Restrukturisasi pasar real estat, peluang bagi siapa?

Pasokan yang terbatas dan kenaikan harga perumahan memaksa pasar untuk merestrukturisasi dan mengatur pasokan dan permintaan. Konteks ini membuka peluang bagi proyek-proyek dengan tingkat penyelesaian yang tinggi dan konektivitas yang baik ke pusat kota.

Pasar dalam siklus baru

Pasar real estat berada pada siklus ke-5 dari tahun 2021-2026.

Dalam siklus ini, perekonomian telah mencapai titik terendah dan mulai pulih secara bertahap sejak Juni 2023. Aset pertumbuhan (saham, obligasi, reksa dana saham) diperkirakan memiliki prospek positif di tahun-tahun mendatang. Aset real estat, yang biasanya pulih setelah pasar saham pulih sekitar 12-18 bulan, diperkirakan akan mulai pulih dan tumbuh pada periode 2025-2026.

Saat ini, statistik menunjukkan bahwa jumlah proyek yang disetujui untuk investasi dan izin hukum untuk membawa pasokan ke pasar di masa lalu sangat terbatas. Bahkan bisnis pun kesulitan menemukan lahan di Kota Ho Chi Minh untuk mengembangkan proyek, sehingga kekurangan pasokan masih terus berlanjut.

Laporan pasar CBRE terbaru juga menyatakan bahwa investor di pasar Kota Ho Chi Minh lebih berhati-hati dalam meluncurkan produk baru pada periode ini. Pasokan baru terbatas, dan volume transaksi di Kota Ho Chi Minh sebagian besar berasal dari inventaris fase sebelumnya. Sekitar 2.000 apartemen yang belum terjual terjual pada kuartal ketiga, hampir dua kali lipat dari kuartal kedua tahun ini. Saat ini, investor masih mempertimbangkan dan mengevaluasi situasi untuk memilih waktu yang tepat untuk meluncurkan produk baru, karena kuartal keempat merupakan faktor penentu dalam fase berikutnya.

Sementara itu, data riset dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan hal serupa, dengan volume transaksi dan tingkat penyerapan pada kuartal ketiga masing-masing menurun 25% dan satu poin persentase dibandingkan kuartal sebelumnya. Dari jumlah tersebut, volume transaksi apartemen masih mendominasi, mencapai 71% dari total transaksi perumahan pada kuartal ketiga, dengan proyek apartemen baru mencatat tingkat penyerapan rata-rata 75%.

Harga rumah masih tinggi, baik di pasar primer maupun sekunder, terutama di segmen apartemen. Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius karena pasokan, meskipun membaik, masih sulit memenuhi permintaan.

Untuk Kota Ho Chi Minh, tingkat harga primer tetap stabil pada tingkat tinggi karena pasokan utamanya berasal dari proyek yang sedang berjalan. Sementara itu, tingkat harga primer di provinsi dan kota di sekitar Kota Ho Chi Minh sedikit meningkat, berfluktuasi antara 3-5%, dengan pasokan baru yang menyebabkan harga jual lebih tinggi.

Indeks harga apartemen VARS juga mengalami perubahan. Pada kuartal ketiga tahun 2024, harga jual rata-rata klaster proyek di Hanoi mendekati 60 juta VND/m2, meningkat 64,0% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019. Sementara itu, pada periode yang sama, harga jual rata-rata klaster proyek di Kota Ho Chi Minh meningkat dari 49,2 juta VND/m2 menjadi 64,2 juta VND/m2, mencerminkan peningkatan sebesar 30,6% dibandingkan periode dasar.

Pasokan di tahun-tahun mendatang diperkirakan akan terbatas, yang akan menyebabkan kenaikan harga properti karena undang-undang yang telah diamandemen mulai berlaku, menciptakan lingkungan hukum yang transparan untuk melindungi investor. Hal ini juga merupakan faktor yang membantu pasar memilih investor dengan kapasitas keuangan yang nyata dalam melaksanakan dan mengembangkan proyek.

Penyaringan pasar, peluang untuk siapa?

Pasar properti di Kota Ho Chi Minh telah melewati titik terendah yang paling sulit. Dari tingkat pertumbuhan negatif pada tahun 2023, dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pendapatan properti secara bertahap pulih dengan peningkatan sekitar 7% dibandingkan periode yang sama, diperkirakan mencapai 199.156 miliar VND. Pemulihan merupakan tren yang tidak akan berbalik, tetapi masih terlalu dini untuk membicarakan perkembangannya.

Menurut laporan dari Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, dalam 8 bulan pertama tahun ini, kota tersebut hanya memiliki 9 proyek perumahan komersial yang disetujui untuk investasi tetapi dalam skala kecil; hanya 4 proyek perumahan komersial yang memenuhi syarat untuk memobilisasi modal, tetapi 100% apartemen berada di segmen kelas atas dan di luar kemampuan finansial mereka yang membutuhkan.  

Terkait hal ini, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) berpendapat bahwa untuk mengatasi masalah penurunan harga perumahan, pertama-tama perlu mengatasi masalah pasokan dan permintaan. Untuk meningkatkan pasokan perumahan, perlu mengatasi hambatan pasokan perumahan komersial. Terlebih lagi, saat ini kota ini memiliki lebih dari 148 proyek yang bermasalah secara hukum. Kelangkaan pasokan sementara permintaan tinggi telah menyebabkan harga perumahan naik 15-20% belakangan ini.

Peluang untuk menarik permintaan akan terbuka untuk proyek perumahan yang sedang diselesaikan dan memiliki infrastruktur transportasi yang baik yang menghubungkan ke pusat kota.

Dengan berlakunya undang-undang baru dan penerapannya, hal ini dapat menyebabkan kenaikan harga rumah primer tahun depan. Oleh karena itu, saat ini, peluang untuk menarik permintaan akan terbuka untuk proyek-proyek perumahan yang sedang diselesaikan dan memiliki infrastruktur lalu lintas yang baik yang terhubung ke pusat kota. Khususnya, wilayah timur Kota Ho Chi Minh sedang membuktikan efektivitasnya dalam mengatasi masalah lalu lintas dan menyediakan perumahan.

Tak hanya jalur Metro yang akan segera beroperasi, proyek-proyek jalur lingkar dan perluasan Jalan Raya Nasional 13 juga membuka peluang besar bagi proyek-proyek di sepanjang poros ini. Sebagai titik fokus penghubung proyek infrastruktur regional, proyek apartemen Urban Green dari investor Kusto Home memiliki nilai yang luar biasa untuk menciptakan daya tarik bagi sisi permintaan.

Faktanya, ini merupakan proyek langka yang telah memasuki tahap penyelesaian, sehingga memudahkan pembeli untuk memvisualisasikan kualitas dan legalitas proyek. Terletak di Jalan Raya Nasional 13 yang sedang berkembang, proyek ini juga membantu pelanggan mendapatkan manfaat penuh dari potensi perkembangan permintaan dan nilai properti di Kota Thu Duc yang dinamis dan ramai.

Dalam konteks terbatasnya pasokan apartemen, proyek dengan tingkat penyelesaian tinggi dan lokasi koneksi multi-titik dianggap sebagai faktor penting untuk menarik permintaan dan mendorong proses pemulihan pasar. Selain itu, sistem utilitas dan ruang hijau alami yang luas merupakan ruang yang cocok untuk keluarga multi-generasi dan mereka yang benar-benar membutuhkan ruang tinggal yang mengutamakan kesehatan dan transportasi yang nyaman.

Dengan memperhatikan kondisi lokasi, fasilitas, dan tingkat penyelesaian, kebijakan pembayaran yang fleksibel juga merupakan faktor penting untuk mendorong permintaan. Urban Green kemungkinan akan menjadi salah satu dari sedikit proyek yang akan mencapai "titik kritis" pemulihan untuk menciptakan pasokan pasar di akhir tahun. Itulah sebabnya investor proyek telah menerapkan kebijakan pembayaran yang fleksibel dan preferensial. Saat ini, pembeli hanya membayar 30% hingga rumah diterima, dengan masa tenggang 24 bulan untuk pokok dan bunga, serta hadiah berupa paket interior senilai hingga 500 juta VND.

Dengan perubahan kebijakan baru-baru ini, pemerintah akan terus memperkuat pengawasan dan regulasi pasar, memastikan stabilitas dan perkembangan yang baik. Di saat yang sama, tren properti hijau sedang berkembang, yang diharapkan akan memimpin pasar dalam siklus baru. Hal ini dapat menjadi peluang bagi proyek-proyek dengan tingkat penyelesaian yang tinggi untuk "mengejar" lebih awal siklus pemulihan pasar di masa mendatang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html