Membawa harga tanah mendekati harga pasar: Bagaimana menghindari 'mengikuti arus'

Menyesuaikan harga tanah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh agar lebih dekat dengan pasar membawa manfaat transparansi tetapi perlu mengendalikan risiko eksploitasi untuk mendongkrak harga perumahan.

Harga lelang sebidang tanah di Desa Thanh Than, Kecamatan Thanh Cao, Kabupaten Thanh Oai mencapai 10-15 kali lipat dari harga yang tercantum - Foto: D.T

Dalam konteks pasokan perumahan yang terbatas, pengendalian harga properti dan pencegahan praktik "mengikuti arus" menjadi tantangan besar bagi lembaga pengelola dan masyarakat. Penyesuaian ini bertujuan untuk menjamin hak-hak pengguna lahan, tetapi perlu juga mengendalikan praktik memanfaatkan kenaikan harga tanah untuk meningkatkan harga rumah.

Tanah tengah 600-700 juta VND/ ^m2

Menurut daftar harga tanah baru yang diumumkan oleh Komite Rakyat Hanoi pada tanggal 20 Desember dan berlaku segera hingga tanggal 31 Desember 2025, harga tanah perumahan tertinggi adalah sekitar 695 juta VND/ ^m2 , yang diterapkan pada bidang tanah yang menghadap jalan di rute pusat distrik Hoan Kiem seperti: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Harga ini juga berlaku untuk rute berikut: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho dan Tran Hung Dao.

Dibandingkan dengan daftar harga yang dikeluarkan Kota Hanoi pada tahun 2019, harga tanah perumahan di jalan Hang Ngang dan Hang Dao meningkat 3,7 kali lipat.

Berdasarkan daftar harga baru yang baru saja dikeluarkan oleh Hanoi, lahan komersial untuk layanan disesuaikan 50-100% lebih tinggi dari sebelumnya. Harga tertinggi untuk lahan bisnis masih berada di jalan-jalan di distrik Hoan Kiem seperti Hang Khay, Hang Ngang, dan Hang Dao, yaitu lebih dari 244 juta VND/ ^m2 .

Sementara itu, harga lahan pertanian , sawah, tanaman semusim dan tahunan, serta lahan akuakultur di Hanoi juga meningkat sekitar 15%.

Adapun daftar harga tanah baru yang dikeluarkan Kota Ho Chi Minh pada akhir Oktober 2024, harga tanah tertinggi di Kota Ho Chi Minh dimiliki oleh tiga jalan yaitu Dong Khoi, Le Loi, dan Nguyen Hue sebesar 687,2 juta VND/ ^m2 .

Daftar harga tanah baru yang baru saja diterbitkan Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, yang sudah mendekati harga pasar, akan menjadi dasar perhitungan kompensasi dan penetapan harga tanah bagi masyarakat dan organisasi yang wajib mendapatkan izin lokasi. Daftar ini juga menjadi dasar perhitungan pajak penggunaan tanah, pajak penghasilan pribadi atas pengalihan hak guna tanah, biaya dan pungutan terkait penggunaan tanah, pengalihan, atau pelaksanaan prosedur administrasi pertanahan.

Jalan Nguyen Hue adalah salah satu jalan dengan harga tanah tertinggi di Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Kisaran harga yang baru hanya 10% dari harga lelang yang menang.

Menurut Tuoi Tre, meskipun Hanoi telah menaikkan daftar harga tanahnya agar lebih dekat dengan pasar, banyak daerah memiliki kerangka harga baru yang 3-4 kali lebih tinggi dari kerangka harga lama yang dikeluarkan pada tahun 2019, tetapi masih ada kesenjangan yang besar dengan harga lelang tanah yang menang di banyak daerah.

Sebagai contoh, harga tanah pedesaan di Kelurahan Thanh Lam, lokasi jalan dari Desa Duc Hau ke Desa Thanh Van, adalah 1,54 juta VND/ ^m² . Demikian pula, harga tanah pedesaan di jalan antar-kelurahan di Kelurahan Dai Thinh berkisar antara 1,01 - 1,54 juta VND/ ^m² . Sementara itu, harga lelang tanah di area yang sama di wilayah perkotaan Thanh Lam - Dai Thinh pada tahun 2024 adalah sekitar 60 juta VND/ ^m² .

Kawasan yang menjadi pusat banyak proyek apartemen, yang menjadi titik panas kenaikan harga di pasar apartemen Hanoi baru-baru ini, memiliki daftar harga tanah yang baru dan cukup rendah. Meskipun harga banyak proyek apartemen di Kelurahan An Khanh, Distrik Hoai Duc, berfluktuasi antara 60-80 juta VND/ ^m² , menurut daftar harga tanah yang baru dikeluarkan (harga tanah di area dekat Jalan Thang Long melalui Kelurahan An Khanh) hanya berkisar antara 2,3-8,6 juta VND/ ^m² .

Untuk kawasan perkotaan LIDECO, distrik Hoai Duc, harga tanah untuk jalan selebar 31 m, komersial, jasa, dan perkotaan berkisar antara 6,5 ​​- 9,3 juta VND/ ^m2 ; harga jalan selebar 24 m berkisar antara 5,9 - 8,5 juta VND/ ^m2 ; harga jalan selebar 13,5 m berkisar antara 4,6 - 6,3 juta VND/ ^m2 . Harga tanah di kawasan Jalan Raya Nasional 32, kota Phung, distrik Dan Phuong berkisar antara 2,9 - 9,2 juta VND/ ^m2 .

