Bisnis menghadapi kesulitan ketika harus membayar ratusan miliar dong untuk mengubah tujuan penggunaan lahan.

Karena harus memindahkan pabrik ke pinggiran kota untuk membangun di tanah mereka sendiri, lalu menyewakannya kembali dengan pembayaran tahunan, ketika masa sewa berakhir, bisnis tersebut menghadapi kesulitan karena mereka harus membayar sejumlah uang yang "sangat besar" untuk mengubah tujuan penggunaan.

Untuk mendapatkan lahan untuk membangun pabrik, banyak perusahaan terpaksa menyerahkan lahannya kepada negara, lalu menyewakannya kembali dengan pembayaran tahunan - Foto: NH

Pada tahun 2000-an, atas permintaan Negara, fasilitas manufaktur di Kota Ho Chi Minh dipindahkan ke pinggiran kota untuk menghindari pencemaran lingkungan dan melepaskan lahan di pusat kota untuk pengembangan perkotaan dan layanan. Banyak orang memindahkan pabrik mereka ke lahan milik mereka sendiri di pinggiran kota.

Namun karena tidak ada rencana zonasi 1/2000 dan tidak cocok untuk membangun pabrik, orang harus menyerahkan tanah mereka kepada negara dan kemudian menyewa tanah ini dengan membayar biaya tahunan berdasarkan kontrak jangka pendek 5-10 tahun.

Namun, ketika kontrak sewa berakhir atau perusahaan ingin melikuidasi kontrak sewa tanah dan menerbitkan kembali buku merah muda lama, maka akan menemui kesulitan.

Sebagai contoh, Bapak Cuong membeli 2 bidang tanah pertanian seluas 5.930 m² di distrik Binh Chanh (lama) untuk merelokasi pabrik. Pada tahun 2006, beliau mengalihkan tanah tersebut kepada perusahaan miliknya untuk meminta perubahan fungsi menjadi lahan produksi dan usaha.

Namun karena lahan tersebut merupakan rencana renovasi perumahan yang sudah ada, tidak ada perencanaan pembangunan secara rinci dalam skala 1/2000, maka pemerintah memutuskan untuk menyewakan lahan tersebut kepada perusahaan tersebut untuk jangka waktu pendek yaitu 10 tahun (2010-2020), luas lahan yang disewakan adalah 5.150m² untuk pembangunan pabrik, sedangkan sisanya seluas 780m² merupakan koridor pengaman kanal, sehingga tetap merupakan lahan pertanian.

Pada tahun 2017, karena masa sewa sudah hampir berakhir, perusahaan ingin memperpanjang sewa, tetapi tanah tersebut saat ini berada dalam perencanaan penggunaan lahan perumahan perkotaan dan tidak dapat diperpanjang, sehingga perusahaan menyelesaikan prosedur pengembalian tanah tersebut kepada Tn. Cuong secara pribadi.

Selama ini, ia juga banyak mengajukan permohonan perpanjangan sewa tanah, perubahan peruntukan tanah, atau penerbitan ulang buku merah sesuai dengan status tanah saat ini atau kondisi semula agar dapat terus digunakan saat masa sewa berakhir.

Namun, pada tahun 2024, ia hanya diizinkan untuk mengalihfungsikan lahan seluas 4.800 m² menjadi lahan perumahan, tetapi harus membayar 100% biaya penggunaan lahan, dan tidak dapat mengurangi harga lahan pertanian. Sisa lahan produksi dan bisnis seluas 350 m² tidak diizinkan untuk dialihfungsikan menjadi lahan perumahan, tetapi ia tidak mendapatkan buku merah muda dan dipaksa untuk memperbarui sewa lahan dan membayar sewa tahunan.

Demikian pula, Ibu Phuong juga mewarisi tanah dan mengalihkan tanah tersebut ke Kota Ho Chi Minh untuk disewakan kembali dalam bentuk pembayaran tahunan untuk tujuan membangun pabrik.

Pada tahun 2018, perusahaan mengalihkan aset di tanah tersebut kepada Ibu Phuong dan menyerahkan tanah tersebut agar ia terus menggunakannya, tetapi menurut peraturan, Ibu Phuong hanya dapat terus menyewa tanah tersebut untuk sisa waktu hingga tahun 2020.

Selama bertahun-tahun, Ibu Phuong telah meminta untuk menerbitkan kembali buku merah lama, tetapi hingga kini masih belum ada peraturan hukum untuk menerbitkannya kembali, sehingga menempatkannya dalam situasi yang sulit.

"Saya tidak bisa mengubah peruntukan lahan karena tidak mampu membayar biaya konversi yang tinggi. Namun, ketika bisnis sedang sulit, saya ingin melikuidasi kontrak sewa guna mengurangi biaya sewa lahan dan mendapatkan kembali hak guna lahan yang sama. Namun, saya tidak bisa. Jika saya terpaksa mempertahankan perpanjangan sewa lahan, saya tidak tahu berapa lama itu akan bertahan," kata Ibu Phuong.

Perlu mengatasi kekurangan regulasi hukum

Menurut para ahli, Keputusan 103 tidak secara tegas membedakan antara tanah milik pribadi dengan pembayaran sewa tahunan dan tanah publik yang disewa negara. Karena tidak adanya perbedaan ini, ketika dikonversi menjadi lahan perumahan, kedua jenis lahan tersebut harus membayar 100% biaya penggunaan lahan perumahan sesuai dengan harga tanah pada saat konversi (nilai tanah adalah 0).

Akibatnya, pengguna lahan harus membayar biaya penggunaan lahan yang jauh lebih tinggi daripada bidang tanah pertanian lainnya karena nilai tanah sebenarnya yang dikeluarkan pengguna lahan untuk membeli tanah tersebut tidak dihitung.

Undang-undang saat ini tidak memiliki mekanisme yang memungkinkan seseorang untuk mendapatkan kembali buku merah muda dalam kondisi saat ini atau seperti sebelum menyewa tanah ketika mereka mengakhiri kontrak sewa tanah. Undang-undang juga tidak memiliki peraturan tentang pemulihan tanah dalam kasus ini, yang menyebabkan banyak masalah dalam penerbitan buku merah muda ketika kontrak sewa tanah berakhir bagi individu dan bisnis.

Pengacara Tran Minh Cuong (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh) menyatakan bahwa perlu dilakukan amandemen dan penambahan Keputusan 103 tentang biaya alih fungsi lahan untuk lahan yang disewa dengan pembayaran sewa tahunan yang berasal dari rumah tangga dan individu, warisan atau ciptaan sendiri, bukan lahan publik yang disewa oleh negara. Ketika dikonversi menjadi lahan perumahan, biaya alih fungsi lahan dihitung seperti untuk lahan produksi dan bisnis non-pertanian atau lahan pertanian pada saat konversi, bukan dengan tarif 100% dari harga lahan perumahan.

Selain itu, perkara ini mempunyai hak untuk mengakhiri perjanjian sewa lebih awal apabila tidak lagi diperlukan dan diterbitkan kembali buku merah muda sesuai dengan status atau jenis tanah terkini sebelum disewakan.

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm