Apa tanggapan Bank Negara mengenai 'tidak memberikan pinjaman untuk membeli rumah di masa depan'?

Baru-baru ini, banyak bisnis properti telah menyatakan kekhawatiran tentang peraturan terkait persyaratan pinjaman rumah.

Secara khusus, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa beliau dan pelaku bisnis real estat lainnya sangat prihatin dengan peraturan pada poin a, klausul 11, pasal 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (yang telah diubah dan ditambah dengan Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Bisnis properti baru saja melewati tahun yang penuh gejolak dan tantangan.

Sesuai dengan peraturan ini, untuk pinjaman yang dijamin dengan properti kepada individu untuk membeli rumah, termasuk perumahan komersial, bank hanya diperbolehkan memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli rumah yang sudah jadi dan siap huni, yaitu perumahan siap huni.

Oleh karena itu, Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN tidak mengizinkan bank untuk memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli perumahan komersial yang belum selesai (yaitu, perumahan komersial yang sedang dibangun) dengan jaminan (hipotek) berupa rumah itu sendiri. Dengan demikian, individu yang ingin mendapatkan kredit untuk membeli perumahan komersial yang sedang dibangun harus menerapkan langkah-langkah pengamanan lain atau memberikan jaminan berupa aset lain.

Terkait hal ini, Bank Negara Vietnam mengeluarkan tanggapan pada tanggal 31 Januari.

Menurut Bank Negara Vietnam, Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (yang telah diubah dan ditambah dengan Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN) yang mengatur rasio kecukupan modal bank komersial dan cabang bank asing bukanlah dokumen yang mengatur kegiatan pemberian kredit oleh lembaga kredit.

Pasal 10, Ayat 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman yang dijamin dengan properti adalah pinjaman kepada perorangan dan badan hukum untuk membeli properti atau melaksanakan proyek properti, dan dijamin oleh properti atau proyek properti yang dibentuk dari pinjaman tersebut, sesuai dengan ketentuan hukum tentang transaksi yang dijamin."

Bank Negara Vietnam menegaskan bahwa Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN tidak mengubah atau menambah isi ini. Organisasi dan individu yang ingin membeli rumah dan menjaminkan (menggadaikan) rumah yang akan dibangun di masa mendatang akan menerapkan pembobotan risiko sebesar 30-120% tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV), yang dihitung sebagai rasio saldo pinjaman terhadap nilai jaminan; dalam kasus di mana rasio LTV tidak tersedia, pembobotan risiko akan menjadi 150%.

Meminjam uang untuk membeli perumahan sosial tidak mensyaratkan rumah tersebut telah selesai dibangun dan diserahkan.

Menurut Bank Negara Vietnam, Pasal 11 Ayat 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman hipotek adalah pinjaman yang dijamin dengan properti kepada individu untuk tujuan membeli rumah." Syarat-syarat berikut harus dipenuhi: sumber dana pembayaran kembali tidak boleh berasal dari pendapatan sewa yang dihasilkan dari pinjaman; dan rumah harus diselesaikan sesuai dengan kontrak pembelian rumah.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Kompleks perumahan sosial di Distrik 12 (Kota Ho Chi Minh)

Bank dan cabang bank asing memiliki hak hukum penuh untuk menyita properti yang dijaminkan ketika nasabah gagal membayar utangnya, sesuai dengan undang-undang tentang transaksi jaminan.

Properti yang diperoleh melalui pinjaman hipotek ini harus dinilai secara independen (baik oleh pihak ketiga atau oleh departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan penilaian yang bijaksana (harga tidak boleh melebihi harga pasar pada saat persetujuan pinjaman) sebagaimana yang ditetapkan oleh bank atau cabang bank asing.

Sementara itu, Pasal 1 Ayat 1 Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN menetapkan: "1. Mengubah dan menambah Pasal 11 Ayat 2 sebagai berikut: "11. Pinjaman hipotek adalah pinjaman yang dijamin dengan properti kepada individu untuk membeli rumah, termasuk pinjaman yang dijamin dengan properti kepada individu untuk membeli rumah yang memenuhi syarat sebagai berikut: sumber pembayaran bukan dari pendapatan sewa yang dihasilkan dari pinjaman; rumah telah selesai dibangun dan siap untuk diserahkan sesuai dengan perjanjian jual beli rumah.

Bank dan cabang bank asing memiliki kewenangan hukum penuh untuk menyita properti yang dijaminkan ketika nasabah gagal membayar utangnya, sesuai dengan undang-undang tentang transaksi jaminan dan undang-undang perumahan.

Properti yang diperoleh melalui pinjaman hipotek ini harus dinilai secara independen (baik oleh pihak ketiga atau oleh departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan prinsip kehati-hatian (nilai tidak boleh melebihi harga pasar pada saat persetujuan pinjaman) sebagaimana diatur oleh bank atau cabang bank asing...

Untuk pinjaman pembelian perumahan sosial atau perumahan di bawah program dan proyek dukungan pemerintah , tidak ada persyaratan untuk memenuhi kondisi rumah yang sudah selesai dan siap serah terima, dan koefisien risikonya lebih rendah daripada pinjaman hipotek perumahan lainnya, hanya 20-50%, untuk melaksanakan kebijakan pemerintah dalam mendorong perumahan sosial.

Syarat bahwa rumah tersebut diselesaikan sesuai dengan kontrak jual beli rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah (yang memiliki bobot risiko lebih rendah dibandingkan dengan piutang yang dijamin dengan properti lainnya).

Bank Negara Vietnam

Pinjaman hipotek rumah akan mencakup: pinjaman hipotek rumah untuk pembelian perumahan yang memenuhi syarat, termasuk syarat penyelesaian dan penyerahan; dan pinjaman untuk pembelian perumahan sosial atau perumahan di bawah program dan proyek dukungan pemerintah.

Pembobotan risiko yang diterapkan pada pinjaman hipotek rumah bervariasi tergantung pada jenisnya, mulai dari 20% hingga 100%, tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) dan pembobotan risiko distribusi (DSC). Untuk pinjaman pembelian perumahan sosial atau perumahan di bawah program dan proyek dukungan pemerintah, yang tidak mensyaratkan rumah tersebut selesai dibangun dan siap untuk diserahkan, pembobotan risikonya lebih rendah daripada pinjaman hipotek rumah lainnya, berkisar antara 20% hingga 50%, sejalan dengan kebijakan pemerintah untuk mendorong perumahan sosial.

Menurut Bank Negara Vietnam, syarat bahwa rumah harus diselesaikan sesuai dengan kontrak pembelian rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek yang dijamin dengan properti (yang memiliki bobot risiko lebih rendah dibandingkan dengan piutang lain yang dijamin dengan properti).

Dalam kasus di mana organisasi atau individu perlu membangun atau membeli perumahan yang sedang dibangun dan menggadaikan perumahan yang sedang dibangun tersebut, maka hal itu akan termasuk dalam kategori pinjaman yang dijamin dengan properti sebagaimana diatur dalam Pasal 10 Ayat 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN dan koefisien risiko yang sesuai akan diterapkan sebagaimana diatur dalam Pasal 10 Ayat 9 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN.

"Oleh karena itu, peraturan ini tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan yang sedang dibangun, dan tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku saat ini (Hukum Perdata, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Bisnis Properti, Undang-Undang Investasi 2020, Undang-Undang Lembaga Kredit 2024)," demikian pernyataan Bank Negara Vietnam.

Tautan sumber