Demikian pula, harga lahan pedesaan di Jalan Raya Nasional 21B yang melewati Kota Kim Bai hingga ujung Kelurahan Hong Duong berkisar antara 3,5-6,1 juta VND/ ^m² . Lahan perkotaan di jalan dari Desa Kim Bai menuju Kota Kim Bai (ruas yang bersebelahan dengan Jalan Raya Nasional 21B) berkisar antara 3,4-5,7 juta VND/ ^m² ; harga jalan Desa Cat Dong menuju Kota Kim Bai (ruas yang bersebelahan dengan Jalan Raya Nasional 21B di sebelah kiri tanggul Day) berkisar antara 3,4-7,5 juta VND/ ^m² .

Sementara itu, harga tanah yang dilelang di Desa Thanh Than, Kecamatan Thanh Cao, Kabupaten Thanh Oai (berdekatan dengan Kota Kim Bai) baru-baru ini naik hingga lebih dari 100 juta VND/ ^m2 .

Mencegah eksploitasi peningkatan harga tanah untuk mendorong kenaikan harga perumahan

Selama setahun terakhir, harga rumah, terutama harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, telah meningkat tajam, menimbulkan banyak kekhawatiran tentang fluktuasi pasar properti. Para ahli dan pemimpin industri telah memperingatkan bahwa pemerintah daerah perlu memiliki solusi untuk mengendalikan situasi yang memanfaatkan penyesuaian harga tanah untuk mendorong kenaikan harga rumah, yang memperburuk kekurangan pasokan dan mendorong banyak orang, terutama mereka yang berpenghasilan rendah dan menengah, keluar dari pasar.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, tingginya harga rumah saat ini tidak hanya disebabkan oleh kenaikan harga tanah, tetapi juga karena kurangnya pasokan. Oleh karena itu, biaya tanah hanyalah salah satu faktor dalam struktur biaya real estat, sementara faktor penting yang menentukan harga adalah kurangnya pasokan rumah.

Jika ada solusi untuk meningkatkan pasokan dan merangsang transaksi di pasar, harga perumahan cenderung akan menurun. Oleh karena itu, peningkatan pembangunan proyek perumahan, terutama perumahan sosial, merupakan salah satu solusi mendasar untuk menstabilkan pasar.

Namun, dalam konteks saat ini, dengan minimnya ketersediaan perumahan di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, penyesuaian harga tanah agar sesuai dengan harga pasar dapat menjadi faktor yang mendorong kenaikan harga perumahan. Bapak Chau memperingatkan bahwa selain penyesuaian harga tanah, harga sewa tanah di kota-kota besar juga cenderung meningkat, sehingga meningkatkan tekanan pada harga perumahan.

Bapak Nguyen Chi Thanh, Wakil Presiden Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa penyesuaian harga tanah mendekati harga pasar merupakan tindakan yang tepat, sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan.

Tujuannya adalah untuk membuat pasar lebih transparan, sekaligus menjamin hak-hak masyarakat dalam menghitung biaya pendaftaran, pengalihan, atau perubahan hak guna lahan. Meskipun daftar harga lahan baru di kawasan pusat Hanoi dan Kota Ho Chi Minh mencapai 600-700 juta VND/m2, harganya masih lebih rendah dari harga pasar sebenarnya. Hal ini akan mendorong masyarakat untuk melakukan transaksi yang lebih transparan, sekaligus membantu lembaga pengelola meminimalkan fenomena inflasi harga lahan.

Bapak Thanh juga menekankan bahwa daftar harga tanah yang baru disesuaikan dengan nilai aktual lahan yang telah dikembangkan secara stabil selama beberapa tahun terakhir. Namun, untuk lahan baru, terutama yang sedang dialihfungsikan untuk pengembangan proyek perumahan, belum ada daftar harga tanah resmi. Para ahli berpendapat bahwa harga tanah di lahan baru hanya dapat ditentukan ketika proyek telah dilaksanakan dan digunakan, sehingga harga acuan yang sesuai dapat diberikan.

Terakhir, para ahli juga menegaskan bahwa tujuan penyesuaian daftar harga tanah bukanlah untuk menciptakan guncangan harga tetapi untuk mendorong operasi pasar yang transparan, meminimalkan spekulasi dan menggelembungkan harga tanah di daerah yang sedang berkembang pesat.

Penentuan harga tanah berdasarkan faktor-faktor praktis seperti biaya kompensasi, investasi infrastruktur dan keuntungan bisnis akan membantu pasar tanah menjadi lebih masuk akal, menghindari kenaikan harga tanah yang tidak normal, sehingga berdampak negatif terhadap pembangunan berkelanjutan pasar real estat.

Biaya penggunaan lahan dan biaya pembebasan lahan hanya 7-20%, sementara penerapan daftar harga tanah baru yang mendekati harga pasar dalam waktu dekat akan meningkatkan harga jual rumah dan properti rata-rata 15-20% dibandingkan periode sebelumnya. ( Kementerian Konstruksi )

* Pengacara Nguyen Van Dinh (ahli hukum pertanahan):

Pengacara Nguyen Van Dinh (pakar hukum pertanahan)

Penyesuaian harga tanah yang mendekati harga pasar dapat menjadi alasan bagi spekulan untuk menaikkan harga dan harga rumah pada tahun 2025, sehingga pembeli rumah perlu berhati-hati saat membelanjakan uang untuk membeli rumah. Kenaikan harga tanah dapat meningkatkan biaya input untuk proyek perumahan, tetapi perlu dicatat bahwa ini bukanlah faktor utama yang mendorong harga apartemen melonjak tinggi belakangan ini. Faktor utamanya tetaplah hukum penawaran dan permintaan, sehingga badan pengelola dan pemerintah daerah perlu memiliki kebijakan yang tepat untuk mengendalikan dan menurunkan harga rumah.

Source: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm