Properti Vietnam menarik investor asing, kejutan tentang harga apartemen di HCMC, hak pemilik rumah

Peningkatan kuat dalam modal FDI yang dicurahkan ke real estat, survei harga apartemen beberapa proyek di HCMC, peraturan tentang hak pemilik rumah... adalah berita real estat terkini.

Modal FDI memainkan peran penting di pasar properti Vietnam dalam membersihkan pasokan dan menstandardisasi pasar. (Foto: Linh An)

Arus masuk FDI ke sektor properti meningkat tajam

Menurut data terbaru dari Badan Pusat Statistik, per 31 Agustus, total modal investasi langsung asing (FDI) terdaftar di Vietnam mencapai 20,52 miliar dolar AS, meningkat lebih dari 8% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sektor properti menyumbang hampir 20% dari total modal baru terdaftar, 5,1 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama. Jika modal baru terdaftar dan modal terdaftar yang disesuaikan dimasukkan, modal FDI terdaftar dalam kegiatan bisnis properti mencapai 2,55 miliar dolar AS, 3,7 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama dan menyumbang hampir 14,4% dari total modal baru terdaftar dan modal terdaftar yang meningkat.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa modal FDI memainkan peran penting di pasar properti Vietnam dalam membersihkan pasokan dan menstandardisasi pasar dengan kriteria ketat modal asing dalam hal legalitas, perencanaan, dan metode pengembangan produk. Beberapa segmen seperti properti industri, perkantoran, perumahan, dan resor—jenis properti yang diminati investor asing—akan terdampak langsung oleh modal ini.

Menurut Bapak Quoc Anh, tiga undang-undang terkait pasar properti, yaitu Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Bisnis Properti 2023, dan Undang-Undang Pertanahan 2024, telah resmi berlaku. Undang-undang ini menciptakan koridor yang jelas bagi pasar properti. Dikombinasikan dengan pembangunan ekonomi yang stabil dan investasi infrastruktur yang kuat, pasar properti Vietnam menarik bagi investor asing. Investor asing kini semakin percaya diri dan menanamkan lebih banyak modal di Vietnam berkat dukungan firma hukum.

Tn. Troy Griffiths, Wakil Direktur Pelaksana Savills Vietnam, mengatakan bahwa beberapa segmen seperti ritel, resor, perkantoran, dan real estat perumahan mengalami perkembangan positif berkat modal FDI.

Khususnya di sektor properti ritel, AEON Mall melanjutkan rencana ekspansinya dengan pembukaan AEON Mall Hue (8,6 hektar) pada bulan September. Unit ini juga telah mengakuisisi lahan seluas 10,5 hektar di Thanh Hoa untuk membangun pusat komersial terbesar di wilayah Tengah dan telah menyetujui Rencana Induk 1/500 untuk proyek AEON Mall Bien Hoa (12 hektar). Becamex IDC juga telah memulai proyek kompleks komersial seluas 7 hektar di Kota Baru Binh Duong .

Di sektor real estat resor, wisatawan internasional kembali ke Vietnam dengan lebih dari 11,4 juta kedatangan dalam delapan bulan pertama tahun 2024, naik 45,8% tahun-ke-tahun dan 1% lebih tinggi dari tahun 2019. Pada tahun 2028, 191 proyek hotel diharapkan akan menghasilkan sekitar 49.800 kamar; 75% dari pasokan baru ini berada di segmen kelas menengah ke atas, dengan 70% bermerek oleh jaringan hotel mewah internasional, memposisikan Vietnam sebagai pasar utama di kawasan tersebut.

Di pasar perumahan, Cosmos Initia, TT Capital dan Koterasu Group meluncurkan proyek TT AVIO di Binh Duong, menyediakan hampir 2.000 apartemen terjangkau; Vinhomes memperkenalkan proyek Vinhomes Global Gate seluas 385 hektar di Hanoi , termasuk lebih dari 4.100 apartemen bertingkat rendah dan 12.600 apartemen bertingkat tinggi...

Dari sisi pasar perkantoran, sekitar 35.000 meter persegi ruang perkantoran akan ditambahkan di Kota Ho Chi Minh pada paruh kedua tahun 2024 dari tiga proyek Kelas B dan C: Thaisquare The Merit, Gedung Vinatex, dan CMC Tower B. Di Hanoi, dua proyek Kelas A, yaitu Taisei Ha Noi Office Tower dan Heritage West Lake, akan menambah 46.000 meter persegi hingga akhir tahun.

Menurut Bapak Troy Griffiths, tidak sulit untuk melihat bahwa proyek-proyek yang melibatkan sumber modal FDI terutama menjamin transparansi dan kejelasan hukum. Bagi investor asing, hal ini merupakan prasyarat bagi mereka untuk memutuskan berinvestasi dalam proyek properti di Vietnam.

