Apa kata Bank Negara tentang 'tidak meminjamkan uang untuk membeli rumah di masa mendatang'?

Baru-baru ini, banyak bisnis real estat yang menyatakan kekhawatiran tentang peraturan terkait pinjaman rumah.

Secara khusus, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa dirinya dan pelaku bisnis real estat sangat memperhatikan ketentuan pada Poin a, Klausul 11, Pasal 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (diubah dan ditambah dengan Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN).

Bisnis real estat baru saja melewati tahun yang penuh fluktuasi dan kesulitan.

Berdasarkan ketentuan ini, untuk kredit beragunan hak milik atas tanah bagi perseorangan untuk membeli rumah, termasuk rumah komersial, bank hanya diperbolehkan memberikan kredit kepada perseorangan untuk membeli rumah yang sudah selesai dibangun dan diserahterimakan, yaitu rumah tersedia.

Oleh karena itu, Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN tidak mengizinkan bank memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli rumah komersial yang belum selesai untuk diserahterimakan (yaitu rumah komersial yang dibangun di masa mendatang) yang dijamin (dengan hipotek) dengan rumah tersebut. Oleh karena itu, individu yang ingin meminjam kredit untuk membeli rumah komersial yang dibangun di masa mendatang harus menerapkan langkah-langkah jaminan lain atau menjaminkannya dengan aset lain.

Terkait konten tersebut, pada tanggal 31 Januari, Bank Negara memberikan tanggapan.

Menurut Bank Negara, Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (diubah dan ditambah dengan Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN) yang mengatur rasio kecukupan modal bank umum (bank umum) dan cabang bank asing bukanlah dokumen yang menjadi pedoman dalam pemberian kredit kepada lembaga perkreditan.

Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN menyatakan: "Pinjaman beragunan real estat adalah pinjaman yang diberikan kepada orang pribadi atau badan hukum untuk membeli real estat, melaksanakan proyek real estat, dan dijamin dengan real estat itu sendiri, proyek real estat yang terbentuk dari pinjaman tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai transaksi beragunan".

Bank Negara menegaskan bahwa Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN tidak mengubah atau menambah isi surat ini. Lembaga dan individu yang ingin membeli rumah dan mengamankan (KPR) rumah masa depan ini akan menerapkan koefisien risiko sebesar 30-120%, tergantung pada rasio jaminan (LTV) yang dihitung berdasarkan rasio saldo pinjaman terhadap nilai agunan; jika tidak ada informasi mengenai rasio LTV, koefisien risikonya adalah 150%.

Pinjaman untuk membeli rumah sosial tidak harus memenuhi syarat bahwa rumah tersebut telah selesai untuk diserahterimakan.

Menurut Bank Negara, Pasal 11, Pasal 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman hipotek rumah adalah pinjaman yang dijamin dengan real estat bagi individu untuk membeli rumah. Memenuhi sepenuhnya ketentuan berikut: sumber pembayaran utang bukan sumber pendapatan sewa yang diperoleh dari pinjaman; rumah telah selesai dibangun sesuai dengan kontrak pembelian rumah.

Kawasan perumahan sosial di Distrik 12 (HCMC)

Bank dan cabang bank asing memiliki hak hukum penuh untuk menangani rumah yang digadaikan ketika nasabah tidak dapat membayar utang sesuai dengan ketentuan hukum tentang transaksi yang dijamin.

Rumah yang terbentuk dari pinjaman hipotek ini harus dinilai secara independen (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan prinsip kehati-hatian (harga tidak lebih tinggi dari harga pasar pada saat persetujuan pinjaman) sesuai dengan peraturan bank atau cabang bank asing tersebut.

Sementara itu, Pasal 1, Pasal 1 Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN menetapkan: "1. Mengubah dan melengkapi Pasal 11, Pasal 2 sebagai berikut: "11. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah pinjaman beragunan hak milik atas rumah bagi perseorangan untuk membeli rumah, termasuk KPR yang dijamin dengan hak milik atas rumah bagi perseorangan untuk membeli rumah yang memenuhi syarat-syarat berikut: sumber dana untuk melunasi utang bukan sumber dana untuk menyewa rumah yang diperoleh dari pinjaman tersebut; rumah telah selesai diserahterimakan sesuai dengan perjanjian jual beli rumah.

Bank dan cabang bank asing memiliki hak hukum penuh untuk menangani rumah yang digadaikan ketika nasabah tidak dapat membayar utang sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang transaksi yang dijamin dengan agunan dan undang-undang tentang perumahan.

Rumah yang terbentuk dari pinjaman hipotek ini harus dinilai secara independen (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan prinsip kehati-hatian (nilai tidak lebih tinggi dari harga pasar pada saat persetujuan pinjaman) sesuai dengan peraturan bank atau cabang bank asing...".

Untuk pinjaman pembelian rumah susun sosial, membeli rumah dalam rangka program dan proyek dukungan Pemerintah , tidak perlu memenuhi syarat rumah tersebut sudah selesai diserahterimakan dan memiliki koefisien risiko yang lebih rendah dibandingkan dengan kredit pemilikan rumah lainnya, yakni hanya 20 - 50%, dalam rangka melaksanakan kebijakan Pemerintah dalam mendorong pembangunan rumah susun sosial.

Kondisi rumah yang telah selesai berdasarkan kontrak pembelian rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah (yang memiliki bobot risiko lebih rendah dibandingkan pinjaman beragunan real estat lainnya).

Bank Negara

Untuk pinjaman hipotek rumah, akan mencakup: pinjaman hipotek rumah untuk membeli rumah yang memenuhi persyaratan yang ditentukan, termasuk syarat penyelesaian untuk serah terima, dan pinjaman untuk membeli rumah sosial, membeli rumah di bawah program dan proyek dukungan Pemerintah.

Koefisien risiko yang diterapkan pada KPR akan bervariasi, tergantung pada masing-masing jenisnya, berkisar antara 20-100%, tergantung pada rasio LTV dan rasio pendapatan (DSC). Untuk KPR pembelian rumah sosial, pembelian rumah dalam program dan proyek dukungan Pemerintah, tidak perlu memenuhi persyaratan rumah tersebut siap serah terima dan memiliki koefisien risiko yang lebih rendah dibandingkan KPR lainnya, yaitu hanya 20-50%, agar dapat melaksanakan kebijakan Pemerintah dalam mendorong perumahan sosial.

Menurut Bank Negara, kondisi rumah yang telah selesai dibangun berdasarkan kontrak pembelian rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah (yang memiliki koefisien risiko lebih rendah daripada piutang lain yang dijamin oleh real estat).

Apabila suatu badan atau perseorangan mempunyai keperluan untuk membangun atau membeli rumah masa depan dan menggadaikan rumah masa depan tersebut, maka hal tersebut merupakan pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran Nomor 41/2016/TT-NHNN dan koefisien risiko terkait akan diterapkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 9 Surat Edaran Nomor 41/2016/TT-NHNN.

"Dengan demikian, peraturan ini tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan di masa mendatang, dan tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku (Hukum Perdata, Hukum Perumahan, Hukum Usaha Properti, Hukum Penanaman Modal 2020, dan Hukum Lembaga Perkreditan 2024)," demikian pernyataan Bank Negara.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm