Optimalisasi biaya, masalah yang sangat rumit bagi bisnis real estat

Mengoptimalkan biaya adalah salah satu solusi yang harus "dipikirkan matang" oleh para pelaku bisnis real estate untuk menekan biaya.

Mengoptimalkan biaya adalah salah satu solusi yang harus "dipikirkan matang" oleh para pelaku bisnis real estate untuk menekan biaya.

Biaya meningkat, harga rumah meningkat, bisnis khawatir tentang penjualan yang sulit

Dalam strategi untuk mengantisipasi siklus pertumbuhan baru, Ibu Nguyen Thanh Huong, Direktur Investasi Nam Long Company, mengatakan bahwa undang-undang yang berlaku mulai 1 Agustus 2024 telah menciptakan pendekatan yang fleksibel bagi bisnis, termasuk akuisisi proyek, konversi penggunaan lahan, M&A, dan partisipasi lelang.

Namun, berpartisipasi dalam lelang tanah menimbulkan tantangan dalam hal biaya input, yang menyebabkan harga rumah meningkat, sehingga memengaruhi aksesibilitas pembeli rumah. Para pelaku bisnis harus mempertimbangkan dengan cermat untuk menawarkan harga yang wajar, memenuhi kebutuhan pembeli, sekaligus memastikan keuntungan.

"Melelang tanah meningkatkan biaya input investor. Ini masalah yang sulit, terutama dalam konteks harga tanah dan biaya lainnya yang terus meningkat," ujar Ibu Huong, seraya menambahkan bahwa harga properti pasti akan naik karena biaya input yang semakin tinggi.

Banyak investor bertanya-tanya apakah mereka harus berinvestasi dalam proyek saat biaya input meningkat, karena selain faktor-faktor yang dapat dipotong secara proaktif seperti biaya manajemen, investor tentu harus memastikan keuntungan untuk memelihara peralatan dan mengembangkannya di masa mendatang.

Untuk mengurangi tekanan harga perumahan dan memenuhi kebutuhan perumahan riil, perlu memperluas pembangunan perkotaan ke daerah pinggiran kota.

"Dalam konteks kenaikan biaya, investor hanya punya dua pilihan. Pertama, melakukannya jika bisa dijual, atau kedua, tidak melakukannya. Melakukannya harus menguntungkan dan bisnis harus berkembang, tetapi ketika biayanya terlalu tinggi, bagaimana kita bisa melakukannya?", ujar Ibu Huong.

Laporan pasar yang baru-baru ini dirilis oleh CBRE Vietnam juga mengonfirmasi bahwa harga properti di Kota Ho Chi Minh akan melanjutkan tren kenaikannya di tahun 2024. Meskipun pasokan perumahan belum menunjukkan peningkatan yang signifikan, kesenjangan antar segmen masih sangat lebar. Khususnya, Kota Ho Chi Minh diperkirakan hanya akan memiliki 9.000 apartemen dan 2.000 rumah bandar, 83% di antaranya merupakan segmen kelas atas dan mewah dengan harga di atas 60 juta VND/m2.

Bapak Le Huu Nghia, Direktur Utama Le Thanh Company, mengatakan bahwa pasar properti di Kota Ho Chi Minh sedang menghadapi masalah besar: ketidakseimbangan antarsegmen pasar. Meskipun permintaan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah mendominasi, sebagian besar sumber daya terkonsentrasi pada proyek-proyek kelas atas yang permintaannya terbatas.

Bapak Nghia mengatakan bahwa harga real estat di Kota Ho Chi Minh saat ini berfluktuasi pada 45 - 50 juta VND/m2, setara dengan sekitar 3 miliar VND untuk apartemen seluas 60 m2.

"Harga tanah dan biaya pembiayaan berperan besar dalam mendorong kenaikan harga perumahan. Khususnya, biaya pinjaman dan penundaan proyek secara signifikan meningkatkan tekanan pada harga," ujar Bapak Nghia.

