Bisnis kesulitan menurunkan harga rumah karena biaya yang tidak disebutkan namanya

Belum terpenuhinya tanggung jawab bersama

Belakangan ini, Pemerintah beserta kementerian-kementerian, khususnya Kementerian Konstruksi, terus berupaya mencari solusi untuk mengatasi kesulitan dan kekurangan pasar properti.

Salah satu isu utama yang telah ditekankan dan berulang kali diarahkan oleh Perdana Menteri kepada otoritas dan pelaku bisnis properti adalah perlunya restrukturisasi segmen pasar dan penurunan harga produk. Tujuannya adalah untuk memungkinkan masyarakat mengakses perumahan dan mengatasi kesulitan pasar.

HoREA berpendapat bahwa sejak tahun 2020 hingga sekarang, pasar real estat mengalami kesulitan dan segmentasi pasar tidak sinkron, sehingga menimbulkan ketidakseimbangan dalam produk perumahan.

Namun, Tn. Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa bisnis real estat belum secara aktif dan efektif menerapkan persyaratan di atas.

Secara spesifik, menurut Bapak Chau, untuk proyek perumahan kelas menengah dan atas, beberapa investor telah menurunkan harga jual melalui kebijakan diskon, promosi, dan purna jual yang menguntungkan pelanggan tetapi tidak signifikan. Solusi ini juga bertujuan untuk menstabilkan harga perumahan untuk proyek tersebut.

Ketua HoREA mengomentari bahwa kenaikan harga perumahan, selain meningkatnya biaya konstruksi, material, tenaga kerja, keuangan, dan manajemen, juga memiliki biaya tak disebutkan namanya untuk kontinjensi.

Nilai cadangan tersebut tidak kecil, karena tidak valid dan tidak termasuk dalam biaya investasi. Namun, investor tetap memasukkan jumlah ini ke dalam harga jual, dan pembeli rumah harus menanggungnya.

Selain itu, ada kasus di mana proyek awalnya ditargetkan pada perumahan terjangkau atau kelas menengah, tetapi kemudian investor beralih ke segmen yang lebih tinggi, bahkan melabelinya sebagai perumahan mewah untuk memaksimalkan keuntungan.

Akibatnya, terjadi ketidakseimbangan yang serius di Kota Ho Chi Minh selama lima tahun terakhir. Sejak 2020, segmen perumahan mewah secara konsisten menyumbang lebih dari 70%, sementara perumahan terjangkau hampir menghilang dalam tiga tahun terakhir.

"Harga perumahan telah meningkat terus menerus selama bertahun-tahun, sekitar 10% per tahun, yang menyebabkan spekulasi dan penimbunan, mendistorsi pasar dan membuang-buang sumber daya sosial yang besar," kata Ketua HoREA Le Hoang Chau.

Dari komentar di atas, Tn. Chau mengusulkan beberapa solusi spesifik seperti mengurangi biaya yang tidak disebutkan namanya, meningkatkan sumber daya keuangan, meningkatkan tata kelola perusahaan, menerapkan teknologi informasi, digitalisasi, kecerdasan buatan, dan manajemen proyek sesuai dengan proses ilmiah (BIM).

Selain itu, HoREA juga meyakini bahwa pasar perlu menambah pasokan perumahan terjangkau untuk meningkatkan daya saing pasar perumahan, yang berkontribusi pada penurunan harga perumahan. Oleh karena itu, badan pengelola perlu mengatasi hambatan terbesar, yaitu legalitas, untuk menambah pasokan baru.

Untuk menurunkan harga rumah, langkah pertama yang harus dilakukan adalah meningkatkan pasokan, dan langkah pertama untuk meningkatkan pasokan adalah menyelesaikan secara tuntas masalah hukum yang telah berlangsung lama dan menyebabkan kebuntuan pasokan rumah, yang menjadi alasan utama kenaikan harga rumah di Kota Ho Chi Minh.

Segmentasi pasar “di luar fase”

HoREA berpendapat bahwa sejak tahun 2020 hingga sekarang, pasar real estat mengalami kesulitan dan segmentasi pasar tidak sinkron, sehingga menimbulkan ketidakseimbangan dalam produk perumahan.

Di Kota Ho Chi Minh, pasokan perumahan secara bertahap menurun dalam proyek-proyek ketika pada tahun 2020 jumlahnya mencapai 16.895 unit, pada tahun 2021 menurun menjadi 14.443 unit, pada tahun 2022 menurun menjadi 12.147 unit dan pada akhir 9 bulan pertama tahun 2023 ada tanda-tanda sedikit pemulihan dengan 15.020 unit.

Semua entitas terkait harus menegakkan tanggung jawabnya dan bergandengan tangan untuk menghilangkan kesulitan agar pasar real estat dapat berkembang secara aman, sehat, terbuka, transparan, dan berkelanjutan.

Pasar properti sangat tidak seimbang dan belum berkembang secara berkelanjutan. Khususnya, segmen perumahan mewah menyumbang 70% pada tahun 2020, 72% pada tahun 2021, 78,2% pada tahun 2022, dan masih menyumbang 66,3% dalam 9 bulan pertama tahun 2023.

Segmen perumahan kelas menengah menyumbang 29% pada tahun 2020, 28% pada tahun 2021, 21,8% pada tahun 2022, dan 33,63% dalam 9 bulan pertama tahun 2023.

Sangat mengkhawatirkan bahwa segmen perumahan terjangkau pada tahun 2020 hanya memiliki 163 apartemen, terhitung hanya 1%, dan pada tahun 2021, 2022 dan 9 bulan pertama tahun 2023, tidak akan ada lagi apartemen perumahan terjangkau.

Berdasarkan hukum permintaan dan penawaran, akibat kurangnya pasokan perumahan sementara permintaan perumahan sangat tinggi, terutama permintaan perumahan yang terjangkau, harga perumahan terus meningkat dalam beberapa tahun terakhir dengan kenaikan harga rata-rata sekitar 10% per tahun.

Situasi "perbedaan fase" di segmen pasar, "perbedaan fase" di segmen perumahan kelas atas, dan kurangnya apartemen terjangkau telah menunjukkan bahwa model "piramida" pasar perumahan saat ini "terbalik", tidak seimbang, dan tidak berkelanjutan.

Karena segmen perumahan terjangkau mencakup perumahan murah, perumahan sosial seharusnya mencakup mayoritas, tingkat tertinggi, tetapi pada kenyataannya terlalu sedikit, bahkan dalam 3 tahun terakhir tidak ada lagi jenis perumahan ini.

Padahal segmen perumahan mewah seharusnya hanya mencakup proporsi terkecil, namun pada kenyataannya, segmen ini mencakup proporsi terbesar, hingga 70-80%, yang mendominasi pasar perumahan, sehingga memicu spekulasi dan penimbunan yang mendistorsi pasar real estat dan "menghabiskan" sejumlah besar sumber daya sosial.

Secara ekonomi, telah terjadi pemborosan sumber daya sosial, termasuk pemborosan akibat penggunaan sumber daya lahan yang tidak efisien.

Untuk mengubah model pasar perumahan yang seperti "piramida terbalik" menjadi model "piramida" yang seimbang, harmonis, dan berkelanjutan, dengan perumahan terjangkau, perumahan sosial, dan perumahan kelas menengah sebagai segmen perumahan utama di pasar, seluruh entitas terkait harus menjalankan tanggung jawabnya dan bergandengan tangan untuk menghilangkan hambatan agar pasar properti dapat berkembang secara aman, sehat, terbuka, transparan, dan berkelanjutan.

Pada saat yang sama, ada kebijakan yang tepat untuk mempromosikan pasar, fokus pada jaminan sosial, menciptakan peluang bagi masyarakat berpenghasilan rendah; mempromosikan pengembangan perumahan sosial dan perumahan pekerja untuk memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat berpenghasilan rendah.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/horea-doanh-nghiep-kho-giam-gia-ban-nha-vi-nhung-chi-phi-khong-ten-a640947.html