Banyaknya celah hukum dan kurangnya mekanisme insentif menghambat investor di bidang properti pariwisata.

ANTD.VN - Pada seminar "Merevisi Undang-Undang Pertanahan: Menciptakan Lahan untuk Pariwisata " yang diselenggarakan oleh Investment Newspaper pada tanggal 19 Oktober, banyak ahli menunjukkan bahwa rancangan undang-undang tersebut masih kurang memiliki peraturan yang mendorong pengembangan infrastruktur real estat pariwisata, terutama di bidang akses lahan.

Banyak sekali celah hukum

Menurut statistik dari Asosiasi Real Estat Vietnam (VnREA), saat ini terdapat sekitar 239 proyek real estat pariwisata dan resor di seluruh negeri. Dari jumlah tersebut, nilai proyek kondotel diperkirakan sekitar 297.128 miliar VND; proyek vila diperkirakan sebesar 243.990 miliar VND; dan proyek ruko sebesar 154.245 miliar VND. Total nilai ketiga jenis produk ini sekitar 681.886 miliar VND, setara dengan 30 miliar USD.

Namun, setelah periode pertumbuhan yang pesat, segmen ini mengalami stagnasi dalam beberapa tahun terakhir. Pasar hampir membeku, dengan volume transaksi yang sangat kecil.

Alasan utama penurunan tajam di pasar ini, selain dampak Covid-19, adalah kurangnya strategi pengembangan yang komprehensif untuk industri pariwisata, terutama penyelesaian mekanisme dan kerangka hukum untuk pemanfaatan sumber daya lahan dan infrastruktur secara efisien untuk pengembangan pariwisata di Vietnam, yang merupakan tantangan signifikan.

Menurut survei yang dilakukan oleh Institut Penelitian Real Estat Vietnam, di antara faktor-faktor yang menghambat kecepatan, skala, dan tekad untuk berpartisipasi dalam pasar real estat pariwisata dan resor Vietnam, faktor ekonomi dan keuangan menyumbang 30%, faktor hukum menyumbang 50%, dan faktor lainnya menyumbang 20%.

Data di atas menunjukkan bahwa celah hukum dalam sektor bisnis properti pariwisata dan resor telah menimbulkan kekhawatiran di kalangan investor terkait keamanan hukum dan potensi risiko.

Suasana konferensi

Ekonom Dr. Can Van Luc menunjukkan beberapa kekurangan, seperti: Kebijakan preferensial untuk industri pariwisata belum secara jelas ditentukan dalam beberapa undang-undang dan peraturan terkait (Undang-Undang Investasi 2020, Undang-Undang Investasi dengan Metode Kemitraan Publik-Swasta (PPP) 2020...).

Kerangka hukum untuk alokasi lahan bagi proyek pengembangan pariwisata masih memiliki banyak kekurangan, seperti: Usaha pariwisata saat ini tidak diperbolehkan dialokasikan atau disewa lahannya melalui lelang hak guna lahan (sesuai dengan Keputusan Pemerintah No. 25/2020/ND-CP tanggal 28 Februari 2020).

Draf RUU Pertanahan yang telah diamandemen saat ini mengatur 30 kasus pengadaan lahan untuk pembangunan sosial ekonomi demi kepentingan nasional, tetapi tidak mencakup proyek pengembangan pariwisata, rekreasi, dan hiburan.

Selain itu, peraturan mengenai pemberian dan pengalihan kepemilikan tanah dan aset yang melekat pada lahan komersial dan pariwisata (kondotel, ruko, dll.) masih belum lengkap dan tidak konsisten. Rancangan revisi Undang-Undang Pertanahan belum merinci penerbitan sertifikat penggunaan lahan untuk lahan komersial dan jasa, termasuk lahan pariwisata dan jenis properti pariwisata yang dibangun di atas lahan pariwisata.

Saat ini, lebih dari 100 proyek pariwisata terhenti dan menunggu penyelesaian.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, mengatakan bahwa saat ini Vietnam memiliki lebih dari 200 proyek properti pariwisata yang telah diimplementasikan, menciptakan hampir 100.000 unit kondotel, 3.000 vila, dan 15.000 kamar hotel baru.

Untuk mencapai tujuan kami menjadi kekuatan pariwisata pada tahun 2030, dengan 160 juta wisatawan domestik dan 50-70 juta wisatawan internasional, kami membutuhkan sekitar 500.000 kamar akomodasi. Oleh karena itu, kami baru mencapai sepertiga dari infrastruktur yang dibutuhkan, dan kualitasnya masih belum cukup tinggi.

Oleh karena itu, Bapak Dinh berpendapat bahwa perlu menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengembang properti pariwisata. “UU Pertanahan tidak menyebutkan pengembang properti pariwisata secara spesifik; kelompok ini tidak tercantum dalam UU Pertanahan, UU Investasi, dan peraturan lainnya. Jika kita tidak mempromosikan kelompok ini, kapan kita akan mencapai tujuan kita…?” – tanya Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, saat ini terdapat lebih dari 100 proyek pariwisata berskala besar yang "terbengkalai," menunggu solusi hukum. "Jika situasi ini berlanjut, hal itu akan menghambat investasi pariwisata, membuat investor enggan berinvestasi, dan bahkan pemerintah daerah yang ingin mendorong investasi akan menghadapi kesulitan," katanya.

Mengenai pengadaan lahan, Master Nguyen Van Dinh - seorang ahli hukum real estat - berpendapat bahwa jika pengadaan lahan untuk proyek pariwisata tidak diizinkan seperti yang diusulkan dalam rancangan amandemen Undang-Undang Pertanahan, maka investor harus bernegosiasi dengan masyarakat setempat.

"Jika memang demikian, kita telah mengecualikan sekelompok investor asing – dan mereka adalah 'elang-elang' besar – karena kelompok ini tidak termasuk dalam perjanjian. Kita telah menyingkirkan mereka dari permainan, padahal kita berharap dapat memiliki kawasan wisata dan taman hiburan yang besar," kata Bapak Dinh.

Lebih lanjut, Bapak Dinh juga mengusulkan mekanisme pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan untuk pengguna lahan komersial dan jasa. “Jika dibandingkan dengan proyek real estat kawasan industri, bisnis dapat dibebaskan dari sewa lahan selama beberapa tahun. Pendekatan ini dapat diterapkan pada real estat pariwisata, karena proyek-proyek ini juga berpotensi untuk berkembang dan memberikan kontribusi signifikan terhadap pembangunan sosial ekonomi,” saran pakar tersebut.

Tautan sumber