Harga jual apartemen mendekati 500 juta VND/m2

Menurut laporan pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya pada bulan Oktober 2024 oleh DKRA Group, pasokan apartemen sedikit menurun dibandingkan periode yang sama dan sebagian besar terkonsentrasi di Kota Ho Chi Minh dan Binh Duong.

Permintaan pasar telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, sebagian besar berasal dari proyek-proyek baru yang diluncurkan untuk dijual bulan ini di Binh Duong dan Long An.

Data dari DKRA Group menunjukkan bahwa harga jual utama apartemen masih tinggi akibat tekanan biaya input. Harga jual beberapa proyek di provinsi-provinsi yang berbatasan dengan Kota Ho Chi Minh tercatat naik 3-8% dibandingkan dengan keranjang produk yang terjual 3-6 bulan sebelumnya.

Untuk pasar sekunder, harga jual dan likuiditas terus pulih, dengan transaksi terkonsentrasi pada proyek-proyek yang telah memiliki buku merah muda atau sedang dalam proses persiapan serah terima rumah.

Mengenai harga jual apartemen primer, menurut DKRA Group, di Kota Ho Chi Minh, harganya berkisar antara 30 - 493 juta VND/m2, Binh Duong dari 26 - 59 juta VND/m2, Ba Ria - Vung Tau dari 35 - 61 juta VND/m2, Dong Nai dari 33 - 41 juta VND/m2, Long An dari 21 - 29 juta VND/m2.

Menganalisis aksesibilitas perumahan, para ahli Savills Vietnam menyatakan bahwa dalam periode 2019-2023, harga perumahan di Kota Ho Chi Minh meningkat rata-rata 3% per tahun, setara dengan peningkatan pendapatan perorangan. Kesenjangan antara harga perumahan dan pendapatan semakin melebar, sehingga semakin sulit bagi masyarakat untuk memiliki rumah.

Setiap tahun, masyarakat berpenghasilan menengah dan keluarga muda di Kota Ho Chi Minh membutuhkan sekitar 50.000 apartemen. Namun, pasokan yang tersedia masih belum cukup untuk memenuhi permintaan.

Survei menunjukkan bahwa sebagian besar proyek apartemen di Kota Ho Chi Minh yang ditawarkan untuk dijual pada kuartal ketiga tahun 2023 berada di segmen kelas atas dan berlokasi di sebelah timur Saigon. Sebagai contoh, tahap selanjutnya dari proyek Eaton Park di Kota Thu Duc ditawarkan oleh Gamuda Land dengan harga rata-rata VND140 juta/m2.

Masterise Home juga baru saja meluncurkan 2 gedung apartemen dari proyek Masteri Grand View dengan harga mulai dari 100 juta VND/m2. Ini adalah hunian bertingkat tinggi pertama di kawasan perkotaan baru The Global City, Thu Duc City.

Di Kawasan Perkotaan Vinhomes Grand Park, Kota Thu Duc, fase selanjutnya dari subdivisi The Opus One juga ditawarkan dengan harga sekitar VND100 juta/m2. Setelah menyelesaikan 5 ruang bawah tanah, proyek King Crown Infinity membuka rangkaian produk berikutnya dengan harga berkisar antara VND100-125 juta/m2.

Rencananya, dalam proyek Kota Hijau, pemerintah kota akan mengalokasikan lahan seluas 67.216,8 meter persegi untuk pembangunan sekolah dan fasilitas umum untuk keperluan bisnis. (Sumber: Koran XD)

Vingroup Corporation menerima serah terima lebih dari 127,4 hektar lahan untuk membangun proyek Green City.

Komite Rakyat Hanoi baru saja memutuskan untuk menyerahkan lebih dari 127,4 hektar lahan (tahap 1) di komune Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha di distrik Dan Phuong, yang telah menyelesaikan pembersihan lokasi, kepada Vingroup Corporation - JSC untuk melaksanakan proyek Kawasan Fungsional Perkotaan - Kota Hijau.

Berdasarkan Keputusan No. 6011/QD-UBND tertanggal 18 November 2024 dari Komite Rakyat Hanoi, dari total lebih dari 127,4 hektar lahan yang dialokasikan pada tahap pertama, terdapat 409.786,6 meter persegi lahan perumahan dengan bentuk penggunaan lahan berupa alokasi tanah Negara dengan pemungutan biaya penggunaan tanah.

Luas lahan yang diserahkan kali ini meliputi lahan hunian untuk pembangunan rumah susun (low rise housing) seluas 296.011,7 m2, lahan hunian untuk pembangunan rumah susun (high rise housing) seluas 113.774,9 m2, dengan fungsi: jasa komersial, perkantoran, perhotelan, apartemen,...

