Bangkrut, perlu menjual rumah, penjualan mendesak, harga mengejutkan di akhir tahun

Di penghujung tahun, transaksi properti residensial berada pada puncaknya. Namun, jika tidak berhati-hati, pembeli dan investor tanah dapat dengan mudah terjebak dalam perangkap broker tanah.

Berbicara kepada wartawan, Bapak Do Ngoc Thang, Direktur Penjualan Regional OneHousing, mengatakan: Risiko hukum, harga yang "terlalu mahal", dan broker yang tidak profesional adalah tiga jebakan yang menjebak pembeli rumah di akhir tahun.

Bapak Do Ngoc Thang - Direktur Penjualan Regional di OneHousing. (Foto: PH)

Mengungkap tiga jebakan yang dihadapi pembeli rumah di akhir tahun

Dengan lesunya pasar real estate tahun lalu, bagaimana perkembangan pasar tanah perumahan di akhir tahun ini, Pak?

- Mengenai sektor lahan perumahan, dari masa lalu hingga sekarang, di Hanoi dengan 4 distrik dalam kota dan saat ini 12 distrik dalam kota, belum banyak terpengaruh oleh tren pasar baik kenaikan maupun penurunan.

Pusat kota - di mana dana tanah tidak dapat diperluas tetapi populasinya tetap meningkat dan yang terpenting, permintaan adalah permintaan riil - untuk tinggal, berinvestasi, berbisnis, menyewa... selalu ada, sehingga harga real estat di pusat kota hampir tidak berubah, terkadang hanya naik sedikit tetapi naik terus, pembeli rumah tidak khawatir tentang kerugian dan memiliki tempat berlindung yang aman untuk arus kas yang baik.

Mulai sekarang hingga akhir tahun, transaksi real estat perumahan adalah yang paling aktif - itu juga berlaku pada praktik tahunan.

Dengan mentalitas ingin segera menyelesaikan transaksi, risiko apa saja yang mungkin dihadapi pembeli rumah saat membeli rumah di akhir tahun? Jebakan apa saja yang menanti pembeli rumah di pasar saat ini?

- Risiko membeli rumah bukan hanya di akhir tahun, masalah abadi pembeli properti adalah pertama legalitas, kedua valuasi, ketiga saran broker.

Secara hukum, nasabah bisa saja menghadapi risiko ketika bertransaksi rumah tanpa sertifikat, tanpa sertifikat, jual beli dengan akta tangan atau akta notaris, berbagi sertifikat, sertifikat berada di tempat kredit gelap, atau pemilik rumah menitipkan untuk 2-3 orang... Risiko yang paling umum adalah pemilik rumah memegang buku merah untuk meminjam di lembaga keuangan - semua harus tahu surat-surat jual beli atau menulis akad titipan.

Jika broker tidak memeriksa dengan cermat untuk pelanggan, akan ada banyak risiko bagi pembeli dan membawa konsekuensi yang tidak dapat diprediksi karena sebagian besar nilai real estat adalah miliaran dong.

Yang kedua adalah soal harga. Di akhir tahun, akan ada banyak informasi tentang penjualan: "Membeli rumah karena utang, dijual cepat, harga yang mengejutkan di akhir tahun..." Kemungkinan besar informasi ini ditujukan untuk mengejar keuntungan. Jika broker memberi tahu Anda bahwa harganya jauh lebih murah daripada harga pasar, saya sangat menyarankan Anda untuk mempertanyakannya dan waspada terhadap barang-barang yang tiba-tiba murah. Segala sesuatu ada harganya.

Bagi para broker, kisah awal "memancing" properti murah dengan diskon yang mengejutkan... tetapi kenyataannya tidak demikian, itu adalah trik untuk menarik perhatian pembeli dan kemudian mengarahkan mereka ke properti lain - bukan lagi kisah baru, bahkan telah menjadi praktik di banyak pasar. Atau broker yang memanfaatkan psikologi pembeli untuk menutup transaksi dengan cepat untuk menaikkan harga, "memakan" selisihnya juga tidak jarang.

Para "broker tanah" punya banyak trik di akhir tahun. (Foto: VNT)

Di pasar yang "area abu-abu" seperti ini, pembeli dapat menghadapi risiko kapan saja. Sebagai seorang ahli dengan pengalaman puluhan tahun, saran apa yang bisa Anda berikan kepada para pembeli rumah?

- Transaksi real estat perumahan masih terjadi setiap hari, hal terpenting bagi pembeli ketika memasuki pasar adalah meneliti dengan cermat untuk mengidentifikasi risiko yang mungkin mereka hadapi.

Mengenai legalitas properti, pengalaman menunjukkan bahwa pembeli perlu memeriksa buku merah dengan cermat dan informasi di dalamnya harus akurat sebelum melakukan deposit. Dan tentu saja, transaksi harus dilakukan melalui perusahaan pialang yang bereputasi baik, karena merekalah yang memiliki keahlian terbaik untuk memastikan legalitas properti tersebut.

Soal harga, hari ini kita lihat apartemen A, apartemen B, apartemen C dengan denah seperti ini, lokasi seperti ini, gang seperti ini,... lalu kita bisa memperkirakan harga rata-rata di area ini dari berapa? Jika pelanggan bertemu dengan broker profesional dan berpengetahuan yang bisa memberi saran mengapa kita harus membeli lokasi ini, berapa harganya, bagaimana proses transaksi legalnya?... maka kita akan merasa lebih aman.

Dalam transaksi perumahan, profesionalisme broker sangatlah penting. Selain legalitas dan harga, seperti yang telah saya sebutkan sebelumnya, broker selalu terlibat dalam seluruh proses klien, mulai dari pencarian, kunjungan ke rumah, hingga pelaksanaan prosedur jual beli.

Jadi, sejak pertemuan pertama, melalui beberapa pertanyaan, Anda bisa memeriksa apakah mereka punya profesi, berdedikasi, paham bidangnya, dan sebagainya.

Bertemu dengan broker profesional yang bekerja pada unit atau perusahaan besar dan bereputasi baik dapat membantu nasabah meminimalisir segala risiko dalam proses transaksi tanah hunian, karena unit broker itu sendirilah yang bertanggung jawab terhadap transaksi nasabah, bukan broker independen.

Menemukan "peluang dalam bahaya" di pasar real estat perumahan

Seperti yang Anda sebutkan, masih banyak pelanggan yang menyadari peluang untuk berinvestasi di properti residensial. Menurut Anda, segmen harga berapa yang bisa diincar pembeli di akhir tahun ini, dan apakah pasar ini benar-benar berkelanjutan untuk arus kas pembeli?

Segmen harga saat berinvestasi di properti residensial sepenuhnya bergantung pada ketersediaan pembiayaan pembeli. Karena di pasar, selain unit pialang besar yang bekerja sama erat dengan bank, unit-unit lain seringkali tidak memiliki solusi pembiayaan bagi pembeli residensial.

Untuk lahan hunian di kawasan pusat kota, segmen harga dengan transaksi terkuat berkisar antara 3-6 miliar VND. Masyarakat Vietnam memiliki mentalitas bermain aman dan tetap bertahan, sehingga banyak orang masih lebih suka tinggal di rumah di atas tanah. Untuk rumah di gang, akses sepeda motor bisa masuk, harganya sekitar 100 juta/m² hingga 120 juta/m². Rumah seluas 50m² sekitar 5 miliar, dibangun dengan 5 lantai, 35-40m² per lantai, dan luas area yang dapat digunakan juga mencapai hampir 200m².

Pasokan di pusat kota Hanoi hampir tidak mengalami fluktuasi yang signifikan karena dana tanah tidak dapat berkembang, sehingga transaksi perumahan di pusat kota akan berputar sesuai permintaan. Pasokan dan permintaan selalu seimbang terlepas dari fluktuasi pasar properti secara umum. Ketika ada yang ingin menjual, pasti ada yang ingin membeli, begitu pula sebaliknya.

Misalnya, ketika pertama kali menikah, saya hanya ingin membeli rumah seluas 30m2, tetapi setelah 3-5 tahun berbisnis dan menghasilkan banyak uang, saya tentu ingin mencari tempat tinggal yang lebih luas. Saat itu, saya ingin menjualnya, lalu saya akan terus ingin membeli. Atau banyak orang tinggal di rumah besar, tetapi jika bisnis mereka sedang sulit, mereka bisa menjual rumah besar mereka dan pindah ke rumah yang lebih kecil untuk mendapatkan modal usaha... Penawaran dan permintaan untuk properti hunian selalu tersedia. Bahkan saya telah tinggal di 5 rumah.

Segmen harga saat berinvestasi di properti residensial sepenuhnya bergantung pada kemampuan finansial pembeli. (Foto: OH)

Apakah hal ini berlaku untuk segmen tanah pinggiran kota, yang juga sangat populer di kalangan investor beberapa tahun sebelum pasar mengalami kemajuan pesat?

- Sekitar 2-3 tahun lalu, investor yang berinvestasi di real estate pinggiran kota menikmati keuntungan besar, seperti "ketika air pasang, perahu pun ikut naik".

Namun, kita melihat pelajaran sebelumnya, pada tahun 2010, harga properti di daerah pinggiran kota meningkat pesat, tetapi ketika gelembung ekonomi meletus, harga mulai merosot dan banyak investor yang kesulitan, bahkan bangkrut, menjual banyak rumah pada saat itu... Situasi ini terulang kembali pada tahun 2022 dan awal tahun 2023, berita tentang penjualan yang merugi untuk membayar utang kredit tersebar luas.

Menurut saya, ketika pasar pulih, segmen yang pertama akan mengalami pemulihan adalah segmen dengan permintaan perumahan riil seperti apartemen dan rumah bandar. Lahan di pinggiran kota akan menghadapi kesulitan yang lebih besar ketika Majelis Nasional baru-baru ini mengesahkan Undang-Undang tentang Bisnis Properti, yang "memperketat" pembagian dan penjualan tanah untuk menghindari spekulasi.

Karena peraturan perundang-undangan semakin ditingkatkan dan mendorong transparansi pasar, segmen tanah pinggiran kota menjadi semakin kurang menarik dalam portofolio investasi nasabah.

Terakhir, apakah Anda punya saran untuk para pembeli rumah akhir tahun ini?

- Saran bagi para pembeli, apabila ada produk yang memenuhi kriteria, sesuai dengan yang dibutuhkan pemilik rumah untuk dijual, bersedia menjual, memiliki syarat legal yang baku, dana tersedia, dan sebagainya, maka sebaiknya mereka membelinya agar dapat tidur dengan nyenyak, tanpa perlu khawatir antara harus pergi melihat rumah hari ini, pergi melihat rumah besok, dengan memfokuskan waktu untuk urusan bisnis, merayakan Tet dengan gembira dan hangat, karena harga tanah di kawasan kumuh kota tidak pernah turun.

Terima kasih banyak!

Sumber: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html