Penilaian real estat untuk investasi memerlukan pemikiran yang mendalam dan berkelanjutan tentang nilai pasar

Menurut Associate Professor, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Kepala Departemen Penilaian - Bisnis Real Estat, Universitas Keuangan dan Pemasaran, Kota Ho Chi Minh , jika investor hanya mengetahui tentang harga dan mengumpulkan informasi tentang harga, mereka akan kehilangan area pemikiran yang lebih menarik dan efektif dalam aktivitas investasi mereka, yaitu memikirkan: Nilai pasar.

Untuk lebih memahami isu-isu terkait harga, nilai pasar, serta nilai (intrinsik, inti) real estat, TG&VN berdiskusi dengan Associate Professor, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Kepala Departemen Penilaian - Bisnis Real Estat, Universitas Keuangan dan Pemasaran, Kota Ho Chi Minh.

Yth. Lektor Kepala, Dr. Nguyen Minh Ngoc, harga merupakan salah satu faktor yang sangat memengaruhi aktivitas investasi properti. Bisakah Anda menjelaskannya lebih jelas?

Harga tanah dan real estat memiliki harganya sendiri. Kenaikan harga yang wajar, atau sebagian besar tidak wajar di Vietnam, telah mendorong semua lapisan masyarakat untuk mencari investasi real estat. Realitas objektif dan perkembangan subjektif harga tanah dan real estat dalam 30 tahun terakhir telah menyebabkan banyak individu dan organisasi kehilangan keseimbangan emosional, finansial, dan rasional mereka.

Harga tanah dan real estat adalah ekspresi moneter dari nilai tanah dan real estat tersebut, yaitu jumlah uang yang harus dibayarkan untuk tanah dan real estat. Harga tanah dan real estat secara umum merupakan kuantitas yang berubah-ubah seiring dengan perubahan nilai. Ketika penawaran dan permintaan tanah dan real estat seimbang, harga dapat mencerminkan dan menyesuaikan nilai tanah dan real estat tersebut, kasus ini jarang terjadi. Harga tanah dan real estat akan lebih tinggi daripada nilainya jika penawaran lebih rendah daripada permintaan. Sebaliknya, jika penawaran melebihi permintaan, harganya akan lebih rendah daripada nilainya.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Profesor Madya, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Sumber: RED)

Ini adalah pengetahuan klasik dalam ekonomi mikro . Namun, karena berbagai alasan, banyak orang sering berhenti (atau hanya tahu) pada istilah-istilah umum seperti itu. Mereka seringkali tidak memiliki kemampuan untuk menerapkan dan mengembangkan pemikiran untuk investasi real estat. Orang-orang sering berkata, "Pasar punya suaranya sendiri" atau "Semua teori itu abu-abu. Hanya pohon kehidupan yang selalu hijau"... Dari memahami dan menghayati pengetahuan umum, investor real estat perlu mengembangkan pemikiran mereka sendiri untuk setiap keputusan dan metode spesifik.

Jadi faktor apa saja yang biasanya mempengaruhi harga, Pak?

Harga seringkali ditentukan oleh hubungan penawaran dan permintaan di pasar. Namun, penting untuk memahami kategori "pasar" secara benar dan komprehensif. Pasar yang sering kita sebut di media seperti: apartemen, kavling, area komersial... dengan area, segmen, dan barang yang populer hanyalah sebagian kecil dari keseluruhan pasar.

Jika kita melihat luas wilayah Vietnam yang mencapai 365.000 kilometer persegi, ditambah aset-aset di atas tanah (termasuk pekerjaan konstruksi dan aset yang melekat pada tanah seperti pohon tahunan, dll.), pasar secara keseluruhan jauh lebih besar dan lebih beragam. Di sisi lain, jika kita hanya memikirkan harga, mengumpulkan informasi tentang harga, dll., investor akan kehilangan area pemikiran yang lebih menarik dan efektif dalam kegiatan investasi mereka. Yaitu memikirkan: Nilai pasar.