Berdasarkan rencana, dalam proyek Kota Hijau, pemerintah kota akan mengalokasikan lahan seluas 67.216,8 meter persegi untuk membangun sekolah dan fasilitas umum untuk keperluan bisnis. Bentuk pemanfaatan lahannya adalah Negara menyewakan lahan dan memungut sewa lahan satu kali selama masa sewa. Jangka waktu sewa lahan adalah 50 tahun. Proyek ini akan membangun SMP, SD, dan TK; membangun fasilitas layanan komersial, pasar, dan sebagainya; administrasi perkotaan, kegiatan masyarakat; pusat kesehatan; rumah adat, dan kegiatan masyarakat.

Kota ini juga menetapkan 702.065,7m2 tanah untuk pepohonan dan lalu lintas, Negara mengalokasikan tanah ini tanpa memungut biaya penggunaan tanah; 17.470,7m2 tanah untuk pembangunan prasarana teknis termasuk: area pengolahan air limbah, area pemindahan limbah padat, area prasarana teknis yang direncanakan, instalasi air, stasiun pompa; 11.939,4m2 tanah di atas tanah proyek untuk pekarangan, jalan internal, pekerjaan prasarana teknis dan penanaman pohon untuk penggunaan umum.

Vingroup Corporation - JSC bertanggung jawab untuk membangun infrastruktur teknis secara bersamaan, memelihara dan memperbaiki proyek setelah investasi konstruksi dan menyerahkannya kepada pemerintah setempat untuk pengelolaan dan penggunaan umum kota...

Khususnya, dalam proyek ini, Pemerintah Kota mengalokasikan lahan seluas 8.945,6 meter persegi dalam bentuk petak dengan simbol C-TT5.1 hingga C-TT5.7 untuk area pemukiman kembali. Vingroup Corporation - JSC bertanggung jawab untuk berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur yang sinkron, dan setelah konstruksi selesai, akan menyerahkannya kepada pemerintah kabupaten. Bentuk pemanfaatan lahannya adalah Negara mengalokasikan lahan tanpa memungut retribusi penggunaan lahan.

Hak pemilik rumah

Pasal 10 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 mengatur hak-hak pemilik rumah dan pengguna rumah sebagai berikut:

1. Pemilik rumah yang merupakan organisasi domestik, individu, atau warga negara Vietnam yang berdomisili di luar negeri memiliki hak-hak berikut:

a) Memiliki hak atas keutuhan rumah tinggal yang menjadi milik sahnya;

b) Menggunakan perumahan untuk keperluan tempat tinggal dan keperluan lain yang tidak dilarang oleh undang-undang;

c) Mendapatkan Sertifikat atas rumah yang menjadi hak milik yang sah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini dan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan;

d) Menjual, menyewakan, menghibahkan, menukar, mewariskan, menggadaikan, menyetorkan modal dengan perumahan menurut ketentuan Undang-Undang ini, undang-undang tentang pertanahan, dan ketentuan hukum terkait lainnya; mengalihkan kontrak jual beli perumahan, menyewakan, meminjamkan, menyewakan, memberi kuasa pengelolaan perumahan, dan hak-hak lainnya menurut ketentuan hukum; dalam hal menghibahkan atau mewariskan perumahan kepada subjek yang tidak memenuhi syarat untuk memiliki perumahan di Vietnam, subjek ini hanya berhak atas nilai perumahan tersebut.

Apabila Undang-Undang Pertanahan memuat ketentuan lain tentang hak-hak pemilik rumah yang terkait dengan hak guna tanah yang merupakan warga negara Vietnam yang berdomisili di luar negeri, maka ketentuan tersebut yang berlaku;

d) Pemanfaatan bersama sarana dan prasarana umum pada kawasan perumahan tersebut sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait.

Dalam hal pemilik rumah susun, yang menjadi pemilik rumah susun berhak memiliki dan memanfaatkan secara bersama-sama atas barang milik bersama rumah susun dan prasarana bersama rumah susun tersebut, kecuali untuk bangunan yang dibangun untuk kepentingan usaha atau yang wajib diserahkan kepada Negara sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan atau sesuai dengan perjanjian dalam perjanjian jual beli atau sewa beli rumah;

e) Pemeliharaan, renovasi, pembongkaran, dan pembangunan kembali rumah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini dan Undang-Undang mengenai Bangunan;

g) Memiliki hak memiliki rumah tinggal yang dilindungi sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Undang-Undang ini;

h) Mengadukan, melaporkan, dan mengajukan gugatan terhadap perbuatan yang melanggar hak milik yang sah dan perbuatan lain yang melanggar peraturan perundang-undangan di bidang perumahan;

i) Hak-hak lain sebagaimana ditentukan oleh undang-undang.

2. Pemilik rumah yang merupakan badan hukum atau perseorangan asing mempunyai hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 Undang-Undang ini.

3. Pengguna perumahan yang bukan pemilik rumah berhak melaksanakan hak pengelolaan dan pemanfaatan rumah sesuai dengan perjanjian dengan pemilik rumah.

Dengan demikian, pemilik rumah mempunyai hak-hak sebagaimana ditentukan di atas.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html