土地価格表では、非農地とサービス用地の収益レベルを明確に区別する必要があります。

25の省と市が市場原理に基づいて新しい土地価格表を調整して発行しましたが、非農地（住宅用地と商業用地/サービス用地を除く）を単一の土地料金徴収カテゴリにまとめたことで、国民と企業に困難が生じています。

多くの専門家は、土地利用の効率を最大化するために、調和のとれた土地管理措置が必要であると考えています - 写真：B.NGOC

天然資源・環境省によると、今後、新たな土地価格表を調整・発行する地方自治体の数は増加し続けるだろう。

土地の種類ごとに手数料率を明確に定義します。

CEOグループの副社長であるヴー・ラン・アン氏は、2024年土地法によれば、商業用地およびサービス用地とは、ホテル、観光別荘、観光アパートなどの観光リゾート施設を含む、商業およびサービス事業所やビジネス、貿易、サービスに役立つその他の施設を建設するために使用される土地であると述べた。

「2024年土地法はまた、市場原理に基づく土地価格表の構築は、国家、土地利用者、投資家の利益の調和と実務適用の原則に従って行われなければならないと規定している。」

しかし、現実には、地方自治体は商業用地やサービス用地に対して高額の一時土地リース料を徴収することがよくあります。

「商業用地およびサービス用地の高価格は、商業用地およびサービス用地における観光・リゾート事業への投資を阻害しています。国と投資家の利益を調和させるため、商業用地およびサービス用地の価格を住宅用地の価格の約20～40%に設定することを検討すべきです」とヴー・ラン・アン氏は提案しました。

この問題について議論して、ホーチミン市不動産協会の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は次のように述べました。「2024年土地法の実施を導く政府法令第102号2024年版第5条第4項は、公共サービス施設建設用の土地は、文化施設、社会施設、医療施設、教育施設、スポーツ施設などの建設用地など、多くの種類に分けられると規定しています。」

さらに、非農業事業用地も、工業団地用地、産業集積地、商業・サービス用地、非農業生産施設用地、鉱業活動に使用される土地に分類されます。

チャウ氏はさらに、「これは、特に教育、医療、スポーツ目的で使用される土地など、それぞれの土地の種類に応じた土地使用料に関する具体的な規制が必要であることを示している」と付け加えた。

しかし、多くの地方ではこれらの規制がまだ完全には発布されておらず、省レベルの規制もまだ完了していないため、法律を一貫して効果的に施行することが困難になっています。」

国会財政予算委員会委員のホアン・ヴァン・クオン教授 - 写真：B. NGOC

それらをグループ化するのは誤りです。

地方における土地価格表の最近の動向について、国会財政予算委員会のホアン・ヴァン・クオン教授は、土地法は個々の区画ごとに具体的な土地価格を定めることを目的としていると述べた。したがって、一部の地方において、非農地（居住地を除く）を商業地やサービス用地と一括して価格表の共通価格を定めている慣行は誤りであり、むしろ怠慢と言える。法律や政令は、このような慣行を規定していない。

クオン氏によると、土地の評価は、それぞれの土地の種類ごとの具体的な利用目的に基づいて行われなければならない。さらに、土地法は地方自治体に土地評価だけでなく、土地金融の規制についても権限を与えている。

「土地リースに関しては、土地価格表上の土地価格が大幅に上昇し、企業や投資誘致に影響を与えた場合、地方自治体は必要に応じて、少なくとも0.25%低い土地リース料率を適用することができます（政令103/2024/ND-CPに基づく）。経済発展を優先するプロジェクトには低い料率が適用され、優先されないプロジェクトには高い料率が適用される」とクオン氏は強調した。

天然資源環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長によると、2024年土地法は土地価格の枠組みを廃止し、地方自治体が独自の価格表を発行できるようにする。これに伴い、2024年土地法は、省人民委員会が土地価格表を省人民評議会に提出し、承認を得る責任を負うことを規定している。これは、規制がますます専門化され、各機関の責任が明確に定義されていることを示している。

不動産プロジェクト（住宅、リゾート施設）の土地評価は、地価公示を適用せず、具体的な地価に基づいて決定されます。工業団地など、年間の土地賃借料が発生するプロジェクトについては、年間価格公示が適用されます。その他のプロジェクトについては、オークションまたは入札によって評価が行われます。

土地を賃借し、毎年地代を支払っている企業にとって、地価が上昇するとコストが増加します。しかし、2024年土地法第153条第2項は、土地を賃借し、毎年地代を支払う場合の安定した地代を規定しています。したがって、地代金の増額調整は、政府が各期に定める率を超えることはありません」とビン氏は付け加えました。

出典: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm