangan pembagian dan penjualan tanah secara bertahap "dilonggarkan". Di banyak daerah pinggiran kota Hanoi atau provinsi tetangga seperti Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... transaksi mulai muncul kembali, meskipun masih cukup kecil.
Misalnya, di wilayah komune Binh Yen dan Tan Xa di distrik Thach That (Hanoi), harga tanah yang terbagi di jalan selebar 4-5 meter saat ini diiklankan untuk dijual dengan harga 16-20 juta VND/m², turun sekitar 30% dibandingkan periode "demam tanah". Khususnya, harga tanah yang terbagi di gang-gang hanya 11-12 juta VND/m², turun 40-50% dibandingkan periode "demam tanah".
Menariknya, setelah sempat menghilang dari pasar, para broker properti kini kembali dan mempromosikan penjualan tanah. Di banyak situs jual beli properti, informasi tentang tanah yang dijual berkisar antara 600 juta VND hingga lebih dari 1 miliar VND.
Menurut laporan pasar properti kuartal ketiga VARS, segmen tanah dengan buku merah dan perumahan komersial di bawah 2 miliar VND mengalami peningkatan volume transaksi yang signifikan. Harga jual meningkat 5-7% dibandingkan kuartal sebelumnya, terutama di area dengan investasi infrastruktur atau area yang berdekatan dengan kawasan industri.
Ini juga merupakan satu-satunya segmen titik terang dari jenis tanah, karena dengan harga tanah mulai 3 miliar VND/plot atau lebih, situasi transaksi masih cukup suram.
Potensi lahan suburban masih ada, tetapi menurut para ahli, investor perlu berhati-hati karena pasar saat ini masih memiliki potensi risiko, terutama dalam hal likuiditas. Belum lagi, pasar lahan subdivisi, sampai batas tertentu, masih dikuasai oleh "para pemain besar".
Pakar real estat Tran Khanh Quang berkomentar bahwa pasar tahun ini memiliki peluang, tetapi peluangnya cukup redup. Peluang tersebut mungkin baru benar-benar matang pada tahun 2024. Tanah masih akan menjadi segmen dengan profitabilitas tinggi, tetapi saat ini belum diminati mayoritas orang dan perlu dipilih secara cermat.
Bapak Quang mengatakan bahwa lahan akan menjadi peluang bagi dua kelompok: investor profesional dan pembeli rumah sungguhan yang memiliki uang tunai. Investor amatir sebaiknya tidak "terburu-buru" atau jika mereka mau, mereka membutuhkan arus kas jangka panjang, dengan visi 3-5 tahun.
Berdasarkan situasi aktual, investor dapat menawarkan diskon 30%, lalu 25%, dan kemudian turun menjadi 20%. Pembeli harus berani bernegosiasi, dan dapat menutup transaksi dengan diskon 15-20%, yang merupakan diskon yang layak. Bulan-bulan terakhir tahun ini dan awal 2024 mungkin merupakan waktu yang paling tepat untuk menginvestasikan uangnya," ujar pakar tersebut.
Sementara itu, beberapa investor profesional menilai bahwa lahan perkotaan, terutama lahan di pinggiran kota besar, sudah hampir jenuh, sehingga tingkat pengembaliannya akan lebih rendah. Sementara itu, harga tanah di banyak provinsi masih cukup rendah, sehingga margin keuntungannya akan lebih besar.
Namun, keuntungan tinggi juga disertai risiko tinggi. Oleh karena itu, untuk amannya, ketika berinvestasi di tanah provinsi, investor perlu menentukan masa tunggu yang bisa mencapai 3-5 tahun atau lebih. Hal ini hanya cocok untuk arus kas menganggur, dan sebaiknya tidak menggunakan leverage keuangan.
Binh Dinh menyerukan investasi di banyak bidang, dengan proyek senilai 14 miliar USD
Portal informasi elektronik Komite Rakyat Provinsi Binh Dinh baru saja merilis daftar 151 proyek investasi di wilayah tersebut dari berbagai bidang. Sektor properti, jasa, perdagangan, dan pariwisata memiliki hingga 80 proyek, yang merupakan mayoritas dari daftar investasi tersebut.
Proyek dengan modal investasi terbesar adalah investasi Kawasan Perkotaan di Subdivisi No. 1, Kawasan Perkotaan Ekowisata Nhon Hoi, dengan total modal sekitar 14 miliar dolar AS, seluas lebih dari 57 hektar. Berikutnya adalah proyek investasi Kawasan Perkotaan di Subdivisi No. 3, Kawasan Perkotaan Ekowisata Nhon Hoi, dengan modal investasi 10 miliar dolar AS, seluas 36 hektar. Proyek lainnya adalah Kawasan Hotel Bertingkat Tinggi di Titik No. 1, Kawasan Pariwisata Laut Nhon Ly - Cat Tien, dengan luas hampir 34 hektar, dengan modal investasi 2 miliar dolar AS.
Beberapa proyek memiliki wilayah yang luas seperti Kawasan Ekowisata dan Pertanian Komune Tay Phu (300 ha); Kawasan Perumahan, Layanan, dan Komersial Pesisir Kota Hoai Nhon (300 ha); Proyek Ekowisata La Vuong (250-300 ha); Kawasan Ekowisata dan Resor Kelas Atas Bai Con (100 ha); Kawasan Pariwisata Bendungan Van Phong (70 ha) dengan modal investasi tergantung pada skalanya.
Komite Rakyat Provinsi Binh Dinh juga berfokus pada sektor infrastruktur dengan 30 proyek kawasan industri dan klaster industri. Di antaranya, satu-satunya proyek kawasan industri adalah Kawasan Industri Bong Son, seluas 250 hektar di Distrik Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc, dan Lai Khanh Nam. Sisanya, 29 proyek klaster industri berada di berbagai lokasi, dengan luas kurang dari 100 hektar.
Selain itu, provinsi Binh Dinh juga meminta investasi dalam 9 proyek pertanian dan perairan; 2 proyek perawatan kesehatan; 8 proyek industri pendukung; 12 proyek di bidang pengumpulan dan pengolahan air limbah dan air domestik; 3 proyek pembangunan pemakaman; 3 proyek energi; 4 proyek pasar.
Menurut data terbaru dari Departemen Perencanaan dan Investasi Provinsi Binh Dinh, dalam 9 bulan pertama tahun ini, provinsi ini menarik 6 proyek PMA baru dengan total modal investasi sebesar 46,2 juta dolar AS. Terkait investasi dalam negeri, provinsi ini menarik 62 proyek baru dengan total modal terdaftar hampir 13,387 miliar VND.
Dalam 9 bulan pertama, provinsi ini berhasil menarik 68 proyek baru dengan total modal terdaftar sebesar VND17.960 miliar, melampaui rencana tahunan sebesar 13%. Dari jumlah tersebut, 17 proyek berada di kawasan ekonomi dan kawasan industri dengan total modal terdaftar lebih dari VND2.431 miliar; 51 proyek berada di luar kawasan ekonomi dan kawasan industri dengan total modal investasi lebih dari VND15.529 miliar.
Peraturan tentang ganti rugi tanah ketika negara mengambil kembali tanah permukiman
Pasal 79 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 secara jelas mengatur tentang ganti rugi tanah apabila Negara mengambil kembali tanah permukiman.