Banyak orang yang masih bingung mengenai konsep nilai pasar real estate, bisakah Anda menjelaskannya lebih jelas?

Untuk memahami Nilai Pasar, pertama-tama perlu dipahami konsep Nilai (intrinsik - inti). Hal ini akan dibahas lebih rinci di bawah ini. Nilai Pasar Properti Real Estat adalah fungsi dan penggunaan Properti Real Estat untuk tujuan tertentu. Tujuan ini dapat bersifat multiguna atau spesifik untuk setiap individu atau organisasi. Pada kenyataannya, terdapat tujuan yang sangat beragam dari berbagai subjek. Dengan kata lain, jumlah tujuan Properti Real Estat bisa mencapai ribuan atau lebih.

Orang sering membicarakan dua kategori nilai pasar properti: nilai guna dan nilai tukar. Properti tidak hanya digunakan untuk tempat tinggal, bisnis, dan keuntungan... tetapi juga untuk berbagai keperluan, terkadang untuk keperluan yang aneh.

Misalnya, seseorang membeli sebidang tanah hanya untuk menunggu musim semi demi mengamati pertumbuhan serangga langka; Atau, ada jenis properti yang sangat cocok untuk meningkatkan modal finansial. Jika menggunakan properti ini untuk pembiayaan, akan menghasilkan 100 miliar VND, tetapi jika dibeli dan dijual bebas, harganya hanya 30 miliar VND. Dengan kata lain, properti ini adalah properti finansial.

Dari contoh di atas, pertimbangan nilai pasar real estat melampaui pandangan konvensional tentang jual beli atau hunian. Properti memiliki tujuan khusus tertentu yang berasal dari beragam kebutuhan di pasar. Harga sewa atau harga jual bebas tidak dapat digunakan untuk mengukur nilai yang ditawarkannya.

Oleh karena itu, investor perlu mempersonalisasi setiap properti untuk setiap segmen dan setiap pelanggan individual agar dapat mendeteksi nilai pasar secara akurat. Nilai properti yang dapat dinikmati dan dirasakan oleh individu atau organisasi dalam masyarakat disebut Nilai Pasar (Lebih luas daripada kategori harga).

Jadi, nilai pasar sangat bergantung pada nilai real estat, Tuan?

Nilai properti merupakan isu yang paling menarik sekaligus paling sulit dipahami dan diukur dalam valuasi properti. Dengan memahami nilai pasar, investor properti dapat mempelajari dan menguasai isu-isu nilai properti. Berbeda dengan nilai pasar, nilai properti di sini bukan lagi berasal dari kata "pasar". Dengan kata lain, sebelum pasar terbentuk, properti memiliki nilainya sendiri.

Nilai adalah konsep abstrak, makna tanah-real estat dalam hal kesesuaian dan kepuasan terhadap kebutuhan manusia. Real estat memiliki kemampuan untuk memenuhi kebutuhan manusia dalam satu bentuk yang terpisah, tetapi nilainya terkait dengan berbagai hal dan fenomena ke dalam suatu sistem nilai total melalui interaksi kebutuhan-kebutuhan primer yang telah disebutkan sebelumnya.

Profesor Madya, Dr. Nguyen Minh Ngoc, memiliki pengalaman bertahun-tahun dalam pelatihan penilaian properti di bidang ini. (Sumber: RED)

Dari memahami nilai pasar, investor properti dapat melanjutkan untuk mempelajari dan menguasai isu-isu terkait nilai properti. Pasar adalah sebuah kategori; sebuah bentuk; serangkaian konvensi. Atau, pahami pasar sebagai serangkaian skenario; sebuah konteks dengan fluktuasi dan fase... Ada banyak pandangan, perspektif, dan pernyataan tentang pasar secara umum, khususnya pasar properti. Oleh karena itu, nilai pasar properti juga berubah secara tak terduga.

