Kota Ho Chi Minh menggunakan TOD untuk membangun kembali ruang super urban

TOD - Ảnh 1. — Sistem metro membuka ruang baru bagi perekonomian Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Penggabungan Kota Ho Chi Minh, Binh Duong dan Ba Ria - Vung Tau bukan sekadar perubahan pada peta administratif.

Resonansi antara pusat layanan keuangan, ibu kota industri, dan gerbang maritim internasional menjanjikan terciptanya pusat pertumbuhan ekonomi terpadu dengan daya saing yang luar biasa.

Tempat untuk implementasi TOD

Di saat yang sama, tekanan terhadap infrastruktur, perumahan, dan layanan publik meningkat secara eksponensial, sehingga membutuhkan visi perencanaan dan kerangka kelembagaan yang unggul. Jika tidak, megakota Ho Chi Minh City berisiko menjadi entitas raksasa yang tak terkendali. Pada saat itu, masalah lama tidak hanya tidak akan terselesaikan, tetapi juga akan menjadi lebih serius.

Dalam konteks ini, model pembangunan perkotaan berorientasi transit (TOD) diidentifikasi sebagai tulang punggung rekonstruksi ini. Keputusan penggabungan ini secara tidak sengaja membuat rencana-rencana individual sebelumnya menjadi usang, sekaligus menciptakan peluang emas untuk membentuk jaringan kereta api perkotaan yang benar-benar baru dengan skala sekitar 1.000 km.

Ini bukan sekadar kumpulan proyek-proyek lama, melainkan sebuah strategi untuk menciptakan ruang, dengan jaringan metro yang tidak hanya radial tetapi juga luas jangkauannya, menghubungkan antarwilayah secara substansial. Proyek-proyek seperti perpanjangan jalur metro 1 ke Binh Duong , jalur kereta api Thu Thiem - Long Thanh, atau jalur Kota Ho Chi Minh - Can Gio (yang dapat mencapai Vung Tau) merupakan bagian pertama dari tulang punggung ini.

Jaringan transportasi di atas akan menjadi dasar penerapan model TOD di tingkat yang lebih tinggi, serupa dengan yang telah dilakukan Tokyo atau Seoul. Pendekatan ini akan mengubah setiap stasiun metro tidak hanya menjadi titik transit, tetapi juga menjadi inti dari pusat kota yang dinamis, mandiri dalam hal layanan dan lapangan kerja.

Sistem kereta api menjadi alat untuk menata ulang ruang di seluruh Kota Ho Chi Minh, mendorong pembangunan yang seimbang dan mengurangi tekanan pada kawasan inti. Namun, untuk mewujudkan visi ini, pemerintah kota harus mengatasi tiga hambatan kebijakan yang melekat, yang kini semakin rumit di tingkat regional.

Perencanaan ulang ruang kota

Yang pertama adalah masalah lahan . Terkonsentrasinya dana lahan yang besar untuk proyek TOD oleh mekanisme pemulihan administratif tradisional menunjukkan banyak kekurangan seperti: keterlambatan, biaya yang sangat besar, dan konflik sosial. Banyak negara telah berhasil menerapkan alat yang lebih efektif - model "penyesuaian lahan".

TOD - Ảnh 2. — Kota Ho Chi Minh bertekad mengembangkan pusat komersial dan layanan berkualitas tinggi yang terkait dengan TOD - Foto: QUANG DINH

Dalam model ini, negara dan masyarakat bekerja sama untuk menata ulang ruang, berbagi manfaat dari peningkatan nilai tanah setelah investasi infrastruktur, dan masyarakat menjadi mitra, bukan subjek yang tanahnya diambil alih. Meskipun konsep ini belum dilembagakan secara jelas dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, penelitian dan penerapan percontohan merupakan persyaratan mendesak untuk mempercepat pelaksanaan proyek dan meminimalkan konflik.

Kedua, dan krusial, adalah masalah keuangan . Anggaran negara tidak mampu menanggung biaya ratusan ribu miliar VND hanya untuk jaringan infrastruktur transportasi, sementara proyek-proyek ini menciptakan nilai tambah yang sangat besar bagi properti pribadi di sekitarnya. Tanpa mekanisme "land value capture" yang efektif, manfaatnya akan mengalir ke sekelompok pemilik tanah, sementara anggaran harus menanggung seluruh biaya investasi.

Untungnya, terobosan hukum terkini seperti Resolusi 98/2023/QH15 dan Resolusi 188/2025/QH15 telah memberi Kota Ho Chi Minh alat percontohan yang penting.

Dengan demikian, kota diperbolehkan menggunakan anggaran investasi publik untuk kompensasi dan pemukiman kembali guna menciptakan lahan bersih di sekitar stasiun metro dan persimpangan lalu lintas utama, lalu melelang tanah untuk menarik sumber daya sosial.

Pada saat yang sama, 100% pendapatan dari peningkatan nilai lahan di kawasan TOD akan dipertahankan dan diinvestasikan kembali dalam sistem kereta api perkotaan. Hal ini merupakan kunci terciptanya siklus keuangan yang berkelanjutan, sekaligus mengurangi ketergantungan pada anggaran negara.

Ketiga, tantangan keadilan sosial . Pengalaman internasional menunjukkan bahwa pembaruan perkotaan hampir pasti mengarah pada fenomena "gentrifikasi", karena melonjaknya harga properti mendorong masyarakat berpenghasilan rendah keluar dari rumah tradisional mereka.

Pada skala mega-perkotaan, risiko ini dapat menyebabkan segregasi spasial yang mendalam. Untuk mencegah skenario tersebut, kebijakan perumahan inklusif harus menjadi bagian integral dari setiap proyek TOD.

Undang-Undang Perumahan 2023 beserta peraturan perundang-undangannya telah menciptakan kerangka hukum yang fleksibel, yang memberdayakan pemerintah daerah untuk mendorong proyek pembangunan perkotaan memberikan kontribusi substansial kepada dana perumahan sosial, baik melalui alokasi lahan, pertukaran lahan, maupun pemberian uang. Implementasi prinsip ini secara konsisten dan intensif akan memastikan bahwa manfaat pembangunan dibagi secara adil, alih-alih terpusat di tangan satu kelompok penerima manfaat.

Untuk mengubah peluang bersejarah ini menjadi formula rekonstruksi perkotaan, Kota Ho Chi Minh perlu memprioritaskan pembangunan fondasi kelembagaan, sebuah tugas yang diam-diam namun mendasar. Alih-alih mengalokasikan sumber daya, pilihlah proyek percontohan strategis yang terletak di batas administratif lama, seperti area penghubung antara Kota Thu Duc dan Kota Di An di sepanjang Jalur Metro 1.

Wilayah ini memiliki posisi yang baik untuk menjadi “laboratorium kebijakan”, yang menguji dan menyempurnakan serangkaian alat mulai dari penyesuaian lahan, penangkapan nilai lahan, dan kebijakan perumahan inklusif.

Kembali ke topik

NGUYEN THANH HUNG

Sumber: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm