Mempopulerkan 'rumah 2 harga'; catatan saat membeli apartemen tanpa buku merah muda; mencari investor untuk proyek resor terbesar di Tuyen Quang

Usulan untuk mempertimbangkan penambahan mekanisme guna mengendalikan transaksi di bursa secara lebih ketat, Tuyen Quang mencari investor untuk proyek kawasan perkotaan resor terbesar di provinsi tersebut, perhatikan saat membeli apartemen tanpa buku merah muda untuk menghindari risiko... adalah berita real estat terkini.

Delegasi Majelis Nasional mengusulkan penambahan mekanisme kontrol yang lebih ketat terhadap transaksi yang terjadi di lantai perdagangan properti. (Foto: Hoang Ha)

Rumah dua harga masih populer

Menanggapi rancangan Undang-Undang Bisnis Properti yang telah direvisi di Balai Sidang Nasional pada 29 Agustus, Bapak Le Thanh Hoan (Delegasi Majelis Nasional Provinsi Thanh Hoa ) mengusulkan penambahan mekanisme untuk mengontrol transaksi properti di lantai perdagangan properti secara lebih ketat. Menurut beliau, situasi barang yang dijual dengan dua harga cukup umum terjadi.

"Dari sepeda motor, mobil, hingga rumah, tidak sulit bagi kami untuk mencari secara daring dengan harga jual investor yang dipublikasikan. Namun, membeli dengan harga yang tercantum sangat sulit," ujar Bapak Hoan.

Pak Hoan bertanya, di mana nilai transaksi riil properti yang diiklankan oleh para pelaku bisnis? Harga-harga tersebut diiklankan di seluruh internet, tetapi "secara ajaib" diubah menjadi nilai tukar asing, nilai tukar transfer, harga investor, tetapi dengan jumlah tambahan yang tidak tercantum dalam kontrak penjualan, yang pada dasarnya merupakan penggelapan pajak.

Terkait pialang properti, Bapak Hoan mengatakan bahwa RUU ini terus menyempurnakan kerangka hukum penting untuk mewujudkan transparansi dan kemudahan pasar properti. Selain tim yang solid, tidak sulit untuk melihat bahwa aktivitas pialang properti berlangsung dalam berbagai bentuk yang kaya dan beragam tanpa kendali.

"Fenomena yang disebut-sebut sebagai broker tanah tersebar luas, memengaruhi aktivitas broker properti yang sah. Selain itu, masih terdapat situasi oportunistik, praktik mencari untung, dan penetapan harga oleh beberapa kelompok broker, yang merugikan pelanggan," ujar Bapak Hoan.

Oleh karena itu, delegasi DPR ini pun meminta agar instansi yang menyusun Undang-Undang ini mengkaji dan menyempurnakan ketentuan mengenai tanggung jawab lembaga perantara perdagangan properti dan perseorangan, agar lebih jelas dalam mendefinisikan perkara-perkara yang dilarang.

Khususnya kasus:

Memiliki kepentingan langsung dalam real estat, tidak termasuk komisi yang didiskon tanpa mengungkapkan kepentingan tersebut kepada pembeli real estat; menghasut suatu pihak untuk melanggar kontrak deposit atau kontrak penjualan untuk membuat kontrak baru dengan orang lain.

Menaikkan atau menetapkan harga properti secara semena-mena untuk mendapatkan keuntungan yang tidak diinginkan oleh pihak-pihak yang bertransaksi; berperan serta dalam perantara bagi para pihak untuk menandatangani kontrak tetapi tidak memberikan informasi yang lengkap dan jujur kepada para pihak yang bertransaksi mengenai informasi yang terkait dengan properti.

"Beberapa tindakan terlarang yang disebutkan di atas menjadi dasar pertimbangan tanggung jawab organisasi pialang properti dan individu. Tergantung pada sifat dan pelanggarannya, penanganan administratif, termasuk tuntutan pidana, dapat dipertimbangkan," tegas Bapak Hoan.

Pasokan baru di Hanoi Barat dan Timur akan menyumbang 40% pangsa pasar apartemen.