Namun, jika kita menyelami akar terdalam real estat, kita akan menemukan nilai-nilai inti real estat. Nilai-nilai inti ini, jika dikaitkan dengan kebutuhan fundamental peradaban manusia yang tak tergoyahkan, akan menciptakan sistem nilai fundamental real estat yang tidak bergantung pada pasar mana pun, di mana pun di dunia .

Bisakah Anda memberi kami beberapa contoh spesifik sehingga pembaca kami dapat lebih memahami nilai inti intrinsik dari Real Estat?

Misalnya, hutan purba, pulau di danau air tawar, gua, puncak gunung… selalu memiliki nilai. Namun, tidak ada pasar (sub-pasar) terpisah untuk jenis properti ini. Contoh lain, batu Ruby merah murni dan cerah dengan warna Darah Merpati yang berada jauh di dasar Danau Thac Ba, Provinsi Yen Bai, memiliki nilai intrinsik yang sangat tinggi.

Akan tetapi, Ruby ini tidak mempunyai nilai pasar karena dua kemungkinan kasus: 1/ karena letaknya di bawah danau, maka belum ditemukan kemungkinan untuk dimasukkan ke dalam pasar batu permata yang beroperasi; 2/ pasar batu permata belum terbentuk di Vietnam atau di dunia (Ketika orang tidak menganggap Ruby ini berharga karena mereka tidak sepenuhnya memahaminya).

Jika kita mempertimbangkan masalah ini dari perspektif nilai guna dan nilai tukar aset, batu ini tidak memiliki nilai guna (tidak memiliki nilai pasar). Di sisi lain, jika Ruby ini ditemukan dan ditukar dengan perjalanan keliling dunia, nilai tukarnya akan berkembang, berubah menjadi hubungan nilai pasar (kenikmatan dan perasaan orang yang menerima batu), dan tidak berada dalam kategori harga. Investasi real estat di Vietnam perlu menerapkan prinsip ini untuk mengidentifikasi nilai tersembunyi, kemudian memasukkannya ke dalam pasar real estat. Bahkan menciptakan pasar cabang untuk penggunaan atau pertukaran.

Jadi, menurut Anda, untuk berinvestasi secara efektif di bidang real estat, faktor apa saja yang harus diperhatikan investor?

Faktanya, dalam banyak studi tentang "jenis" properti yang dianggap unik di Vietnam (tetapi populer di dunia, atau di mana tidak ada pasar cabang untuk jenis properti tersebut di dunia), saya menemukan jenis properti yang belum pernah dikenal dan beredar di pasar properti Vietnam. Alasannya adalah karena Vietnam sedang berkembang. Dalam 30 tahun terakhir, pelaku pasar sering berfokus pada "jenis" yang mudah diakses, dengan sedikit eksplorasi, dan sedikit pemikiran kreatif...

Oleh karena itu, dengan menerapkan keahlian dan kemampuan valuasi real estat yang baik, investor dapat menemukan "berlian" berharga yang tak terhitung jumlahnya di pasar yang tak terjamah siapa pun. Dengan kata lain, ini adalah peluang bagi investor untuk memiliki aset real estat yang berharga dan berkelanjutan dengan harga yang sangat murah.

Namun, investor juga perlu memahami tren utama dunia, hukum alam yang berkaitan dengan real estat, dan membutuhkan kemampuan serta metode untuk memprediksi "perputaran" umat manusia guna mengukur nilai real estat. Bahtera Nuh tidak akan berharga (atau bernilai kecil) tanpa banjir besar. Nuh tidak akan membangun Bahtera tanpa "bisikan" (prediksi, mimpi) seseorang.

Oleh karena itu, penilaian properti untuk investasi membutuhkan pemikiran yang mendalam dan berkelanjutan tentang Harga - Nilai Pasar - Nilai (inti - intrinsik). Penilaian properti untuk investasi tidak hanya harus mengikuti dan mengalami secara mendalam dan mendalam secara berlapis-lapis di pasar properti khususnya dan dalam kehidupan secara umum, tetapi juga harus terus belajar dan membekali diri dengan pengetahuan akademis hingga mereka berhenti berinvestasi.

Komentar (0)