Kekhawatiran tentang proyek perumahan yang semakin langka

Peraturan yang “membingungkan” bisnis

Tidak hanya membatasi persyaratan pelaksanaan proyek seperti dalam artikel “Perusahaan meninggalkan proyek karena peraturan lahan perumahan” yang diterbitkan oleh Surat Kabar VietNamNet; rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen) juga membatasi perusahaan dari menerima pengalihan tanah untuk melaksanakan proyek.

Sebab, ketentuan dalam RUU tersebut hanya memperbolehkan pengalihan tanah pemukiman dan tanah nonpertanian yang bukan tanah pemukiman yang telah dibebani retribusi penggunaan tanah atau telah dibebani sewa tanah satu kali untuk melakukan proyek.

Kenyataannya, investor saat ini didorong untuk menegosiasikan pengalihan hak guna lahan untuk melaksanakan proyek perumahan perkotaan dan komersial. Namun, menurut para pelaku usaha, persyaratan untuk memiliki lahan hunian dan lahan non-pertanian yang telah membayar sewa lahan secara bersamaan seperti dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) akan membuat banyak proyek tidak mungkin dialihkan dan dilaksanakan.

Berbicara kepada reporter VietNamNet , Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Global (GP.Invest), mengatakan bahwa penerapan regulasi semacam itu merupakan "teka-teki" bagi para pelaku bisnis.

Sebab menurutnya, tidak ada bisnis yang dalam proses pemanfaatan lahan untuk tujuan komersial atau jasa harus membayar biaya penggunaan lahan selama keseluruhan umur proyek 50 tahun.

"Hampir 100% lahan untuk bisnis jasa membayar sewa lahan setiap tahun. Harga lahan juga bisa berubah, sangat sedikit proyek yang membayar sewa lahan sekali seumur hidup, dan bisnis tidak punya uang untuk melakukannya. Jadi, jika kita menerapkan peraturan ini, akan sangat tidak praktis," kata Bapak Hiep.

Baik pelaku bisnis maupun pakar berpendapat bahwa RUU Pertanahan perlu direvisi untuk menyelaraskan kepentingan. (Foto: Hoang Ha)

Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Mien Bac, lebih lanjut menganalisis bahwa ketika bisnis mengembangkan proyek, mereka harus mengumpulkan tanah. Jika peraturannya seperti dalam rancangan, mereka yang memiliki tanah untuk dialihkan harus membayar pajak sekaligus, bagaimana mereka bisa punya uang untuk membayar?

Lebih lanjut, menentukan pajak tanah tidaklah mudah karena ketika instansi pemerintah meminta untuk menentukan jumlah pajak selama 50 tahun yang harus dibayarkan sekaligus, mereka juga berani menentukannya. Dan mendirikan badan khusus untuk menilai harga tanah sangatlah rumit dan tidak praktis. Hal ini juga akan mempersulit perolehan lahan dengan skala yang memadai untuk mendirikan proyek bagi perusahaan besar.

"Peraturan yang mudah harus dibuat, baik bagi pelaku usaha maupun pihak yang mengalihkan lahan, dan prosesnya harus diseragamkan dalam semua undang-undang. Jika tidak, implementasinya akan menyulitkan pelaku usaha dan badan pengelola negara," ujar Bapak Quyet.

Perlu mendengarkan dan memodifikasi

Menghadapi kekurangan pada Poin b, Klausul 1 dan Klausul 6, Pasal 128 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen), Ketua GP.Invest Nguyen Quoc Hiep menyarankan agar Komite Ekonomi dan Komite Hukum Majelis Nasional mendengarkan semua pendapat pelaku usaha untuk melakukan penyesuaian guna menyelaraskan kepentingan. Jika masalah ini diselesaikan, hal tersebut akan menguntungkan pembangunan sosial-ekonomi, bukan hanya untuk satu bidang tertentu.

"Jika kita mengikuti arahan Pasal 128 dalam rancangan undang-undang ini, hal itu akan sangat menghambat semua proyek. Saya khawatir hal itu akan menghambat pembangunan sosial-ekonomi karena jika sektor properti tidak dapat melakukannya, banyak industri akan terpengaruh," kata Bapak Hiep.

Menurut Pengacara Nguyen Thanh Ha, rancangan peraturan tersebut dapat diubah ke arah pengembangan proyek perumahan komersial berbasis lahan hunian dan jenis lahan lainnya, sesuai dengan perencanaan tata guna lahan , yang akan lebih fleksibel. Peraturan tersebut akan mendukung investor dan sejalan dengan kebijakan pemerintah dalam menghilangkan hambatan dan mendorong pasar properti.

Sebagai pihak yang “prihatin” dengan rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), menilai bahwa Poin b, Klausul 1 dan Klausul 6, Pasal 128 dari Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang direvisi) tidak konsisten dengan kebijakan penghapusan hambatan hukum untuk proyek real estat dan tidak “terbuka” seperti Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.

Pasalnya, sebelum adanya Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013, terdapat aturan yang mewajibkan penanam modal proyek di atas tanah nonpertanian untuk membayar retribusi penggunaan tanah. Namun, pada Undang-Undang Pertanahan Tahun 2023, hanya ada aturan yang mewajibkan penanam modal proyek di atas tanah nonpertanian untuk membayar sewa tanah dan dapat memilih untuk membayar sewa tanah satu kali selama masa sewa atau membayar sewa tanah setiap tahun.

Oleh karena itu, Bapak Chau mengusulkan amandemen RUU Pertanahan agar badan usaha disetujui untuk kebijakan penanaman modal; investor proyek perumahan komersial disetujui apabila memiliki hak guna tanah atau menerima hak guna tanah termasuk tanah perumahan, sebagian tanah lainnya (dapat berupa tanah pertanian, tanah non pertanian yang disewa dengan pembayaran satu kali atau pembayaran tahunan); kemudian semuanya dapat dimanfaatkan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial apabila memenuhi persyaratan izin perubahan peruntukan tanah (sesuai dengan semua jenis perencanaan...).

Undang-Undang Pertanahan mempunyai peranan yang sangat penting dan mempengaruhi banyak undang-undang lainnya, oleh karena itu para pelaku usaha dan asosiasi mengharapkan agar perubahan ini dapat menghasilkan peraturan perundang-undangan yang sesuai dengan kenyataan, sehingga dapat menyelaraskan kepentingan para pihak terkait.

Kebutuhan perumahan masyarakat di kota-kota besar sangat besar. Jika masalah hukum tidak diselesaikan, akan sulit untuk mengatasi masalah kekurangan perumahan saat ini.

Sumber: https://vietnamnet.vn/tu-bo-du-an-vi-quy-dinh-dat-o-lo-du-an-nha-o-tro-nen-khan-hiem-2200143.html