Para ahli memperkirakan bahwa dalam waktu dekat, pasokan baru di Barat dan Timur akan mencapai 40% pangsa pasar apartemen. Selain itu, produk real estat di wilayah ini khususnya dan Hanoi secara umum akan semakin ditingkatkan.

Menurut Savills, tahun 2008 menandai langkah pembangunan baru bagi Hanoi, ketika ibu kota tersebut menjadi salah satu dari 17 kota terbesar di dunia setelah bergabung dengan luas total lebih dari 3.300 km2, 3,6 kali lebih besar dari sebelumnya.

Pada tahun 2011, Pemerintah menyetujui rencana induk pembangunan ibu kota hingga tahun 2030, dengan visi hingga tahun 2050, yang menetapkan tujuan mengubah Hanoi menjadi kota berkelanjutan dengan infrastruktur dan sistem teknis yang sinkron, daya saing tinggi, dan pengembangan budaya yang harmonis.

Sementara itu, wilayah Barat Hanoi telah mengalami pergerakan sebelumnya, sehingga gambaran perkotaan yang ada terlihat jelas, membentuk gelombang migrasi ke wilayah ini untuk pemukiman. Pembangunan rute To Huu - Le Van Luong, Jalan Lingkar 2, Jalan Lingkar 3, serta rencana Jalan Lingkar 3,5 dan Jalan Lingkar 4 telah menciptakan momentum bagi pengembangan proyek-proyek properti. Proyek-proyek berskala besar yang dikembangkan di sepanjang rute-rute ini di wilayah Barat seperti The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City.

Direktur Senior Riset & Konsultasi Savills Hanoi Do Thu Hang mengatakan bahwa sejak 2011, kawasan Barat di distrik Bac Tu Liem, Nam Tu Liem, dan Cau Giay selalu memimpin pangsa pasar pasokan dengan pangsa pasar sekitar 30%. Dengan demikian, kawasan ini memiliki pasokan perkantoran terbesar di ibu kota, dengan pangsa pasar 50%. Dalam waktu dekat, kawasan ini akan terus menjadi pusat pengembangan Hanoi.

Di sebelah timur kota, menurut Perencanaan Transportasi Ibu Kota hingga 2030, dengan visi hingga 2050, Hanoi akan membangun 10 jembatan besar lagi melintasi Sungai Merah dengan sejumlah proyek seperti: Jembatan Vinh Tuy 2, Jembatan Tran Hung Dao, Jembatan Tu Lien, New Thang Long, Jembatan Thuong Cat, Hong Ha 9.

Di sisi lain, selesainya proyek infrastruktur seperti perluasan Jalan Lingkar 2 dan perencanaan Jalan Lingkar 4 akan mempersingkat waktu tempuh dari Hanoi ke daerah lain, sehingga meningkatkan daya tarik di wilayah Timur untuk memenuhi kebutuhan dari daerah tetangga.

Bersamaan dengan itu, perencanaan pusat kota bersejarah diluncurkan pada tahun 2021 dengan tujuan menentukan kebutuhan pengurangan populasi sekitar 215.000 jiwa dalam periode 2020-2030. Secara keseluruhan, 6 proyek perencanaan pusat kota bersejarah memiliki skala penelitian seluas lebih dari 2.700 hektar dengan persyaratan utama pengendalian populasi, yaitu pengurangan populasi dari 1,2 juta jiwa (tahun 2009) menjadi 672.000 jiwa yang diperkirakan, yang berkontribusi pada peningkatan sistem infrastruktur sosial dan infrastruktur teknis.

Menurut Ibu Hang, proyek perumahan akan diuntungkan oleh migrasi dari kawasan pusat kota yang bersejarah. Khususnya, beberapa mantan penduduk kawasan lama telah pindah ke distrik-distrik tetangga yang terkemuka di wilayah Timur untuk tinggal, berkat kondisi infrastruktur yang baik dan transportasi yang nyaman.

Direktur Senior Riset & Konsultasi, Savills Hanoi Do Thu Hang menilai bahwa di masa mendatang, pasokan baru di wilayah Barat dan Timur akan mencapai 40% pangsa pasar apartemen.

Khususnya, wilayah Timur, termasuk distrik Long Bien dan Gia Lam, dengan dana lahan dan infrastruktur yang besar, sedang dikembangkan secara intensif dengan partisipasi investor besar seperti Vingroup dan Ecopark, yang telah menarik pembeli dari pusat kota Hanoi. Menurut Savills, proporsi pasokan apartemen di wilayah Timur terhadap total pasokan di seluruh pasar telah meningkat dari tingkat yang sangat rendah pada tahun 2011 menjadi 12% pada paruh pertama tahun 2023.

Selain itu, kawasan ini juga memiliki pertumbuhan pasokan bangunan rendah terkuat dalam beberapa tahun terakhir, meningkat dari 8% pangsa pasar pasokan Hanoi pada tahun 2014 menjadi 15% pada paruh pertama tahun 2023.

Sementara itu, harga primer produk perumahan juga berbeda di antara kedua wilayah tersebut. Menurut Savills, di wilayah Barat, harga primer rata-rata apartemen pada paruh pertama tahun 2023 mencapai VND 58 juta/m2.

Harga rata-rata apartemen primer di wilayah Timur sekitar 48 juta VND/m2. Untuk produk hunian rendah, harga primer dalam 6 bulan pertama tahun 2023 di wilayah Barat adalah 157-225 juta VND/m2, dan di wilayah Timur adalah 158-168 juta VND/m2.

Menurut Ibu Do Thu Hang, perbedaan harga antara kedua wilayah tersebut disebabkan karena wilayah Timur terbentuk dan berkembang belakangan namun cukup cepat, sehingga masih terdapat selisih harga dengan wilayah Barat.

Tuyen Quang: Mencari investor untuk proyek resor perkotaan dengan modal lebih dari 17.000 miliar VND

Dinas Perencanaan dan Investasi Provinsi Tuyen Quang baru saja mengumumkan pencarian investor untuk proyek kawasan perkotaan resor My Lam - Tuyen Quang dengan total investasi lebih dari 17 miliar VND. Proyek kawasan perkotaan resor My Lam - Tuyen Quang ini diharapkan dapat menciptakan terobosan dalam pembangunan sosial-ekonomi di wilayah tersebut dan sekitarnya.

Proyek ini mencakup area seluas 540 hektar dan terletak di Kelurahan My Lam (Kota Tuyen Quang) dan Kelurahan My Bang (Distrik Yen Son). Total investasi proyek ini sekitar 17,1 triliun VND. Biaya kompensasi dan dukungan pemukiman kembali mencapai lebih dari 1,2 triliun VND.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Sudut kota Tuyen Quang, provinsi Tuyen Quang. (Sumber: BXD)

Jadwal pelaksanaan proyek adalah 4 tahun sejak tanggal persetujuan kebijakan investasi. Durasi proyek adalah 50 tahun. Investor dapat mengajukan penawaran mulai sekarang hingga 29 September.

Ini adalah proyek untuk membangun kawasan perkotaan ekologis yang menggabungkan resor dan beragam layanan unggulan. Proyek ini memanfaatkan elemen lanskap hijau alami. Sebelumnya, pada 10 Juli, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha menandatangani Keputusan No. 820/QD-TTg yang menyetujui kebijakan investasi Proyek Kawasan Perkotaan Resor My Lam-Tuyen Quang dalam bentuk penawaran kepada investor terpilih.

Hingga saat ini, ini merupakan proyek kawasan perkotaan resor terbesar di Provinsi Tuyen Quang. Proyek ini diharapkan dapat menciptakan terobosan dalam pembangunan sosial-ekonomi, mendorong perkembangan Kota Tuyen Quang dan wilayah sekitarnya yang telah dan sedang diimplementasikan di wilayah tersebut.

Risiko saat membeli dan menjual apartemen tanpa buku merah muda

Menurut peraturan, apartemen tanpa buku merah muda masih dapat diperjualbelikan, kecuali dalam kasus-kasus luar biasa. Dalam kasus lain, buku merah muda diwajibkan. Oleh karena itu, pembeli perlu meneliti dan mempertimbangkan dengan cermat apakah akan membeli apartemen tanpa buku merah muda atau tidak untuk menghindari risiko ketika mereka telah "mengeluarkan uang".

Sesuai dengan Pasal 11 Ayat (1) huruf a Undang-Undang Perumahan Rakyat Tahun 2014, perorangan atau badan hukum dapat melakukan jual beli rumah apabila telah memiliki sertifikat (umumnya dikenal dengan buku merah atau buku merah muda), kecuali dalam hal: Jual beli rumah masa mendatang; Pengalihan perjanjian jual beli rumah komersial dalam rangka proyek investasi pembangunan perumahan, meskipun rumah sudah diserahterimakan tetapi belum mengajukan permohonan buku merah muda; Jual beli rumah susun.

Untuk setiap pengecualian di atas, undang-undang mewajibkan pemenuhan ketentuan berikut. Khususnya sebagai berikut: Ketentuan jual beli perumahan masa depan (berdasarkan Klausul 1, Pasal 72, Keputusan 99/2015/ND-CP). Tidak ada persyaratan buku merah muda kondominium. Harus ada dokumen dari investor yang dikirimkan ke Departemen Konstruksi untuk menggantikannya. Dokumen ini harus memenuhi ketentuan berikut: Isi tentang kelayakan kondominium untuk dijual; disertai dengan dokumen proyek, gambar desain, izin mendirikan bangunan, dokumen penerimaan... atau dokumen tentang pelepasan hipotek (jika sebelumnya telah digadaikan) dengan komitmen untuk bertanggung jawab kepada investor.

Syarat pengalihan kontrak jual beli perumahan komersial dalam proyek investasi konstruksi perumahan: Dibuat secara tertulis, dengan atau tanpa notaris atas permintaan para pihak. Jumlah kontrak: 6 eksemplar, 3 eksemplar disimpan di investor, 1 eksemplar di otoritas pajak, 1 eksemplar di pihak pengalih, 1 eksemplar di pihak penerima pengalihan, dan 1 eksemplar di notaris.

Syarat-syarat jual beli rumah susun (berdasarkan Pasal 63 ayat 2 UU Perumahan): Harus dilengkapi dengan: Dokumen proyek investasi konstruksi, desain teknis, izin mendirikan bangunan, dokumen bukti penyelesaian pondasi, instalasi air dan drainase, listrik, dan lain-lain.

Berdasarkan peraturan di atas, apartemen tanpa buku merah muda tetap dapat diperjualbelikan, kecuali dalam kasus-kasus luar biasa. Dalam kasus lain, buku merah muda diwajibkan. Oleh karena itu, jika tidak ada buku merah muda dan persyaratan di atas tidak terpenuhi, apartemen tersebut tidak dapat diperjualbelikan.

Risiko paling serius adalah ketika para pihak tidak memiliki izin untuk membeli dan menjual apartemen tetapi tetap melanggar hukum dan membuat kontrak penjualan satu sama lain, maka kontrak tersebut akan dianggap tidak sah. Ketika kontrak dinyatakan tidak sah, pembeli dapat "kehilangan" uang yang telah dikeluarkan untuk membeli apartemen tersebut.

Di samping itu, apabila penjualan belum terjadi, para pihak “menghindari” hukum dengan membuat perjanjian penitipan atau pemberian kuasa, tetapi pada kenyataannya itu adalah penjualan, maka dengan cara yang sama, perjanjian semacam ini pun bisa batal demi hukum.

Oleh karena itu, untuk mempertimbangkan apakah akan membeli apartemen tanpa buku merah muda, pembeli harus terlebih dahulu mempertimbangkan alasan di balik situasi ini. Setelah mengetahui alasannya, jika apartemen tersebut termasuk dalam kategori apartemen tanpa buku merah muda dan telah diperjualbelikan, sangat mungkin untuk kembali membeli dan menjual secara normal.

Sebaliknya jika karena alasan dan potensi risiko lain, pembeli sebaiknya mempertimbangkan dan memutuskan untuk tidak membeli apartemen tersebut.

[iklan_2]
Sumber