ハノイとホーチミン市の土地価格は急騰しているが、まだ市場水準からは「程遠い」状態だ。

ホーチミン市は最近、2026年1月1日から適用される土地価格表の草案を提出し、ハノイ市も同時期に新たな土地価格表を発行しました。注目すべき共通点は、両市とも土地価格水準を前期比で大幅に上昇させるように調整したことです。

ハノイとホーチミン市では新たな土地価格表が発表される予定です。

ホーチミン市では、2026年1月1日から適用される土地価格表の草案作成段階にあります。ホーチミン市農業環境局は、「これは「重要かつ緊急」な課題です。2026年1月1日から初めて適用される土地価格表は、2024年土地法に基づく必須要件であると同時に、新たな状況における土地管理のニーズにも合致するからです」と述べています。

ホーチミン市農業環境局は次のように強調した。「新しい土地価格表は、現在の価格体系の一連の限界を克服するだろう。」

ホーチミン市の1つのセンター — ホーチミン市の土地価格表案によると、同市は3つのエリアに建設される予定だ（写真：ST）

ホーチミン市の土地価格表案によれば、合併前の境界に基づき、エリア1（ホーチミン市）、エリア2（ビンズオン省）、エリア3（バリア・ブンタウ省）の3つのエリアに分けて都市が建設される予定だ。

ゾーン1では、市内の「黄金の土地」や「ダイヤモンドの土地」とされる一部のエリアの地価は横ばいです。例えば、サイゴン区のグエンフエ通り、レロイ通り、ドンコイ通りの3大通りの地価は、6億8,700万ドン/平方メートルと、引き続き最も高い水準にあります。

サイゴン区に属する他の路線の中には、ラムソンスクエア（4億9,170万VND/m2）、ハイバーチュン（4億5,080万VND/m2）、フイントゥックカン（4億3,040万VND/m2）、ハムギー（4億2,930万VND/m2）などがあり、価格は現在の水準にとどまっている。

一方、多くの道路沿いの土地価格も、特にサイゴン、タンディン、ベンタイン区などの中心部では30～40％も上昇すると予想されています。

草案によると、カンザーはホーチミン市（旧）中心部の外側に位置する地域で、ズエンハイ通り、ダオク通り、ジョンアオ通り、ジョンチャイ通り、ルンサック通りなど、住宅地と港を結ぶ重要な路線で10～20％の増加を記録した。

エリア2では、トゥ・ダウ・モット区のイェルシン通りとバク・ダン通りの予想地価が8,960万VND/m2と最も高いとされています。また、この区には、ビン・ズオン通り、ディン・ボー・リン通り、フン・ヴオン通り、ドアン・トラン・ギエップ通りなど、5,000万～6,000万VND/m2の通りが多くあります。ティック・クアン・ドゥック通り、カック・マン・タン・タム通りなど、6,000万VND/m2を超える通りもあります。

エリア3では、平均してこれらの地域の土地価格は約13％上昇すると予想されており、一部の地域では30％上昇すると予想されています。

ハノイ市は完全な地価表を発行し、1ヶ月以内に正式に適用されます。地価は、従来の地区別ではなく、行政上の取り決めにより17の地域に区分されます。

ハノイ中心部では、地価が2%上昇するように調整されました。そのうち、住宅地価が最も高かったのは、バチュウ（ハンカイからチャンフンダオまでの区間）、ディンティエンホアン、ハイバチュン（レタントンからクアンスーまでの区間）などの一連の路線に面した道路（地点1）に面した区画で、約7億200万ドン/m2でした。

2% は、エリア 2 (環状 2 号線内の区)、エリア 3 (環状 2 号線から環状 3 号線までの区)、エリア 4 および 5 (チュオンミー、ソンタイ、トゥンティエンを除く紅河の右側の環状 3 号線外の区)、エリア 6 (紅河、ドゥオン川、環状 3 号線の境界内の区) でも提案されている一般的な増加です。

一方、土地市場は前期に比べて減速している。 — ハノイの新しい価格表によると、土地価格は主に郊外のコミューンで変動し、急騰した。（写真：CD）

新たな価格表によると、土地価格は主に郊外のコミューンで大きく変動しました。そのうち、エリア9（リエンミン、オーディエン、ダンフォン、ホアイドゥック、ドゥオンホア、ドンソン、アンカンの7コミューンを含む）の上昇率が26%と最も高くなりました。

このグループで最も高い新規価格は、国道32号線沿い、スアン・フオン区からキム・チュン・ディ・チャック市街地への道路の交差点までで、6,470万ドン/㎡です。エリア9の1位の平均地価は約3,040万ドン/㎡ですが、最新の価格表によると2,680万ドン/㎡です。

次はエリア 7 (ティエンタン、イェンラン、クアンミン、メーリン、フックティン、トゥラム、ドンアン、ヴィンタイン、ティエンロクの 9 つのコミューンを含む) とエリア 10 (ダイタイン、タイントリ、ゴックホイ、ナムプー、ビンミン、タムフン、トゥオンティン、ホンヴァン、タンの 12 つのコミューンを含む) です。 Oai、Dan Hoa、Thuong Phuc、Chuong Duong) も同様に 25% の増加を提案しています。

土地価格表は何に使われるのですか?

不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、新たな土地価格表は土地管理に役立ち、一連の財務義務を計算するための基礎となるために発行されたと述べた。

これは、国が土地を割り当てる際の土地使用料の計算、土地利用目的の変更の許可、不動産の譲渡時の地代と個人所得税の計算、国が土地を干拓する際の補償額の決定などの法的根拠となります。

トゥアン氏は、土地価格表を上方修正することで双方向の影響が生まれると考えている。一方では、土地を回収された人々への補償額が引き上げられ、以前よりも苦情や否定的な反応が減少する。他方では、「レッドブック」の交付手続き、用途変更手続き、譲渡に伴う税金納付手続きを行う人々は、追加費用を負担しなければならない可能性がある。

この専門家によると、長年にわたり、各地域の土地価格表は市場における実際の取引価格よりもはるかに低く、場所によっては20～40%しか下がっていないという。これは予算の損失につながり、不当利得の機会を生み出し、補償、土地使用料、税金の歪みを招いている。したがって、今回の土地価格表の調整は、価格を市場に近づけ、透明性を高め、脱法行為を抑制するのに役立つだろう。

しかし、トゥアン氏は、新たな土地価格表は依然として市場価値を完全に反映していないと強調した。多くの地域、特に「黄金の土地」や「ダイヤモンドの土地」では、実際の取引価格がはるかに高いからだ。例えば、ハノイの一等地では、市場価格は10億ドン/㎡に達し、土地価格表の約1.5倍に達することもある。これは、大幅な調整にもかかわらず、価格表は依然として参考価格に過ぎず、実際の取引における市場価格に取って代わることはできないことを示している。

出典: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html