Dengan penghasilan sekitar 30 juta VND/bulan, berapa harga rumah yang harus saya beli?

Pasar kehilangan apartemen di bawah 25 juta VND/m2

Terkait informasi terkini mengenai pasar properti, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa jumlah proyek pembangunan perumahan yang baru disetujui dan selesai telah menurun dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, sehingga pasokan di pasar menjadi relatif terbatas. Namun, harga rumah cenderung meningkat, melebihi kemampuan finansial mayoritas masyarakat yang ingin membeli untuk digunakan.

Patut dicatat, hampir tidak ada proyek di segmen apartemen terjangkau (dengan harga di bawah 25 juta VND/m2). Pasarnya terutama segmen menengah (dengan harga 25-50 juta VND) yang memenuhi syarat untuk memobilisasi modal dan perdagangan.

Proyek perumahan sosial yang telah digunakan selama bertahun-tahun di Hanoi (Foto: Ha Phong).

Menurut laporan ikhtisar pasar real estat Savills di Hanoi untuk kuartal keempat tahun 2023, pasokan apartemen baru berada pada titik terendah dalam 10 tahun terakhir. Apartemen dengan harga di atas VND4 miliar menyumbang 42% dari jumlah unit yang terjual pada tahun 2023, naik dari 3% pada tahun 2019. Apartemen dengan harga antara VND2-4 miliar menguasai 55% pangsa pasar. Hanya 3% apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar.

Menurut Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), selama beberapa tahun terakhir, pertumbuhan ekonomi yang pesat dan urbanisasi telah meningkatkan permintaan perumahan sementara pasokan terus menurun dan tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan sejak 2018, yang menyebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan menjadi semakin serius.

Struktur pasokan semakin condong ke produk-produk kelas atas dan bernilai tinggi untuk tujuan investasi dan spekulasi. Perbedaan fase yang berkepanjangan ini menyebabkan harga rumah terus meningkat, menciptakan tingkat harga baru yang jauh melampaui daya beli mayoritas masyarakat.

Hal ini tidak hanya mempersulit mereka yang ingin membeli rumah untuk ditinggali dengan penghasilan sendiri, tetapi juga mengurangi kebutuhan tersebut. Terutama generasi muda, yang perlahan-lahan menyerah karena "sekeras apa pun mereka berusaha, mereka tidak dapat membeli rumah", beralih ke gaya hidup yang menyenangkan, memprioritaskan sewa.

Data penelitian dari unit ini menunjukkan bahwa proporsi pasokan apartemen di segmen terjangkau (di bawah VND 25 juta/m2) dalam total pasokan perumahan terus menurun, dari 30% pada tahun 2019 menjadi 7% pada tahun 2022 dan 6% pada tahun 2023.

Pada periode 2019-2022, proporsi apartemen kelas menengah (VND 25-50 juta/m2) juga menurun masing-masing menjadi 54%, 46%, 34%, 27% dengan pasokan terutama berasal dari produk dengan harga VND 40-50 juta/m2.

Sementara itu, permintaan perumahan riil selalu memimpin struktur permintaan perumahan dengan proporsi 80%, sisanya 15% merupakan permintaan investasi jangka panjang dan 5% merupakan permintaan spekulatif. Dan hanya sekitar 25% dari permintaan perumahan riil yang memiliki kapasitas finansial untuk dikonversi menjadi permintaan riil.

Biaya perumahan tidak boleh melebihi 30% dari total pendapatan.

Dalam konteks di atas, bersama dengan perumahan sosial, perumahan terjangkau akan menjadi tren perkembangan utama dan kuat di pasar real estat pada periode mendatang. Karena segmen ini berasal dari kebutuhan dan kemampuan aktual mayoritas masyarakat.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua VARS, belum ada konsep resmi mengenai perumahan terjangkau. Namun, beberapa karakteristik perumahan ini dapat diidentifikasi dengan membandingkannya dengan perumahan sosial dan berdasarkan metode penentuan kewajaran harga perumahan.

Proyek konstruksi yang belum selesai di distrik Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Perumahan sosial terutama ditujukan kepada mereka yang berpenghasilan rendah dan pekerja di kawasan industri, dibebaskan dari biaya penggunaan lahan dan akses ke paket kredit istimewa khusus untuk investor dan pembeli rumah...

Perumahan terjangkau adalah perumahan komersial dengan harga moderat, sesuai dengan kemampuan keuangan sebagian besar masyarakat, ditujukan kepada kelompok masyarakat berpendapatan rata-rata dan mendekati rata-rata, dengan tingkat tabungan tertentu.

Menurut ketua VARS, perumahan terjangkau adalah ketika setiap rumah tangga dapat menyeimbangkan biaya perumahan dan biaya hidup lainnya dengan pendapatan mereka. Berdasarkan pengalaman dalam menilai keterjangkauan perumahan di banyak negara di seluruh dunia, perumahan terjangkau adalah perumahan di mana biaya perumahan tidak lebih dari 30% dari total pendapatan rumah tangga.

"Untuk rumah tangga dengan pendapatan sekitar 30 juta VND/bulan, 30% dari biaya ini setara dengan akumulasi sekitar 100 juta VND/tahun, sehingga harga rumah terjangkau sekitar 2-2,5 miliar VND/apartemen," Bapak Dinh mencontohkan.

Menurutnya, saat ini sangat sulit untuk mengembangkan proyek apartemen dengan harga di atas kisaran tersebut, terutama di dua kawasan perkotaan khusus dengan permintaan perumahan yang tinggi. Namun, sulit bukan berarti mustahil.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm