Perumahan sosial menghadapi situasi paradoks berupa kekurangan dan "ketersediaan".

Kesulitan demi kesulitan

Data riset dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa sejak 2018, pasokan perumahan telah menurun drastis. Jumlah proyek perumahan yang baru disetujui semakin terbatas. Sementara itu, diperkirakan 1.200 proyek senilai sekitar 30 miliar dolar AS menghadapi kesulitan dalam pelaksanaannya. Sejak akhir 2022, hanya sekitar 500 proyek yang telah diselesaikan.

Sejak 2018, pasokan perumahan cenderung menurun drastis. (Foto: baochinhphu)

Keterbatasan pasokan perumahan, minimnya perumahan terjangkau, tingginya biaya di semua tahap pelaksanaan proyek,... membuat harga properti, terutama apartemen di kota-kota besar, terus meningkat dan tak kunjung berhenti. Perumahan sosial hampir menjadi satu-satunya peluang bagi sebagian besar orang untuk mewujudkan impian berumah tangga.

Belakangan ini, Pemerintah telah berupaya keras mengeluarkan kebijakan untuk menarik minat pelaku usaha dalam pembangunan perumahan sosial dan meningkatkan ketersediaan perumahan sosial. Namun, kebijakan-kebijakan ini masih memiliki banyak kekurangan dan ketidakkonsistenan, sehingga menimbulkan banyak hambatan yang menyulitkan investor untuk mengakses perumahan sosial.

Pada acara pengumuman laporan VARS kuartal III/2023, Bapak Nguyen Hoang Nam, Anggota Kelompok Kerja Riset Pasar VARS, Direktur Jenderal G-Home, mengatakan bahwa mekanisme hukum terkait perumahan sosial sangat rumit. Pengajuan izin mendirikan bangunan untuk proyek juga memakan waktu lama, bahkan lebih lama daripada proyek perumahan komersial. Untuk "menerbitkan" izin mendirikan bangunan, pengembang perumahan sosial harus menghabiskan setidaknya 2 tahun untuk menyelesaikan prosedurnya.

Oleh karena itu, meskipun peraturan yang berlaku memberikan insentif bagi proyek perumahan sosial untuk dibebaskan dari biaya penggunaan lahan, sebelum itu, proyek perumahan sosial masih harus "melewati" penilaian tanah – yang masih menghadapi banyak masalah dan kontroversi terkait metode penilaian. Di saat yang sama, investor tidak diperbolehkan melakukan pemotongan tetapi tetap harus membayar M3 (nilai pembayaran tunai kepada APBN yang diajukan oleh investor dalam dokumen lelang, di samping kewajiban investor kepada APBN sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku). Selain itu, investor masih harus membayar di muka untuk membersihkan lahan. Jumlah ini kemudian akan dipotong dari proyek lain atau dikurangkan dari harga tanah.

Belum lagi, setelah 2 tahun proses investasi, proyek perumahan sosial membutuhkan waktu sekitar 2 tahun lagi untuk membangun dan menyerahkan rumah kepada pelanggan. Setelah itu, investor masih harus menyisihkan minimal 20% dari luas perumahan sosial untuk disewakan di proyek perumahan sosial dan baru dapat menjualnya setelah 5 tahun digunakan.

Proses ini berlangsung hingga 9 tahun, setelah itu proyek diaudit. Dan baru setelah audit selesai, perusahaan akan menerima keuntungan tetap sebesar 10%. Sementara itu, sepanjang keseluruhan proses pelaksanaan proyek, perusahaan sendiri tidak yakin pengeluaran mana yang akan dicatat sebagai wajar dan valid, biaya mana yang tidak akan dibayarkan, atau yang akan ditolak. Oleh karena itu, perusahaan yang membangun perumahan sosial selalu berada dalam kondisi "untung-untungan" seperti dalam "perjudian".

Kesulitan tidak berhenti di situ, akses modal juga menjadi kendala utama bagi investor. Menurut penelitian, sebagian besar proyek real estat yang diinvestasikan dan dibangun di Vietnam, modal pemilik mencapai sekitar 20%, 30% dimobilisasi dari pelanggan, dan hingga 50% bergantung pada lembaga kredit. Namun, ada beberapa kasus di mana investor kesulitan mengakses pinjaman karena kurangnya agunan, hanya karena "lahan untuk pembangunan proyek perumahan sosial bernilai 0 VND" akibat insentif pembebasan biaya penggunaan lahan. Saat ini, insentif tersebut belum terlihat, hanya kesulitan yang tak terlihat bagi pelaku bisnis.

Terlalu banyak kesulitan, hambatan dan kekurangan yang dihadapi, sehingga nampaknya sangat sulit untuk mencapai sasaran yang ditetapkan dari proyek pembangunan 1 juta unit rumah sosial.

Orang yang perlu membeli, tidak dapat membeli.

Kesulitan dalam proses implementasi telah membuat pasokan ke pasar semakin langka, tetapi pasar masih mengalami fenomena kekurangan dan ketidaktersediaan perumahan sosial. Meskipun permintaan akan perumahan sosial sangat besar dan terus meningkat seiring dengan laju urbanisasi dan kesenjangan yang semakin lebar antara laju kenaikan harga properti dan pendapatan, permintaan perumahan sosial tetap tinggi.

Perumahan sosial merupakan kesempatan bagi mayoritas orang untuk memiliki tempat tinggal, tetapi saat ini menghadapi banyak kesulitan. (Foto: baochinhphu)

Dengan tingkat urbanisasi mencapai 41,5% pada tahun 2022, dan meningkat menjadi sekitar 50% pada tahun 2030, Vietnam harus menambah sekitar 70 juta meter persegi perumahan perkotaan setiap tahun. Menurut Kementerian Konstruksi , permintaan perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri di berbagai daerah pada periode 2021-2030 adalah sekitar 2.400.000 unit.

Dengan demikian, meskipun proyek pembangunan 1 juta unit rumah sosial ini terlaksana sepenuhnya, pasokannya tidak akan cukup untuk memenuhi permintaan. Sementara itu, data saat ini menunjukkan bahwa angka tersebut masih jauh dari target proyek, meskipun semua tingkat, dari pusat hingga daerah, berupaya keras untuk mewujudkannya.

Menurut riset VARS di area-area di mana proyek perumahan sosial sedang dibuka untuk dijual, banyak proyek yang mencatat banyaknya peminat dan aplikasi untuk hampir semua produk mereka segera setelah diluncurkan ke pasar. Sementara itu, beberapa lokasi dengan zona pemrosesan ekspor dan kawasan industri dengan ratusan ribu pekerja imigran mencatat penjualan yang "lesu" meskipun telah ditawarkan untuk dijual berkali-kali.

Agustus lalu, dalam sebuah laporan yang dikirim ke Kementerian Konstruksi, Komite Rakyat Provinsi Bac Ninh mengatakan bahwa meskipun Provinsi Bac Ninh telah berinvestasi dalam pembangunan puluhan ribu rumah pekerja, tampaknya para pekerja yang bekerja di provinsi tersebut tidak berminat untuk membeli rumah pekerja.

Dengan demikian, di antara 7 proyek perumahan pekerja yang telah rampung dan sebagian rampung di Bac Ninh, yang menyediakan sekitar 4.000 apartemen lengkap untuk pasar, jumlah pekerja yang bekerja di kawasan industri yang mendaftar untuk membeli rumah sangat kecil.

Laporan tersebut menyatakan bahwa baru-baru ini, pemilik proyek telah mengiklankan 1.681 unit perumahan pekerja untuk dijual, tetapi hanya sedikit yang terjual. Saat ini, 7 proyek masih memiliki 1.324 unit tersisa.

Menjelaskan alasannya, menurut Bapak Nguyen Hoang Nam, alasan utamanya adalah mereka yang perlu membeli tidak dapat membeli sementara kebijakan diarahkan kepada mereka yang tidak perlu membeli.

"Undang-undang perumahan sosial sangat ketat terhadap pembeli. Banyak provinsi hanya menjual kepada pekerja. Banyak provinsi hanya menjual kepada pekerja di kawasan industri. Beberapa provinsi bahkan hanya menjual kepada pekerja di kawasan industri, tetapi hanya di satu distrik. Sementara itu, hubungan antara pekerja dan wilayah tersebut belum tentu tinggi," ujar Bapak Nam.

Oleh karena itu, untuk menjamin jaminan sosial dan menghilangkan fenomena kekurangan maupun ketidaktersediaan perumahan sosial, perlu terus dilakukan penelitian dan sosialisasi mekanisme serta kebijakan untuk mendorong partisipasi perusahaan swasta dalam investasi pembangunan perumahan sosial. Pada saat yang sama, perlu memperluas cakupan penerima manfaat kebijakan perumahan, khususnya perumahan sosial. Penerima manfaat kebijakan dukungan perumahan sosial (sewa, sewa, beli) perlu disesuaikan dengan kriteria yang sederhana dan mudah diidentifikasi, serta meminimalkan persyaratan dokumen dan prosedur administratif seperti status perumahan, tingkat pendapatan, dan sebagainya.

Selain itu, perlu mengubah pola pikir dalam pengembangan perumahan sosial. Proyek perumahan sosial perlu meningkatkan kualitas, memastikan kondisi yang memadai bagi masyarakat untuk hidup dalam jangka panjang. Untuk meningkatkan kualitas namun tetap memastikan harga yang wajar, investor harus mendapatkan keuntungan, dan proyek perumahan sosial harus dikembangkan dengan skala yang sesuai.

Peraturan tentang penerima manfaat polis perumahan sosial juga perlu diubah agar lebih tepat sasaran. Perumahan sosial tidak dijual kepada orang kaya, tetapi juga harus menyasar mereka yang berpenghasilan kena pajak, memiliki tabungan, tetapi tidak dapat mengakses perumahan komersial dengan harga tinggi. Sebab, jika masyarakat berpenghasilan sangat rendah, rumah tangga miskin, rumah tangga hampir miskin, di bawah tingkat kewajiban membayar pajak penghasilan pribadi, artinya mereka tidak memiliki cukup uang untuk menutupi biaya hidup mereka, tidak memiliki tabungan. Oleh karena itu, mereka tidak dapat membeli perumahan sosial.

N.Giang

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html