Usulan pengenaan pajak bumi dan bangunan kedua terus berlanjut

Meramalkan bahwa harga perumahan tidak mungkin turun, Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam terus mengusulkan pengenaan pajak pada real estat kedua atau terbengkalai.

Usulan ini diajukan oleh Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) dalam konteks harga real estat yang terus meningkat tanpa ada tanda-tanda penurunan, terutama di segmen apartemen.

Menurut data VARS, indeks harga apartemen pada kuartal kedua di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masing-masing meningkat sebesar 58% dan 27% dibandingkan periode yang sama tahun 2019. Segmen kelas menengah semakin langka dan lebih dari 80% pasokan apartemen yang baru diluncurkan tahun ini dihargai di atas 50 juta VND per meter persegi. Bahkan beberapa proyek apartemen baru juga memiliki harga jual hingga puluhan ribu USD per meter persegi.

Tak hanya proyek baru, harga apartemen lama pun tinggi. Banyak apartemen yang telah digunakan selama puluhan tahun masih diiklankan dengan harga 2-3 kali lipat lebih tinggi daripada saat pertama kali dijual. Segmen vila, rumah bandar, dan kavling tanah suburban juga menunjukkan tanda-tanda kenaikan harga, karena beberapa kelompok investor menciptakan penawaran dan permintaan palsu untuk mendapatkan keuntungan.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua VARS, sistem hukum saat ini tidak memiliki sanksi untuk mengendalikan dan mencegah kegiatan spekulatif dan penimbunan tanah untuk mendongkrak harga. Sementara itu, situasi jual beli yang tidak terkendali menjadi penyebab utama "demam tanah" di banyak daerah. Para spekulan membeli tanah lalu meninggalkannya begitu saja, menunggu harga naik atau menciptakan kelangkaan buatan, yang umum terjadi. Tujuannya adalah "mendongkrak harga untuk mendapatkan keuntungan".

"Penelitian tentang pengenaan pajak properti sangat mendesak untuk mengatur pasar. Kita tidak boleh mengabaikan kebijakan ini hanya karena sulit diterapkan," ujar Bapak Dinh.

Para ahli mengusulkan kebijakan pajak properti yang berlaku untuk dua kelompok: pembeli rumah kedua atau lebih dan pemilik yang meninggalkan proyek. Tarif pajak akan meningkat secara bertahap untuk transaksi di mana penjual memiliki masa kepemilikan yang singkat.

Misalnya, Singapura mengenakan pajak sebesar 16% ketika pemilik menjual rumah di tahun pertama setelah pembelian. Tarif pajak turun menjadi 12% jika pemilik menjual apartemen di tahun kedua dan 8% di tahun ketiga. Mereka tidak dikenakan pajak ini ketika menjual rumah setelah tahun keempat. Di sisi pembeli, mulai April 2023, negara akan menaikkan pajak atas pembelian properti kedua sebesar 3%, menjadi 20%; properti ketiga adalah 30% (tarif lama 25%).

VARS juga mengusulkan bahwa jika pemilik tidak membangun proyek setelah menerima tanah, ia juga harus membayar pajak pengabaian properti. Metode ini diterapkan di Korea, dengan tarif pajak 5% dan tarif pajak meningkat secara bertahap sesuai dengan jumlah tahun properti tersebut ditelantarkan. Demikian pula, Prancis mengenakan pajak rumah kosong sebesar 17% dari nilai sewa tahun pertama dan berlipat ganda (34%) pada tahun-tahun berikutnya.

Menurut Ketua VARS, pengaturan pasar melalui kebijakan pajak properti akan mengurangi spekulasi dan menahan kenaikan harga properti. Kebijakan ini juga mendorong pemilik proyek terbengkalai untuk menyewakan atau menjual, sehingga meningkatkan pasokan di pasar.

Sebenarnya, ini bukan pertama kalinya pajak properti kedua diusulkan untuk menurunkan harga rumah. Tujuh tahun lalu, Pemerintah mengusulkan uji coba pajak properti kedua di Kota Ho Chi Minh, tetapi tidak disetujui. Banyak pendapat yang menentang, salah satunya menyatakan bahwa pajak tersebut terlalu dini.

Pada Agustus 2023, para pemilih di Kota Ho Chi Minh terus mengusulkan pengenaan pajak atas rumah kedua dan pajak yang lebih tinggi atas tanah kosong dan rumah yang tidak menghasilkan nilai tanah. Kementerian Keuangan menyatakan telah meneliti dan menyusun Rancangan Undang-Undang Pajak Properti, yang diharapkan akan ditambahkan ke dalam Program Pengembangan Undang-Undang dan Peraturan pada tahun 2024, dan telah diserahkan kepada Majelis Nasional untuk mendapatkan tanggapan pada sidang ke-8 (Oktober 2024). Saat ini, usulan-usulan tersebut masih dalam tahap rancangan.

Namun, penggunaan instrumen pajak untuk mengatur pasar menghadapi banyak tantangan. Ekonom Dinh Trong Thinh mengatakan bahwa untuk menggunakan instrumen pajak secara efektif, badan pengelola perlu mendorong pembangunan dan penyelesaian basis data serta informasi pasar properti. Dari sana, penentuan rumah kedua dan ketiga... beserta nilainya akan bersifat publik dan transparan.

Bapak Nguyen Van Dinh juga merekomendasikan agar tarif pajak dipelajari dengan cermat untuk menghindari duplikasi dan tumpang tindih pajak, yang akan "menguras" daya beli masyarakat. Sementara itu, orang kaya dapat menghindari pajak dengan mengalihkan kepemilikan properti kepada kerabat.

"Setiap kebijakan pasti ada masalah ketika pertama kali diperkenalkan. Masalahnya adalah mempertimbangkan pro dan kontranya. Perpajakan properti juga sama, pro dan kontranya lebih besar," ujar Ketua VARS.

Sumber