Investor properti masih "melihat banyak, membeli sedikit"

Meskipun pasar real estat terlihat mulai pulih, dengan banyaknya aktivitas penjualan dan pengenalan proyek yang kembali dilakukan, likuiditasnya masih lambat.

Laporan riset pasar terbaru oleh Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa pada bulan Mei 2024, pasar real estat di Kota Ho Chi Minh mengalami banyak perubahan harga jual di beberapa segmen, tetapi permintaan untuk membeli menurun dan permintaan untuk menyewa meningkat.

Secara spesifik, harga jual rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh adalah sekitar 50 juta VND/m2, meningkat 1 juta VND/m2 dibandingkan harga jual bulan April sebelumnya. Khususnya, harga jual rumah di tepi jalan di Kota Ho Chi Minh telah meningkat lebih tajam, dari rata-rata 214 juta VND/m2 pada April 2024, menjadi 217 juta VND/m2.

Permintaan pencarian dan jumlah listing properti di Kota Ho Chi Minh sedikit meningkat dibandingkan bulan sebelumnya. Sejalan dengan itu, permintaan pembelian properti di Kota Ho Chi Minh meningkat sebesar 3%, dan jumlah listing properti meningkat sebesar 9% dibandingkan bulan sebelumnya. Peningkatan listing tertinggi terjadi pada segmen rumah pribadi (naik 10%), apartemen, dan tanah (keduanya naik 6%).

Vila adalah jenis properti yang mencatat penurunan listing sebesar 2% bulan lalu. Segmen ini juga tidak mencatat pasokan baru. Jenis properti lain seperti kavling tanah dan rumah bandar mempertahankan tren yang stagnan, sementara jumlah pencarian rumah pribadi dan rumah bandar untuk dijual menurun sebesar 4% dibandingkan bulan sebelumnya.

Berbeda dengan permintaan jual beli, jumlah pencarian properti sewa terus meningkat pesat bulan lalu. Akibatnya, jumlah listing properti sewa meningkat di sebagian besar jenis properti (apartemen meningkat 12%, townhouse dan rumah kos meningkat 8%, dan kantor sewa meningkat 10% dibandingkan April).

Menjelaskan fenomena ini, Tn. Nguyen Thai Binh , CEO Dong Tay Land Joint Stock Company, mengatakan bahwa saat ini, karena tingginya permintaan terhadap perumahan nyata, sementara pasar kekurangan pasokan produk, banyak orang harus menyewa rumah.

Menurut Bapak Binh, pada tahun-tahun pasar yang baik seperti 2018-2021, pelanggan tidak tertarik pada harga jual (berapa uang per meter persegi), melainkan berapa banyak uang yang perlu mereka keluarkan terlebih dahulu untuk membeli properti. Karena ketika membeli apartemen, pelanggan membayar 30% di muka, sedangkan 70% sisanya dipinjam.

Kemudian, untuk menarik lebih banyak investor, investor menerapkan kebijakan bahwa nasabah hanya perlu membayar 25% di muka dan meminjam 75%, yang kemudian disesuaikan menjadi 20-80%, 15-85%, dan 10-90%. Bahkan ketika pandemi Covid-19 terjadi, pasar mulai menerapkan konsep beli rumah seharga 0 VND, yang berarti nasabah tidak perlu membayar di muka. Setidaknya ada 3 proyek yang menerapkan kebijakan ini.

Namun, ketika pasar melambat, pelanggan mulai mempertimbangkan harga jual dengan lebih cermat. Misalnya, sebuah apartemen di Kota Ho Chi Minh dengan harga unit lebih dari 50 juta VND/m2, dengan 2 kamar tidur dan harga lebih dari 3 miliar VND, tentu sulit dijual saat ini. Harganya harus di bawah 2,5 miliar VND/apartemen agar lebih mudah dijual.

"Pada tahap ini, pelanggan sangat ragu-ragu dalam memilih harga total terkecil, dan ketika menghitung harga satuan, harganya juga harus masuk akal. Ini merupakan masalah yang sulit bagi investor," ujar CEO Dong Tay Land Joint Stock Company.

Survei yang dilakukan oleh Dat Xanh Services Institute of Economics - Finance - Real Estate (DXS-FERI) terhadap pasokan baru di pasar Hanoi, Kota Ho Chi Minh, Binh Duong , Da Nang, dan Nha Trang menunjukkan bahwa jumlah apartemen dengan harga 2,5-3,5 miliar VND mencapai 27%; apartemen dengan harga 3,5-5 miliar VND mencapai 26%; apartemen dengan harga di atas 5 miliar VND mencapai 24%, dan hanya 16% apartemen yang memiliki harga jual di bawah 2,5 miliar VND. Sementara itu, hingga 67% dari lebih dari 1.000 pelanggan yang disurvei tertarik pada apartemen dengan harga di bawah 2,5 miliar VND.

Padahal, investor tidak mungkin menurunkan harga jual proyek baru karena biaya investasi sudah membengkak drastis, meliputi biaya tanah, biaya konstruksi, biaya investasi, biaya pelaksanaan usaha, biaya keuangan, dan lain sebagainya.

Memprediksi arah pemulihan pasar real estat, para ahli mengatakan bahwa jenis real estat yang melayani kebutuhan perumahan riil akan pulih lebih baik daripada jenis spekulatif.

Menurut Bapak Ngo Quang Phuc, Direktur Utama Phu Dong Group, mulai saat ini hingga akhir tahun 2024, daya beli masih akan terpusat pada kelompok yang benar-benar membutuhkan perumahan. Mungkin akan ada sekelompok kecil investor yang kembali ke pasar, tetapi jumlahnya tidak akan cukup untuk menciptakan terobosan likuiditas. Pemulihan di segmen apartemen dengan harga terjangkau bagi mayoritas akan kuat. Misalnya, perumahan sosial, apartemen kelas menengah, dan apartemen terjangkau pada dasarnya sangat diminati dan terjangkau bagi mayoritas pembeli rumah. Jenis-jenis lainnya akan dipengaruhi oleh potensi pertumbuhan ekonomi .

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, juga mengatakan bahwa jenis properti yang benar-benar ditinggali orang, seperti apartemen dan rumah pribadi, memainkan peran utama di pasar. Namun, pasar properti masih menghadapi kesulitan arus kas dan membutuhkan lebih banyak waktu untuk mengatasi masalah tersebut.

"Saat ini, banyak arus kas masuk ke obligasi dan proyek yang belum menyelesaikan masalah hukum. Saat ini, kebijakan diperlukan untuk merangsang arus kas masuk ke pasar. Jumlah simpanan masyarakat masih sangat besar, dan jika masalah ini tidak diselesaikan, pasar tidak dapat pulih sepenuhnya. Setelah masalah ini diselesaikan, pasar akan benar-benar memasuki periode kemakmuran dan stabilitas," ujar Bapak Quoc Anh.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html