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| 今後2～3年で、不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など、大きな変化により、より明確な様相を呈するようになるだろう。（写真：アン・フオン） |
供給が増加しているにもかかわらず、不動産価格は下落しそうにありません。
2024年の新築マンション供給戸数は約3万5000戸に達すると予想されており、これは前回予測の2万2000～2万4000戸を上回る。2025年には、主要市場であるハノイとホーチミン市の両方で、供給戸数は4万戸に増加すると予測されている。しかし、専門家の間では、供給が大幅に増加したとしても、不動産価格の抑制は依然として困難だろうという見方が一般的である。
CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2025年の不動産市場予測において、住宅価格は下落はしないものの、近年のような急激な上昇はなくなると予測しています。上昇幅は2024年比で5～8%程度となる見込みです。平均的な人が購入できる価格をいかに実現するかは、依然として難しい問題であり、市場にとって大きな課題となっていますが、その答えは現時点では不明です。
ズン氏の分析によると、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期と比較して64%上昇し、 ホーチミン市の2倍の上昇率となった。平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ドンに迫っている。
この見解に賛同する経済専門家のディン・チョン・ティン准教授は、2024年はハノイのマンション市場で急速かつ顕著な価格上昇が見られた時期だったと指摘しました。2022年には平均4,000万VND/㎡だったマンション価格は、2024年第3四半期末までに7,000万VND/㎡を超えました。注目すべきは、6,000万VND/㎡を下回る物件は市場に存在せず、中価格帯の物件では1億VND/㎡を超える物件も数多く見られるようになったことです。
需要が旺盛な時期には、販売価格は日次または週次で上昇する傾向がありますが、流動性は依然として高い水準を維持しています。住宅に対する潜在的需要は、居住用と投資用の両方において、様々な要因により顧客と投資家の市場への信頼が回復したことで、ついに爆発的に増加しました。この需要の急増と、継続的な供給不足が相まって、価格が上昇しています。
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専門家は、ハノイのマンション価格の上昇傾向は鈍化しているものの、土地価格の高騰により、2025年には販売価格を引き下げることは難しいと見ています。実際、ハノイの住宅市場はホーチミン市と同様の成長シナリオを辿っています。今後2～3年で、不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など、大きな変化を伴い、より明確なものとなるでしょう。2025年には、ハノイの主要供給はすべてハイエンドおよび高級セグメントとなり、高級物件が36%を占めると予測されています。
ビジネスの観点から見ると、フンティングループの副社長であるゴ・ヒュー・チュオン氏は、今後不動産価格の下落は非常に困難になると考えています。その理由の一つは、プロジェクトの承認プロセスにかなりの時間がかかることが多く、投資コストが上昇する点にあります。
不動産価格について、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、現在から2025年末までは新法の規定が完全に適用されておらず、既存の規定が依然として活用されていると指摘した。そのため、地価は適正な水準で推移すると予測される。しかし、2026年から2027年にかけて適切な調整が行われなければ、価格にさらなる圧力がかかるだろう。
ディン氏によると、不動産市場には2つのシナリオがある。適切な規制が敷かれれば、2026年から2027年にかけて市場は安定を維持するだろう。しかし、適切な技術的調整が行われなければ、不動産価格はより高騰し、より不当な水準に達する可能性がある。そうなれば、市場は再び困難に直面することになるだろう。
市場は最も困難な局面を過ぎた。
建設省は、2024年の建設業界の10大ハイライトを発表しました。その中で、2024年は約7.8～8.2％という大幅な成長率を記録し、政府が決議第01号で設定した目標（6.4～7.3％）を上回り、2020年以来の最高値となりました。
これは、建設業界が2020年以降に達成した最高の成長率であり、経済全体のGDP成長を牽引しました。都市化率は44.3%に達し、国会が設定した目標値43.7%を上回りました。建設業界は、政府から課された他の2つの目標、すなわち下水収集・処理率18%と、全国の一人当たり平均住宅面積26.5平方メートルも達成しました。
建設省は、過去1年間の不動産市場を評価し、市場の困難に対処するため、多くの包括的な解決策が実施されたと述べた。首相が設置した不動産プロジェクト実施における困難と障害の解決に関するタスクフォースは、地方自治体や不動産事業者と協力し、情報収集と状況評価を行い、個々のプロジェクトを精査してガイダンスや解決策を提供し、実施上の困難と障害に対処してきた。
建設省は「不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、回復と発展の勢いを増し、前向きな変化を見せている」と強調した。
昨年のもう一つのハイライトは、社会住宅の発展に特に重点が置かれたことです。5月24日、党中央委員会は、新たな情勢下における社会住宅の発展に対する党の指導力強化に関する指令第34号を発布しました。
建設省は、社会住宅開発のための優遇資金源に関する決議案を政府に提出しました。この決議案では、債券資本による社会住宅向け100兆VNDの優遇融資パッケージを5年間実施することを提案しています。これらの取り組みは、今後、全国規模で社会住宅開発を加速させるための基盤となるでしょう。
ハノイの新しい土地価格表の影響。
最近発行され、2024年12月20日から有効となるハノイの土地価格表によると、ハノイの一部の地域の土地価格は、2019年に発行された土地価格表よりも2〜6倍高くなっています。土地価格が最も高いのはホアンキエム地区のいくつかの通りで、1平方メートルあたり約7億ドンに達しています。
ハノイが新しい土地価格表を実施すれば、住宅価格がさらに上昇する可能性があると考える人もいる。
建設省の報告書によると、2024年土地価格表が適用されると、不動産プロジェクトの土地利用コストは以前に比べて大幅に増加すると予想されています。その理由は、住宅・不動産価格に影響を与える主な要素として、土地補償・整地費用、土地使用料、プロジェクト建設費（住宅・不動産など）、税金、関連費用などが挙げられるためです。
特に、土地使用料は住宅プロジェクトの総費用の大きな割合を占めるのが一般的で、高層マンションプロジェクトの場合は 7 ～ 20%、別荘やタウンハウスプロジェクトの場合は 25 ～ 50% の範囲となります。
建設省によると、新地価公示の適用は波及効果をもたらし、不動産・住宅価格は従来より15～20％上昇する見通しだ。
ダット・サン北部のヴー・クオン・クエット総局長は、企業にとって土地価格表の存在は、土地評価プロセスをより市場価格に近づけるのに役立つと述べた。調整された土地価格表は、企業が土地税を決定する上で重要な根拠となる。
しかし、固定資産税を時価に基づいて決定すると、事業者に対する土地利用転換税が高くなり、購入者への不動産の販売価格が高くなります。
新しい規制の下で、まだ分割払いで支払いが続いているアパートを売却することは許可されますか?
多額の頭金を支払わずにマイホームを持ちたいと考える多くの人にとって、分割払いでアパートを購入することは人気のトレンドです。では、分割払いでアパートを購入する際には、どのような規制を満たす必要があるのでしょうか？
延払いまたは分割払いによるアパートの売買は、2023年住宅法第167条で次のように規制されています。
- 当事者間で合意され、住宅購入契約書に明記されている場合。
- アパートの代金が分割払いで支払われている間、別段の合意がない限り、またはアパートの保証期間内であれば、購入者はアパートを使用する権利を有し、そのメンテナンスの責任を負います。
具体的には、2023年住宅法第167条第2項は、分割払いまたは延払いで住宅を購入する購入者は、当事者が別途合意しない限り、購入価格全額を支払った後にのみ、この住宅の売買、贈与、交換、抵当、または他者との資本拠出などの取引を行うことができると規定しています。
この規制によれば、分割払いでアパートを購入している人がそれを他の人に売却したい場合、当事者が別途合意しない限り、購入価格全額を売主に支払う義務がある。
したがって、開発業者との支払いプラン、または売主との分割払いプランを通じてアパートを購入した場合、当事者間で別途合意がない限り、購入価格全額を支払った後にのみ、そのアパートを他の人に売却することができます。
同様に、銀行の分割払いローンのためにアパートを抵当に入れる場合、抵当権者がそれを他人に売却したいときは、2015年民法第321条第5項に基づき、銀行が同意するか法律で定められている限り、抵当権者は銀行に抵当に入れたアパートを他人に売却することができます。
したがって、当事者が合意するか、銀行が分割払いで支払われているアパートを売却することに同意する場合は、次の方法を使用できます。
- 開発者は、所有権証明書の申請書を州当局に提出する前に、アパート購入契約の譲渡契約に署名しました。
- 当事者は、マンションの旧分割購入契約を解除し、売主は、新買主（旧買主がまだ所有権証明書を譲渡していない場合）と直接、新たなマンション購入契約を締結するか、または、旧買主、売主、新買主の3者間で、マンションの分割払いによる売却に関する書面による合意書を作成します。
- 銀行、買主、売主の間で三者間契約を締結し、銀行は分割払いで購入されたアパートを第三者に売却することに同意します。同時に、抵当権を解除し、新たな売買契約を締結し、所有権（レッドブック）を新たな買主に移転します。
この場合、当事者は、2015 年民法第 370 条に従って、銀行の融資債務を他の当事者に譲渡することができます。
したがって、上記のように売り手が同意した場合、または分割払いの全額が支払われたとき、あるいは両当事者が合意した場合、買い手は分割払いがまだ行われている間にアパートを売却することができます。
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