Meminjam emas untuk membeli properti, menghadapi kekecewaan karena harga emas terus mencapai rekor tertinggi.

Sakit kepala akibat meminjam emas untuk membeli properti.

Pada akhir tahun 2020, keluarga Ibu Nguyen Thuy (dari provinsi Nam Dinh ) membeli sebuah rumah 5 lantai di sebuah gang di distrik Nam Tu Liem (Hanoi), dengan luas setiap lantainya 32 meter persegi, seharga 2,7 miliar VND.

Dengan sekitar 1,2 miliar VND, Ibu Thuy meminjam 10 batang emas SJC dari kerabat tanpa bunga. Ia meminjam sisanya dari bank. Ia menjelaskan bahwa kebanyakan orang di kampung halamannya yang memiliki kelebihan uang membeli emas sebagai investasi. Oleh karena itu, jika ingin meminjam, harus menerima pinjaman berupa emas, dan pembayaran kembali juga akan dilakukan dengan emas. Pada saat keluarganya meminjam, harga emas berfluktuasi antara 54-55 juta VND per tael. Menjual 10 tael emas tersebut akan menghasilkan sekitar 540 juta VND.

Karena mengira harga emas tidak akan terlalu berfluktuasi, keluarga Thuy fokus melunasi pinjaman bank mereka terlebih dahulu. Ia dan suaminya juga berencana membeli emas ketika harganya turun lebih jauh untuk melunasi utang tersebut.

Namun, kerabat Thuy kini menyarankan agar mereka mengambil kembali keempat batangan emas tersebut untuk dijual demi mendapatkan uang guna menutupi pengeluaran mereka, yang menyebabkan keluarganya pusing karena harga emas telah meningkat begitu pesat akhir-akhir ini. Ia menghitung bahwa, dengan harga emas sekitar 82 juta VND/ounce (diperbarui pada pembukaan perdagangan tanggal 24 September), jumlah yang harus dibayar kembali oleh keluarganya akan lebih dari 50% lebih tinggi daripada saat mereka meminjamnya.

"Kami meminjam selama hampir empat tahun, dan jumlah yang harus kami bayarkan telah meningkat sebesar 50%, lebih dari pinjaman bank kami. Jika harga emas terus naik, kami harus membayar lebih banyak lagi. Meskipun harga rumah saya telah meningkat baru-baru ini, kenaikannya tidak sebanding dengan kenaikan harga emas," katanya.

Ibu Tran Thanh (Cau Giay, Hanoi) menceritakan bahwa pada akhir Oktober tahun lalu, banyak lahan di provinsi mengalami penurunan harga yang signifikan. Saat itu, keluarganya menemukan lahan seluas 120m2 yang cocok di Bac Giang seharga 4 miliar VND. Namun, karena memiliki hampir 3 miliar VND, ia meminjam 15 tael emas dari kerabatnya.

Dia juga mengatakan bahwa di kampung halamannya, orang cenderung berhati-hati dan hemat, jadi setiap kali mereka memiliki uang lebih, mereka membeli emas untuk ditimbun sampai harganya naik, atau mereka menyimpannya untuk anak dan cucu mereka. Kebanyakan orang tidak memiliki uang tunai yang tersedia, jadi jika mereka ingin meminjam, mereka harus menerima untuk meminjam emas. Pada saat itu, harga emas sekitar 71 juta VND/ons, dan dia berpikir harganya telah mencapai puncaknya. Oleh karena itu, ketika tiba waktunya untuk membayar kembali, emas yang diterima paling banyak sama dengan atau bahkan kurang dari jumlah yang dipinjam.

Sebuah proyek real estat di Hanoi (Gambar ilustrasi: Duong Tam).

Saat menjual tanah tersebut, Ibu Thanh menerima hampir 1,1 miliar VND dan segera menggunakan uang tersebut untuk menyelesaikan pembelian lahan yang telah diincarnya. Namun, belakangan ini, harga emas terus melonjak tajam, sementara harga tanah yang dibelinya sebelumnya tidak banyak meningkat, membuat Ibu Thanh kecewa.

"Sekarang saya hanya berharap harga emas segera stabil. Ini juga pertama kalinya saya meminjam emas, jadi saya belum sepenuhnya mengantisipasi risikonya," keluh Ibu Thanh.

Batasi penggunaan leverage keuangan.

Bapak Vo Hong Thang, Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek di DKRA Group, menyatakan bahwa sifat peminjaman emas berarti bahwa pembayaran kembali juga harus dalam bentuk emas. Oleh karena itu, jika meminjam, harus disepakati secara jelas apakah pembayaran kembali akan dilakukan dalam bentuk emas atau tunai sesuai nilai pada saat peminjaman.

Pada kenyataannya, meskipun harga emas telah naik tajam baru-baru ini, harga properti di pusat kota juga meningkat secara signifikan. Bahkan, harga rumah di daerah perkotaan seperti Hanoi telah meningkat jauh lebih tinggi daripada harga emas selama 3-4 tahun terakhir. Sebaliknya, ada kasus langka di mana orang membeli rumah tetapi nilainya tidak meningkat banyak sejak saat itu, sementara harga emas telah naik sangat pesat.

Namun, Bapak Thang berpendapat bahwa meminjam emas untuk membeli properti bukanlah hal yang umum. Jika properti tersebut memiliki dokumen legal yang lengkap, orang sebaiknya memilih untuk meminjam dari bank, yang akan lebih menguntungkan. Meskipun demikian, menggunakan leverage keuangan memerlukan pertimbangan yang cermat mengenai kemampuan pembayaran kembali. Pembeli sebaiknya hanya meminjam sekitar 50% dari nilai properti untuk memastikan keamanan.

Bapak Le Dinh Chung, anggota Gugus Tugas Pasar Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), meyakini bahwa sebagian besar orang yang meminjam emas untuk membeli rumah atau berinvestasi di bidang properti tidak sepenuhnya memahami risiko dan volatilitas aset jenis ini. Untuk properti dengan status hukum yang jelas, jika diperlukan leverage keuangan, Bapak Chung menyarankan agar sejumlah tertentu dapat dipinjam dari bank.

"Jika Anda membeli properti di pusat Hanoi, tingkat kenaikan harga rumah selama periode terakhir tidak terlalu buruk dibandingkan dengan emas. Namun, bagi mereka yang membeli properti di provinsi dan meminjam uang dengan emas, mereka tentu akan dirugikan," kata Bapak Chung.

Menurutnya, pembeli rumah sebaiknya hanya menggunakan leverage keuangan sekitar 50% dari nilai properti setiap saat di pasar untuk memastikan keterjangkauan. Saat ini, pembeli harus mempertimbangkan kembali penggunaan leverage keuangan karena harga rumah telah naik secara signifikan. Pada saat yang sama, tren masa depan pasar properti masih belum jelas.

Banyak ahli juga menyarankan agar pembeli properti membatasi penggunaan leverage keuangan, karena pasar properti saat ini masih belum pasti apakah harga akan terus naik atau terkoreksi.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm