Masalah hukum dan regulasi merupakan hambatan terbesar di pasar real estat.
Menurut para ahli real estate, banyak Undang-Undang, Keputusan dan Surat Edaran yang mengatur pasar real estate, namun, 3 Undang-Undang yang memiliki dampak terkuat pada pasar adalah Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Bisnis Real Estate dan Undang-Undang Pertanahan.
Pada tahun 2023, Majelis Nasional mengesahkan Undang-Undang tentang Perumahan (diamandemen) dan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (diamandemen), yang akan berlaku mulai 1 Januari 2025, yang berarti masih ada 1 tahun lagi sebelum keduanya mulai berlaku.
Dua kendala hukum terbesar di pasar properti telah teratasi, hanya tinggal menunggu Undang-Undang Pertanahan. (Foto: ZN)
Menanggapi dua Undang-Undang yang baru disahkan, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa Undang-Undang Perumahan yang baru secara umum sangat sesuai untuk dipraktikkan, menjamin konsistensi dan keseragaman peraturan perundang-undangan. HoREA berkomentar bahwa Undang-Undang Perumahan yang baru memiliki kualitas terbaik dalam lebih dari 30 tahun.
Demikian pula, Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang baru juga memuat banyak peraturan terobosan, seperti legalisasi peraturan tentang properti pariwisata dan resor. Atau peraturan baru terkait kewajiban investor untuk memenuhi kewajiban keuangan atas tanah sebelum meluncurkan produk properti di masa mendatang.
Saat ini, hanya Undang-Undang Pertanahan saja yang masih dalam proses peninjauan, perubahan dan penambahan peraturan baru untuk penyempurnaan.
Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR) seharusnya melakukan pemungutan suara atas revisi Undang-Undang Pertanahan pada tanggal 29 November. Namun, dalam sidang ke-6 MPR RI ke-15 yang diselenggarakan pada akhir November, MPR menyatakan bahwa RUU tersebut tidak disahkan pada sidang ke-6 tersebut dan akan dimajukan ke sidang berikutnya.
Berbicara kepada wartawan Surat Kabar Jurnalis dan Opini Publik, Tn. Nguyen Thanh Tuan, seorang pakar real estat, mengatakan: Dibandingkan dengan Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Real Estat yang baru saja disahkan, mengubah dan menyesuaikan Undang-Undang Pertanahan jauh lebih sulit.
Undang-Undang Pertanahan tumpang tindih dengan banyak Undang-Undang dan Surat Edaran di berbagai bidang. Faktanya, Undang-Undang Pertanahan (yang lama) yang diundangkan pada tahun 2013 memiliki banyak keterbatasan dan kekurangan. Oleh karena itu, pada tahun 2019, Pemerintah mengajukan rancangan undang-undang (RUU) kepada Dewan Perwakilan Rakyat untuk mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.
Namun, Pemerintah kemudian berulang kali meminta penundaan pembahasan rancangan undang-undang tersebut sebanyak empat kali, sebelum akhirnya Majelis Permusyawaratan Rakyat memutuskan untuk memasukkannya dalam program pembentukan undang-undang dan peraturan daerah tahun 2022.
Di samping itu, beberapa ketentuan dalam Undang-Undang Pertanahan belum diseragamkan antar instansi pemberi komentar, seperti tata cara perhitungan harga tanah, maupun ketentuan terkait perolehan tanah oleh Negara.
"Oleh karena itu, diperlukan lebih banyak waktu untuk mempelajari dan mengamandemen undang-undang yang rumit seperti UU Pertanahan. Hindari situasi di mana setelah disahkan, kita harus membahas amandemen lebih lanjut," ujar Bapak Tuan.
Sementara itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan terbaru, terdapat dua ketentuan yang tidak tepat. Ketentuan tersebut adalah poin b, ayat 1, poin a, ayat 4, dan ayat 6, Pasal 128, terkait usulan "pengalihan fungsi lahan untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial harus memenuhi syarat bahwa orang yang diberi izin oleh Negara untuk mengalihkan fungsi lahan tersebut berhak menggunakan lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya..."
Oleh karena itu, Asosiasi merekomendasikan perlunya perubahan dan penambahan Pasal 128, Ayat (b), Ayat (6), dan Ayat (7), Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan) agar investor dapat bernegosiasi untuk mendapatkan hak guna atas "tanah permukiman" atau "tanah permukiman dan tanah lainnya" atau "tanah bukan permukiman" sesuai dengan rencana tata ruang, perkotaan, konstruksi, dan program pembangunan perumahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, perumahan campuran, serta proyek komersial dan jasa.
Hal ini memberikan peluang bagi para investor, terutama korporasi dan perusahaan properti besar, untuk memiliki kapasitas dalam melakukan investasi dalam pengembangan proyek perumahan dan kawasan perkotaan dengan luas wilayah puluhan, puluhan, ratusan, bahkan ribuan hektar, untuk memiliki infrastruktur lalu lintas yang sinkron, infrastruktur teknis, infrastruktur sosial, dan berbagai utilitas serta layanan perkotaan.
[iklan_2]
Sumber
Komentar (0)