 |
| Ketika Negara mereklamasi lahan yang melekat pada perumahan, rumah tangga dan individu harus pindah tempat tinggal tanpa berhak atas kompensasi lahan perumahan. Jika mereka tidak memiliki tempat tinggal lain, Negara akan menjual, menyewakan, membeli-sewa rumah mereka, atau mengalokasikan lahan perumahan dengan biaya penggunaan lahan yang dipungut. (Sumber: CafeF) |
Khususnya, rumah tangga dan individu yang menggunakan tanah tempat tinggal, orang Vietnam yang bermukim di luar negeri yang memiliki rumah yang melekat pada hak guna tanah di Vietnam dan berhak memperoleh ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 Undang-Undang ini ketika Negara mengambil kembali tanahnya, akan diberikan ganti rugi sebagai berikut:
Apabila di dalam kelurahan, kecamatan, atau kota tempat tanah tersebut diambil kembali tidak terdapat lagi tanah atau rumah tinggal, maka ganti rugi akan diberikan dalam bentuk tanah atau rumah tinggal; apabila tidak diperlukan ganti rugi dalam bentuk tanah atau rumah tinggal, maka Negara akan memberikan ganti rugi dalam bentuk uang tunai.
Jika masih terdapat lahan hunian atau perumahan di komune, distrik, atau kota tempat lahan tersebut diambil kembali, kompensasi akan diberikan secara tunai. Untuk wilayah dengan persyaratan dana tanah hunian, kompensasi dalam bentuk lahan hunian akan dipertimbangkan.
Ketika Negara mengambil alih tanah yang melekat pada perumahan, rumah tangga dan individu harus pindah tempat tinggal tanpa memenuhi persyaratan kompensasi tanah tempat tinggal. Jika mereka tidak memiliki tempat tinggal lain, Negara akan menjual, menyewakan, membeli-sewa perumahan, atau mengalokasikan tanah tempat tinggal dengan biaya penggunaan lahan.
Lembaga ekonomi, warga negara Vietnam di luar negeri, dan badan usaha dengan penanaman modal asing yang memanfaatkan tanah untuk melaksanakan proyek pembangunan perumahan pada saat Negara melakukan reklamasi tanah, apabila memenuhi ketentuan ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 Undang-Undang ini, akan diberikan ganti rugi tanah.
Pemerintah akan merinci Pasal ini. Oleh karena itu, jika tidak terdapat tanah tempat tinggal atau perumahan lain di komune, distrik, atau kota tempat tanah tersebut diambil alih, kompensasi akan diberikan dalam bentuk tanah tempat tinggal atau perumahan; jika tidak diperlukan kompensasi dalam bentuk tanah tempat tinggal atau perumahan, Negara akan memberikan kompensasi dalam bentuk uang tunai.
Jika masih terdapat lahan hunian atau perumahan di komune, distrik, atau kota tempat lahan tersebut diambil kembali, kompensasi akan diberikan secara tunai. Untuk wilayah dengan persyaratan dana tanah hunian, kompensasi dalam bentuk lahan hunian akan dipertimbangkan.
Berdasarkan Pasal 66 Undang-Undang Agraria Tahun 2013, kewenangan untuk mengambil kembali tanah diatur sebagai berikut:
Komite Rakyat provinsi memutuskan untuk mereklamasi lahan dalam kasus-kasus berikut: Reklamasi lahan dari organisasi, lembaga keagamaan, warga negara Vietnam yang tinggal di luar negeri, organisasi asing dengan fungsi diplomatik, dan perusahaan dengan penanaman modal asing, kecuali untuk kasus-kasus yang disebutkan dalam Poin b, Klausul 2 Pasal ini. Reklamasi lahan pertanian milik dana tanah publik komune, kelurahan, dan kota.
Komite Rakyat di tingkat distrik memutuskan untuk mereklamasi lahan dalam kasus-kasus berikut: Reklamasi lahan dari rumah tangga, individu, dan komunitas perumahan. Reklamasi lahan perumahan dari warga Vietnam perantauan yang diizinkan memiliki rumah di Vietnam.
Apabila wilayah pemulihan tanah meliputi kedua subjek sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 dan Pasal 2 Pasal ini, maka Komite Rakyat Provinsi berwenang memutuskan untuk memulihkan tanah tersebut atau memberi wewenang kepada Komite Rakyat Kabupaten untuk memutuskan untuk memulihkan tanah tersebut.
[iklan_2]
Sumber
Komentar (0)