Penerbitan buku merah untuk properti yang dibeli dan dijual melalui kertas tulisan tangan secara bertahap

[iklan_1]

Status berkas real estat yang rumit

Pada awal Desember 2023, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh meminta Komite Rakyat distrik, Kota Thu Duc, Kantor Pendaftaran Tanah Kota Ho Chi Minh dan cabang-cabang afiliasinya untuk menangani catatan perubahan sewenang-wenang dalam tujuan penggunaan lahan, pembagian tanah sewenang-wenang, dan pengalihan hak secara tertulis.

Menurut laporan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, di Kota Ho Chi Minh, ada beberapa kasus rumah tangga dan individu yang menggunakan lahan pertanian , yang telah diberikan Sertifikat Hak Penggunaan Lahan oleh Komite Rakyat Distrik, dan selama penggunaan, ada perubahan seperti: rumah tangga berpisah untuk hidup terpisah; mewarisi, diberi, mengalihkan sebagian lahan...

Untuk mengatasi kebutuhan praktis ini, para pengguna lahan telah membagi-bagi bidang tanah secara sembarangan, mengalihkan sebagian bidang tanah secara manual (tanpa membuat perjanjian pengalihan hak guna tanah dan aset yang melekat pada tanah sebagaimana ditentukan), mengubah peruntukan lahan secara sembarangan (membangun rumah, menggarap lahan pertanian, dan sebagainya).

Oleh karena peraturan perundang-undangan pertanahan selama ini belum mempunyai peraturan perundang-undangan yang tepat waktu dan lengkap, maka penerima hak atas tanah dalam hal ini belum memperoleh Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik Rumah dan Sertifikat Harta Lain yang melekat pada tanah tersebut.

Permasalahan di atas terus berlanjut hingga adanya ketentuan Pasal 2, Pasal 82 Peraturan Pemerintah Nomor 43/2014/ND-CP yang memperbolehkan penyelesaian perkara penerimaan pengalihan, pewarisan, dan hibah dengan akta tertulis sebelum tanggal 1 Juli 2014.

Namun karena pembagian tanah tersebut bersifat sewenang-wenang untuk mengalihkan hak, maka sebagian besar luas tanah yang dialihkan tidak sesuai dengan ketentuan Peraturan Daerah Provinsi.

Bapak Nguyen Toan Thang, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, menilai: "Saat ini belum ada statistik spesifik karena belum ada organisasi yang mendeklarasikan dan mendaftarkannya. Namun, berdasarkan catatan kami, kasus-kasus ini sebagian besar terkonsentrasi di wilayah pinggiran kota, terutama di distrik-distrik dengan urbanisasi pesat seperti Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan,..."

Untuk memperoleh angka yang relatif akurat, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh perlu melakukan deklarasi dan survei di seluruh kota dengan koordinasi yang erat antara distrik, Kota Thu Duc, kecamatan, komune, serta masyarakat yang "memiliki" properti dalam situasi tersebut.

Masyarakat harus melihat dengan jelas tanggung jawab dan hak mereka untuk bekerja sama dalam deklarasi yang transparan agar memperoleh angka yang spesifik dan akurat.

Untuk menerbitkan sertifikat bagi real estat yang dibeli dan dijual secara manual, Kota Ho Chi Minh perlu mempertimbangkan sejumlah isu seperti waktu pembelian dan penjualan; penanganan pelanggaran tanah dan konstruksi (denda, pembongkaran atau pendaftaran paksa, pengembalian paksa keuntungan ilegal, dll.); meninjau perencanaan, memastikan kepatuhan terhadap peraturan tentang batas pembagian tanah dan infrastruktur, dll. untuk menentukan setiap kasus spesifik yang memenuhi syarat.

Sementara itu, karena jual beli dokumen tulisan tangan tidak dikonfirmasi oleh otoritas yang berwenang, verifikasi keaslian waktu jual beli menjadi tidak berdasar dan dapat dengan mudah dieksploitasi untuk melanggar peraturan. Jika tidak diterapkan secara ketat, hal ini dapat dengan mudah mengarah pada "penghindaran hukum" dan pembagian bidang tanah tanpa jaminan batas.

Oleh karena itu, penerbitan sertifikat untuk kasus-kasus ini sesuai peraturan perundang-undangan harus dipertimbangkan dan pelanggaran administratif di bidang pertanahan harus ditangani. Penerbitan sertifikat untuk setiap kasus juga harus didasarkan pada perencanaan, rencana tata guna lahan, ketentuan pembagian lahan, dan infrastruktur untuk diputuskan. Hal-hal ini merupakan kewenangan Komite Rakyat distrik,” tegas Bapak Thang.

Masalah hukum yang perlu diperjelas

Pengacara Quach Thanh Luc, Direktur LSX Law Firm LLC, mengatakan bahwa saat ini, transaksi real estat antara individu yang menggunakan dokumen tulisan tangan tanpa notaris atau sertifikasi relatif umum.

Alasan kedua belah pihak melakukan transaksi tersebut adalah karena mereka tidak memahami peraturan perundang-undangan, karena tanah tersebut tidak memiliki sertifikat hak guna tanah, karena mereka saling percaya, karena mereka tidak ingin transaksi tersebut dipublikasikan, untuk menghindari pembayaran pajak...

Undang-undang menetapkan bahwa pengalihan hak milik atas tanah harus disertai dengan perjanjian yang diaktakan dan disahkan oleh notaris. Undang-undang pertanahan selama ini secara konsisten menetapkan bahwa perjanjian pengalihan hak guna tanah harus diaktakan oleh notaris publik atau disahkan oleh Komite Rakyat di kecamatan, kelurahan, atau kota tempat tanah tersebut berada.

Pengacara Luc menunjukkan bahwa transaksi real estat dengan dokumen tulisan tangan tidak mematuhi peraturan formal dan tidak dapat mentransfer nama pengguna pada dokumen yang membuktikan hak penggunaan, sehingga tidak diakui oleh hukum.

Pembeli tidak diidentifikasi secara hukum sebagai pemilik atau pengguna sah real estat.

Jika pembeli tidak diakui sebagai pengguna lahan yang sah, mereka tidak diperbolehkan untuk mengalihfungsikan, mengalihkan, mewarisi, atau menggadaikan lahan tersebut. Jika negara mengambil alih lahan tersebut, tanggung jawab untuk menentukan pengguna lahan tetap berada di tangan penjual.

Jika terjadi perselisihan antara kedua belah pihak mengenai jumlah ganti rugi atau pembersihan lokasi, jumlah ini akan disetorkan ke rekening sementara bank sampai ada putusan atau keputusan yang menyelesaikan perselisihan antara kedua belah pihak.

Perselisihan antara penjual dan pembeli akan muncul apabila tidak tercapai kesepakatan atau perdamaian, maka salah satu dari keduanya harus mengajukan gugatan ke pengadilan di mana properti itu berada untuk menyelesaikan masalah tersebut.

Saat ini, transaksi properti tanpa sertifikat masih relatif umum. Meskipun transaksi properti tanpa sertifikat akan menghadapi risiko besar, banyak orang masih melakukannya karena semakin besar risikonya, semakin tinggi potensi keuntungannya.

"Dalam hal ini, untuk memastikan hak-hak pembeli, disarankan untuk membuat Kontrak Penjualan yang ditulis tangan dengan klausul jaminan yang menyatakan: Setelah tanah dan rumah diberikan sertifikat hak guna usaha, penjual bertanggung jawab untuk melaksanakan prosedur pengalihan hak secara hukum kepada pembeli. Jika tidak, mereka akan dikenakan denda dua kali lipat dari jumlah yang diterima. Dengan adanya klausul ini, kemungkinan sengketa akan diminimalkan atau jika terjadi sengketa, hak-hak pembeli juga dijamin oleh hukum," ujar pengacara Luc.

[iklan_2]
Sumber