Senada dengan itu, Bapak Tran Thanh Hai, Kepala Departemen Investasi VinaLiving (di bawah VinaCapital), mengatakan bahwa tidak hanya tahun ini, tetapi juga dalam satu atau dua tahun ke depan, harga rumah akan terus meningkat seiring diberlakukannya daftar harga tanah yang baru. Perusahaan-perusahaan sendiri juga akan berada di bawah tekanan yang tidak sedikit ketika harga tanah melonjak tajam, seiring dengan biaya penggunaan lahan yang harus dibayar oleh investor. Faktor-faktor ini akan mendorong harga jual akhir ke tingkat yang sulit dijangkau.

Bagaimana cara menurunkan harga rumah?

Pasar properti memasuki tahun 2025 dengan banyak ekspektasi pertumbuhan baru, tetapi berbicara kepada wartawan dari Surat Kabar Dau Tu, pimpinan sebuah perusahaan properti di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa pasar masih mengalami banyak kerugian dan kepercayaan pasar baru pulih secara bertahap. Sementara itu, di sektor bisnis, banyak perusahaan masih menghadapi kesulitan akibat masalah hukum, inventaris yang besar, dan arus kas yang terganggu.

Belum lagi pelaksanaan proyek baru maupun penanganan masalah backlog lama yang masih terkendala, sehingga mengakibatkan biaya bertambah, dan makin lama waktu tunggu legal, makin tinggi pula biayanya.

Orang ini percaya bahwa bisnis harus bekerja sama secara ekstensif dan meningkatkan transaksi merger dan akuisisi (M&A) untuk menarik modal baru. Hal terpenting adalah bagaimana menyelesaikan masalah hukum dengan cepat dan efektif, sehingga mengurangi biaya. Bisnis juga harus memilih pasar yang tepat, segmen yang tepat, dan menargetkan calon pelanggan yang tepat, menyeimbangkan biaya investasi dan keuntungan yang wajar untuk memiliki rumah, properti, dan nilai sebenarnya.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa pada tahun 2024, untuk pertama kalinya, segmen perumahan mewah akan mendominasi seluruh pasar real estat Kota Ho Chi Minh, dan saat ini, tidak ada lagi pasokan perumahan kelas menengah dan terjangkau di proyek-proyek perumahan komersial. Kenyataan ini semakin mendistorsi struktur produk perumahan di pasar real estat Kota Ho Chi Minh.

Untuk menurunkan harga perumahan, Bapak Chau mengatakan, perlu meningkatkan pasokan perumahan, terutama perumahan terjangkau. Namun, untuk meningkatkan pasokan, lebih dari 148 proyek yang terhambat dan memiliki backlog harus diselesaikan. "HCMC dan pelaku bisnis perlu meningkatkan produk perumahan, terutama produk perumahan terjangkau. Di saat yang sama, jika 1 juta unit perumahan sosial berhasil diimplementasikan, harga perumahan akan turun," kata Bapak Chau.

Dari perspektif lain, Ibu Duong Thuy Dung, CEO CBRE Vietnam, mengatakan bahwa untuk mengurangi tekanan harga perumahan dan memenuhi kebutuhan perumahan riil, perluasan pembangunan perkotaan ke wilayah pinggiran kota perlu dilakukan. Hal ini membutuhkan investasi yang sinkron dalam infrastruktur seperti sistem transportasi, metro, jembatan, dan jalan, untuk memastikan koneksi yang nyaman antara wilayah pinggiran kota dan pusat kota.

Namun, di Kota Ho Chi Minh, pengembangan kawasan suburban seperti Cu Chi atau Nha Be masih menghadapi banyak kendala akibat minimnya konektivitas infrastruktur. Untuk meningkatkannya, pemerintah perlu memprioritaskan investasi di jalan lingkar dan jalan tol, sehingga menciptakan kondisi yang mendukung pengembangan dana lahan dengan harga terjangkau untuk perumahan komersial.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html