市場の「売れ残り」である観光・リゾート不動産。
決議08/2017において、 政治局は観光を主要産業にし、観光開発に投資するための社会的資源を誘致し、主要地域の大規模プロジェクトや娯楽施設に投資することを決定した。
その結果、近年、多くの投資家が観光不動産プロジェクト、リゾート、ホテル、高級リゾートに多額の投資を行っています。しかし、観光・リゾート不動産分野は多くの法的障害に直面しています。
イメージ画像。（出典：DK）
10月19日午前に開催されたセミナー「土地法の改正：観光用地の創出」において、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、現在ベトナムでは200以上の観光用不動産プロジェクトが進行中で、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、15,000室の新しいホテル客室が建設されると述べた。
2030年までに、ベトナムは国内観光客1億6000万人、海外観光客5000万人～7000万人を抱える観光大国になる可能性があります。そのためには約50万室の宿泊施設が必要となり、さらに、特にハイエンド観光といった他のサービスも必要になりますが、現状ではほとんど存在していません。
ディン氏によると、現状ではベトナムは需要を満たすために必要なインフラの3分の1しか整備されておらず、将来的にもその質は高くならないだろう。さらに、この数値は近年、未解決の法的問題により停滞している。
ディン氏は、観光・リゾート不動産は市場の「見捨てられた子供」のようなものだと述べた。これは、土地法に観光不動産開発業者に関する言及がなく、土地法、投資法、その他の不動産市場関連規制にもこのグループが含まれないことに起因する。
「現在、100件以上の大規模観光プロジェクトが停滞し、法的解決を待っている。この状況が続けば、観光投資は阻害され、投資家の士気は低下し、投資促進を望む地方自治体でさえ困難に直面するだろう」とディン氏は述べた。
他にもまだ多くの困難があります。
一方、DVLベンチャーズの取締役会長であり、ハノイ不動産クラブの副会長でもある弁護士のグエン・ホン・チュン氏は、観光・リゾート不動産プロジェクトは、国家と公共の利益のために社会経済開発のために国が土地を干拓する場合の規制という、より「困難な」別の困難に直面していると述べた。
したがって、国が土地を埋め立てるプロジェクトは、住民の一般的な技術的および社会的インフラストラクチャの向上、住民の社会福祉の確保を目的としたプロジェクトと定義され、観光、娯楽の開発、または商業住宅と観光開発、サービス施設、娯楽、レクリエーションを組み合わせることを目的としたプロジェクトは除外されます。
しかしながら、改正土地法草案には、新市街地プロジェクトのための用地取得に関する規定が盛り込まれていない。したがって、技術・社会基盤制度の整合性を確保する観点から、改正土地法の対象となる不動産商品の種類に「300ヘクタール以上の新市街地プロジェクト」という規定を追加することが不可欠である。
チョン氏によると、2015年から2019年にかけて観光業は力強く発展し、多くの省・市が観光開発を好ましい方向と捉え、重点セクターに位置付けました。その結果、法律では観光用不動産は国による埋め立ての対象とならないと規定されているにもかかわらず、観光プロジェクトが重点プロジェクトと位置付けられていたため、多くの省が土地を埋め立て、企業に割り当てるという状況が生まれました。
「土地法の改正：観光地の創出」をテーマにした科学セミナー。（写真：DT）
その結果、2019年以降、観光用不動産に関する法的問題が浮上し始めました。見直しが求められたところ、土地の割り当てに関する規制により、一連のプロジェクトが中断され、その結果、これらのプロジェクトは現在も中断されたまま、新たな法的枠組みを待っています。
観光が真に重要な経済セクターとなるためには、新たな土地法において観光用地に関する具体的な規制が必要だと考えています。同時に、観光開発を促進するためには、土地、税、投資などに関する真にオープンな政策とメカニズムが必要です。
「経済発展の各段階にはそれぞれ異なる優先順位があります。観光を主要経済セクターと位置付けた上で、遊園地、エンターテインメント複合施設、多機能複合施設といった観光プロジェクトを、国が社会経済開発のために土地を取得するプロジェクトのリストに含めるべきです」とチョン氏は提案した。
不動産法の専門家グエン・ヴァン・ディン氏は、土地法案（改正版）のもう一つの欠点、すなわち国家および公共の利益のための社会経済開発のための土地取得のケースについても指摘した。
草案では、省人民評議会が地域の状況に応じて決定した場合、住宅や商業・サービス業を含む複合用途プロジェクトのために土地を干拓することができるとのみ規定されている。
したがって、州が土地を取り戻す前に、プロジェクトには少なくとも住宅用に指定された土地の一部（正確なレベルや割合は指定しない）を含める必要があります。
「土地造成は、純粋に観光、娯楽、レクリエーション事業（居住機能を除く）のために行われるべきだという意見には賛成です。しかし、観光に適した場所では、地域の社会経済発展の推進力となり、ひいては地域全体への波及効果をもたらすような重要な観光事業のための造成を優先すべきです」とディン氏は述べた。
ディン氏は、現実には土地収用が許可されなければ、潜在的で有能な投資家を誘致するための大規模プロジェクトの実施は不可能になると分析した。法案の現行規定を維持すると、主要な観光プロジェクトの実施が阻害される。観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトを実施するために、地方自治体は土地収用要件を満たすために、住宅地の一部（場合によってはごくわずかな割合）をプロジェクトの計画スキームに「挿入」せざるを得ない。
このような「迂回」は、悪影響をもたらすでしょう。住宅用に割り当てられた土地は未利用のままとなり、資源の浪費となるか、仮に利用されたとしても、観光プロジェクトエリア内に住宅機能が生じることになります。プロジェクトエリア内での長期的な住宅居住は、リゾート観光プロジェクトの高級感を低下させるでしょう。したがって、ディン氏は、草案第79条に、住宅機能のない純粋に観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトのための土地収用に関する規定を含めるべきだと考えています。
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