Banyak hambatan yang perlu dihilangkan agar Undang-Undang Pertanahan dapat diterapkan secara efektif.

Setelah periode penerapan Undang-Undang Pertanahan, menurut beberapa pendapat, masih terdapat cukup banyak kendala dan kesulitan dalam proses penerapan peraturan baru tersebut.

Banyak hambatan yang perlu dihilangkan agar Undang-Undang Pertanahan dapat diterapkan secara efektif.

Setelah periode penerapan Undang-Undang Pertanahan, menurut beberapa pendapat, masih terdapat cukup banyak kendala dan kesulitan dalam proses penerapan peraturan baru tersebut.

Undang-Undang Pertanahan 2024 diharapkan dapat meningkatkan pengelolaan dan penggunaan lahan di Vietnam, berkontribusi pada pembangunan sosial-ekonomi dan melindungi hak-hak sah rakyat.

Namun, setelah periode implementasi, masih terdapat banyak kendala dan kesulitan dalam proses penerapan peraturan baru tersebut. Masalah-masalah ini tidak hanya berasal dari kurangnya konsistensi antar dokumen hukum, tetapi juga dari mekanisme penegakan hukum, kapasitas manajemen, dan praktik lokal.

Keterlambatan dalam menerbitkan pedoman pelaksanaan.

Terlepas dari upaya Pemerintah dan kementerian untuk mengembangkan pedoman pelaksanaannya, banyak ketentuan Undang-Undang Pertanahan yang belum sepenuhnya diterapkan.

Harga tanah merupakan salah satu faktor penting yang memengaruhi perkembangan pasar properti dan proyek investasi. Namun, mekanisme penentuan harga tanah saat ini masih memiliki banyak kekurangan, sehingga mudah menimbulkan sengketa antar pihak dalam transaksi tanah.

Sampai saat ini, hanya sekitar 59 dari 63 provinsi dan kota yang telah menerbitkan dokumen panduan terperinci, sementara dekrit dan surat edaran kementerian dan sektor terkait masih dalam tahap finalisasi. Hal ini menciptakan kesulitan bagi daerah dalam menerapkan Undang-Undang tersebut, yang berdampak pada proses penyelesaian masalah terkait hak penggunaan lahan, kompensasi, dukungan relokasi, dan penerbitan sertifikat hak penggunaan lahan (buku merah).

Salah satu masalah utama dalam penerapan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah adalah identifikasi dan pengakuan hak penggunaan lahan masyarakat. Prosedur penerbitan sertifikat hak penggunaan lahan (buku merah) masih menghadapi banyak kesulitan karena tumpang tindih peraturan dan kurangnya sinkronisasi antara berbagai tingkatan manajemen. Lebih lanjut, penerapan perencanaan penggunaan lahan di tingkat lokal masih longgar, yang menyebabkan pemborosan sumber daya lahan dan keterlambatan dalam pelaksanaan proyek.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam (VnREA), penerbitan sertifikat kepemilikan tanah masih menghadapi banyak kesulitan, dan banyak proyek yang kekurangan dokumen hukum yang lengkap dan jelas, sehingga menyebabkan kesulitan bagi masyarakat dalam transaksi tanah.

Bapak Dinh mengusulkan perlunya peningkatan basis data tanah nasional dan sinkronisasi sistem informasi tanah antar daerah untuk meminimalkan prosedur administratif. Pada saat yang sama, lembaga pengelola negara perlu membuat pedoman khusus dan menyederhanakan proses penerbitan sertifikat hak penggunaan lahan, menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi warga dan pelaku usaha.

Isu lain yang dikemukakan oleh banyak ahli dan manajer adalah kesulitan dalam pembebasan lahan untuk proyek pembangunan. Dr. Nguyen Minh Phong, seorang ahli ekonomi, berkomentar bahwa pembebasan lahan merupakan masalah yang sulit karena melibatkan isu-isu kompleks seperti kompensasi, relokasi, dan persetujuan masyarakat.

Ini adalah salah satu faktor yang dapat memperlambat kemajuan proyek pembangunan infrastruktur. Banyak proyek besar terhenti karena ketidakmampuan untuk menyepakati harga kompensasi yang wajar dengan masyarakat.

Menurut Bapak Phong, untuk menyelesaikan masalah ini, perlu dibangun mekanisme kompensasi yang transparan dan adil, sekaligus memperkuat upaya propaganda dan mobilisasi untuk memastikan masyarakat memahami dan menyetujui kebijakan pengambilalihan lahan. Selain itu, perlu dibangun daerah pemukiman kembali dengan infrastruktur lengkap untuk memastikan masyarakat dapat menstabilkan kehidupan mereka segera setelah lahan mereka diambil alih.

Hambatan terkait mekanisme penetapan harga tanah.

Harga tanah merupakan salah satu faktor penting yang memengaruhi perkembangan pasar properti dan proyek investasi. Namun, mekanisme penentuan harga tanah saat ini masih sangat tidak memadai, sehingga mudah menimbulkan sengketa antar pihak dalam transaksi tanah.

Ibu Le Thi Thanh Ha, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, menyampaikan bahwa harga tanah di berbagai daerah sering berubah, dan faktor penilaian yang tidak jelas membuat warga dan investor sulit merasa aman.

Ibu Ha berpendapat bahwa mekanisme penetapan harga tanah yang stabil dan transparan sangat dibutuhkan. Pengungkapan informasi harga tanah secara publik, pembaruan secara berkala, dan pengintegrasiannya ke dalam sistem data bersama akan membantu meminimalkan inflasi harga tanah dan meningkatkan transparansi dalam transaksi. Bersamaan dengan itu, kebijakan preferensial diperlukan untuk proyek real estat sosial, terutama perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Di Hanoi , menurut kepala Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, di beberapa daerah, harga tanah lebih rendah daripada harga pasar, tidak cukup untuk menutupi biaya dan sumber daya yang diinvestasikan dalam menciptakan cadangan lahan (termasuk biaya pembebasan lahan, investasi pembangunan infrastruktur, dll.).

Untuk mengatasi masalah harga tanah yang lebih rendah dari harga pasar, Komite Rakyat di tingkat distrik, kabupaten, dan kota telah menetapkan kenaikan penawaran dan beberapa putaran lelang (dengan jumlah putaran wajib) untuk memastikan bahwa harga awal setiap putaran berikutnya mendekati harga pasar.

Namun, Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang tentang Lelang Aset masih belum sepenuhnya mengatasi masalah seperti jumlah deposit yang rendah (setara dengan 20% dari harga awal); tidak ada peraturan yang secara tegas melarang kolusi untuk menaikkan atau memanipulasi harga, yang menyebabkan situasi di mana peserta lelang menawar lebih tinggi dari harga pasar untuk memenangkan lelang, kemudian gagal membayar tawaran yang menang (meninggalkan deposit) atau tidak melanjutkan penawaran di putaran berikutnya, menyebabkan lelang gagal dan mengganggu harga pasar.

Saat ini, belum ada peraturan yang mewajibkan individu untuk menyelesaikan pembangunan rumah mereka sendiri melalui lelang tanah. Hal ini menyebabkan situasi di mana lahan tetap tidak digunakan, dibiarkan terbengkalai, menimbulkan kesulitan dalam perencanaan pengelolaan, mengurangi estetika perkotaan, dan membuang-buang sumber daya lahan.

Beberapa distrik, kabupaten, dan kota masih berada di bawah tekanan untuk mengumpulkan pendapatan dari lelang hak penggunaan lahan guna memenuhi kebutuhan modal untuk pembangunan sosial-ekonomi, sehingga mereka terus menyelenggarakan lelang untuk mengalokasikan lahan kepada individu untuk pembangunan perumahan.

Selain prosedur administratif dan harga tanah, pemantauan dan inspeksi penggunaan lahan juga menghadapi banyak kesulitan. Bapak Nguyen Trong Hoai, Wakil Direktur Departemen Manajemen Tanah (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), mengatakan bahwa saat ini daerah-daerah kekurangan mekanisme pemantauan yang efektif, yang menyebabkan pemborosan lahan, lahan terbengkalai, atau lahan yang digunakan untuk tujuan selain yang dimaksudkan.

Tuan Hoai berpendapat bahwa mekanisme pemantauan yang ketat, transparan, dan adil diperlukan untuk memastikan bahwa lahan digunakan sesuai tujuan dan secara efisien.

Instansi pengelola lahan juga perlu menerapkan teknologi informasi dalam pengelolaan data lahan, sehingga dapat membantu memantau dan memeriksa proyek penggunaan lahan secara lebih efektif.

Ketika ditanya, beberapa pelaku bisnis menyatakan bahwa salah satu hambatan utama proyek pengembangan real estat dan infrastruktur adalah keterlambatan dalam prosedur hukum dan pembebasan lahan. Banyak proyek terhenti, terutama proyek perumahan, karena prosedur administratif, kurangnya konsensus tentang kompensasi, dan relokasi.

Untuk mengimplementasikan Undang-Undang Pertanahan 2024 secara efektif, beberapa ahli percaya bahwa pihak berwenang terkait perlu melakukan upaya yang lebih besar dalam mengatasi kesulitan-kesulitan ini.

Secara khusus, perlu diperkuat penerbitan dokumen panduan yang rinci dan diselenggarakan pelatihan bagi para pejabat di semua tingkatan mengenai peraturan baru dalam Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah. Hal ini akan membantu daerah memahami informasi dan menerapkan ketentuan hukum secara efektif.

Melengkapi basis data lahan memastikan konsistensi dan keakuratannya. Penerapan teknologi informasi dalam pengelolaan lahan akan membantu menghemat waktu dan biaya serta mengurangi kesalahan dalam pengelolaan.

Penerbitan dokumen hukum yang lebih jelas dan rinci mengenai metode penentuan harga tanah dan kompensasi ketika tanah diambil alih sangat diperlukan. Pihak berwenang juga perlu memperkuat pengawasan dan inspeksi terhadap penggunaan lahan.

Diyakini bahwa hanya ketika solusi-solusi ini diimplementasikan secara serentak dan tegas barulah Undang-Undang Pertanahan 2024 dapat memaksimalkan efektivitasnya dan menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pembangunan negara.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html