“Pemurnian” produk properti melalui langkah-langkah hukum

Mengharapkan "transformasi" di akhir tahun 2024

Memasuki tahun 2024, pasar properti diperkirakan akan mengalami transformasi yang lebih kuat dibandingkan dengan basis yang rendah di tahun 2023. Namun, masih terdapat beberapa kesulitan.

Menurut Institut Ekonomi - Keuangan - Real Estat Dat Xanh Services (DXS - FERI), pada kuartal kedua tahun 2024, meskipun masih banyak kesulitan dan pemulihan yang tidak merata di semua segmen, pasar real estat Vietnam berhasil mengatasi periode tersulit dan mulai mencatat pergerakan positif.

Secara khusus, semua jenis properti mengalami peningkatan pasokan baru. Pasokan baru di segmen properti residensial memang meningkat, tetapi tidak signifikan, dan juga dipengaruhi oleh faktor-faktor objektif. Dengan demikian, pasokan baru meningkat sekitar 8% dibandingkan akhir tahun 2023; pasokan terutama berasal dari keranjang barang baru dari proyek-proyek lama.

Pasar real estate berangsur pulih.

Total pasokan primer nasional pada kuartal kedua tahun 2024 adalah sekitar 45.200 produk (total pasokan dihitung berdasarkan produk aktual yang dapat dimasukkan ke dalam bisnis, termasuk sisa akumulasi inventaris, dan jumlah produk yang memenuhi syarat untuk dijual yang baru ditawarkan untuk dijual).

Pasokan proyek baru terutama berfokus pada segmen menengah-atas dan atas, yang menyebabkan kelangkaan produk perumahan terjangkau. Hal ini menyebabkan pasar kehilangan likuiditas lokal, dengan kelebihan barang masih berlimpah, sementara kekurangan masih terjadi. Pasokan utama di wilayah Selatan adalah yang terdepan di negara ini, terutama terkonsentrasi di Kota Ho Chi Minh, Binh Duong, dan Long An dengan sekitar 22.000 produk, mencakup sekitar 48,8% dari total pasokan baru nasional.

Segmen apartemen dan tanah di area yang berdekatan dengan Kota Ho Chi Minh menjanjikan akan membantu perkembangan pasar umum.

Untuk ruang perkantoran, pasokan diperkirakan mencapai 2,15 juta meter persegi di Hanoi , naik 2% secara kuartalan; dan 2,7 juta meter persegi di Kota Ho Chi Minh, naik 4% secara kuartalan. Real estat industri juga terus tumbuh secara stabil, dengan wilayah Utara diperkirakan akan menambah 15.000 hektar, naik 3% secara kuartalan. Wilayah Selatan diperkirakan akan menambah 27.900 hektar, naik 1% secara kuartalan.

Permintaan sewa baru akan datang dari pemulihan sektor manufaktur, peningkatan pesanan ekspor, dan masuknya banyak perusahaan FDI baru. Tingkat hunian stabil di wilayah Utara, dan sedikit meningkat (sekitar 1 poin persentase) di wilayah Selatan. Tarif sewa kompetitif dibandingkan dengan pasar lain di kawasan ini.

Bapak Pham Anh Khoi, Direktur Lembaga Penelitian Ekonomi dan Keuangan Real Estat Dat Xanh Services, mengatakan: “Pasar real estat saat ini menunjukkan banyak tanda positif dan dinilai berada di jalur pemulihan. Pasar mungkin akan pulih secara bertahap dari titik terendah berbentuk U, namun kecepatan pemulihan bergantung pada faktor makro dan mikro.”

Menurut Bapak Khoi, jika melihat kembali kondisi properti residensial pada kuartal kedua tahun 2024, diperkirakan pasokan baru akan meningkat sebesar 25% dibandingkan kuartal pertama tahun 2024, terutama dari proyek-proyek yang telah dibuka untuk dijual atau yang telah mulai dibangun pada tahap sebelumnya. Pasokan produk baru yang diperkirakan (hanya menghitung proyek-proyek yang memiliki rencana untuk dibuka untuk dijual) adalah sekitar 4.500 produk, sehingga total pasokan kumulatif di seluruh pasar menjadi 45.200 produk.

Menurut Bapak Pham Van Binh, Direktur Jenderal Keyone Land Real Estate Investment and Development JSC, pasokan properti pada kuartal kedua tahun 2024 telah meningkat secara signifikan dibandingkan periode sebelumnya. Khususnya di Provinsi Binh Duong dan Long An, segmen apartemen, tanah, dan rumah bandar mulai diperkenalkan ke pasar.

“Munculnya pasokan menunjukkan bahwa pasar sedang memanas dan ada perubahan yang nyata. Meskipun proyek akan muncul pada kuartal kedua tahun 2024, investor dan perusahaan distribusi akan memiliki sumber barang untuk fokus memperkenalkan dan menjual produk baru kepada pelanggan, alih-alih menjual produk sekunder seperti sebelumnya. Dua kuartal terakhir tahun 2024 akan membuka peluang besar bagi pasar properti, dengan pasokan yang tersedia di berbagai segmen untuk memenuhi kebutuhan pelanggan,” ujar Bapak Binh.

Legalitas proyek adalah keseimbangan untuk pilihan

Menilai tren pasar dalam 6 bulan terakhir tahun 2024, Bapak Nguyen Viet Hung, Direktur Jenderal Westland Trading Joint Stock Company, berkomentar: “Saat ini, di Kota Ho Chi Minh, hampir tidak ada proyek apartemen, tanah, dan rumah bandar dengan harga terjangkau, tetapi fokus utamanya adalah segmen real estat bernilai tinggi. Oleh karena itu, saat ini, beberapa investor telah berekspansi ke daerah-daerah yang berdekatan dengan kota seperti Long An dan Binh Duong untuk mengembangkan proyek. Ini bukanlah arah baru, tetapi merupakan titik terang bagi seluruh pasar di wilayah Selatan.”

Kita dapat melihat bahwa investor, atau mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan, akan terbatas dalam hal pendanaan, dan produk bernilai tinggi tidak akan cocok karena margin keuntungannya sulit memenuhi permintaan... Oleh karena itu, sangat mungkin dalam waktu dekat, segmen apartemen kelas menengah dengan harga 2-2,5 miliar atau proyek lahan, rumah bandar dengan harga di bawah 3 miliar akan menarik investor," komentar Bapak Hung.

Investor belajar tentang bidang hukum dan pengembangan proyek.

Menurut Bapak Hung, tren pasar yang menunjukkan investor secara bertahap beralih ke daerah pinggiran kota tidak dapat dihindari. Pertama, infrastruktur transportasi yang menghubungkan kawasan ini semakin lengkap, proyek-proyek besar telah mulai dibangun dan tahapan-tahapannya sedang diselesaikan dengan segera, sehingga memudahkan perpindahan ke daerah pusat.

Kedua, harga properti di area sekitar Kota Ho Chi Minh lebih rendah, lebih sesuai, dan margin keuntungannya juga stabil dari waktu ke waktu. Selain itu, legalitas proyek juga dinilai lengkap, sehingga menjamin keamanan yang lebih baik bagi investor maupun pembeli proyek untuk penyelesaian.

Senada dengan Nguoi Dua Tin, Bapak Ngo Luu Binh, Direktur Utama Bcons Group, mengatakan: “Secara umum, pasar properti saat ini berkembang ke arah yang lebih stabil. Artinya, investor sangat fokus mempersiapkan segala prosedur hukum dan potensi sumber modal perusahaan untuk sebuah proyek. Sehingga ketika diluncurkan ke pasar, produknya adalah yang paling standar dan mendapatkan kepercayaan dari investor dan pelanggan.”

Infrastruktur transportasi yang maju menjadi daya tarik besar bagi pengembangan proyek real estate dan investor.

Menurut Bapak Ngo Luu Binh, untuk segmen apartemen, sangat sulit untuk menurunkan harga karena meningkatnya biaya. “Pasar telah melambat selama lebih dari 2 tahun dan harga properti telah diperhitungkan oleh investor sebagai lebih sesuai dan tidak lagi setinggi sebelumnya. Dalam 6 bulan terakhir tahun 2024, Provinsi Binh Duong dan Long An dianggap sebagai pusat pasokan. Ini juga merupakan peluang bagi para pembeli rumah karena serangkaian kebijakan layanan pelanggan diterapkan, standar hukum telah ditetapkan... Oleh karena itu, investor perlu mempertimbangkan untuk membeli saat ini karena harga rumah akan naik dan tidak akan turun drastis,” ujar Bapak Binh.

Para ahli juga berkomentar bahwa pasar properti pada tahun 2024 memiliki sinyal yang lebih positif dibandingkan tahun 2023. Banyak hasil survei menunjukkan prospek dan pemulihan segmen pasar seperti: kebutuhan pembangunan industri, kebutuhan perumahan riil, yang sesuai dengan kondisi keuangan masyarakat akan pulih terlebih dahulu; segmen perumahan dan apartemen.

Hukum Bisnis Real Estate membantu pasar berkembang secara sehat dan aman

Menurut para ahli hukum, Undang-Undang tentang Usaha Properti yang direvisi (disahkan pada 28 November 2023), Undang-Undang tentang Perumahan yang direvisi (disahkan pada 27 November 2023), dan Undang-Undang tentang Lembaga Perkreditan yang direvisi (disahkan pada 18 Januari 2024) pada awalnya berdampak positif pada psikologi pelaku usaha, sehingga menciptakan momentum bagi pasar properti untuk segera pulih.

Pada bulan-bulan terakhir tahun 2024, ketika undang-undang yang direvisi resmi berlaku, pasar properti diperkirakan akan berkembang ke arah yang lebih aman, lebih sehat, dan lebih berkelanjutan. Khususnya, peraturan yang bertujuan untuk menghilangkan kesulitan bagi investor dan pembeli perumahan sosial dalam undang-undang baru, ketika resmi berlaku, akan menarik minat pelaku usaha untuk berpartisipasi dalam pembangunan, meningkatkan ketersediaan perumahan sosial, dan membantu masyarakat lebih dekat dengan impian mereka untuk menetap.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html