不動産：不動産価格は上昇する可能性が高いが下落は難しい、2025年の2つの市場シナリオを予測、ハノイの新しい土地価格リストは連鎖反応を起こす

不動産価格が下がる可能性は低く、専門家は2025年の2つの市場シナリオを予測し、ハノイの新しい土地価格表は連鎖反応を起こし、住宅価格を活性化させるだろう...というのが最新の不動産ニュースです。

Báo Quốc Tế•31/12/2024

Bất động sản mới nhất. (Ảnh: Anh Phương)

今後2～3年で、不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など、大きな変化により、より明確な様相を呈するでしょう。（写真：アン・フオン）

供給は増加、不動産価格は依然として下落困難

2024年の新規マンション供給戸数は約3万5000戸に達し、従来の2万2000～2万4000戸という予測を上回ります。2025年には、主要市場であるハノイとホーチミン市の両方で、供給戸数は4万戸に増加すると予測されています。しかし、専門家は概ね、供給が大幅に増加しても不動産価格を「落ち着かせる」ことは依然として難しいと見ています。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2025年の不動産市場予測について、住宅価格は下落はしないものの、近年ほど急激に上昇することはないだろうと述べた。2024年と比較して5～8%の上昇となる可能性がある。人々の支払い能力に適した価格設定をいかに実現するかは依然として難しい問題であり、市場にとって大きな課題であり、現時点では答えは見つかっていない。

ドゥン氏の分析によると、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期と比較して64%上昇し、ホーチミン市の2倍の上昇率となりました。平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ドンに迫っています。

経済専門家のディン・チョン・ティン准教授も同様の見解を示し、2024年はハノイのマンション価格が急騰する時期だとコメントしました。マンション価格は、2022年の平均4,000万VND/㎡から、2024年第3四半期末には7,000万VND/㎡を超えると予想されています。注目すべきは、6,000万VND/㎡を下回る物件は市場に存在せず、中価格帯の物件でも1億VND/㎡を超える物件が多く見られることです。

熱狂期には、販売価格は日々、週ごとに上昇する傾向がありますが、流動性は依然として高い水準を維持しています。顧客と投資家の市場への信頼回復を促すインセンティブが数多く存在するため、住宅と投資に対する潜在需要が爆発的に増加しています。供給が依然として不足している中で、旺盛な需要が価格を押し上げています。

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専門家によると、ハノイのマンション価格の上昇は鈍化しているものの、土地の投入コストの上昇により、2025年には販売価格の引き下げは困難になると見られています。実際、ハノイの市場はホーチミン市の成長シナリオを踏襲しています。今後2～3年で、不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など、大きな変化を伴い、より明確なものとなるでしょう。2025年には、ハノイにおける主要供給はすべてハイエンドおよびラグジュアリーセグメントとなり、そのうちラグジュアリーセグメントは36%を占めると予測されています。

ビジネスの観点から、フンティン社の副社長であるゴ・ヒュー・チュオン氏は、今後不動産価格の下落は難しいだろうと述べた。その理由の一つは、プロジェクトの承認プロセスに時間がかかることが多く、投資コストが上昇することだ。

不動産価格について、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、現在から2025年末までは新法の規定が完全に適用されておらず、依然として旧法の適用が続いていると指摘した。そのため、地価は適正水準にとどまると予想される。しかし、2026年から2027年にかけて、今からそれまでに適切な調整が行われなければ、価格への「押し上げ」圧力はさらに強まるだろう。

ディン氏によると、不動産市場には2つのシナリオが考えられる。適切な規制があれば、2026年から2027年にかけて市場は安定を維持するだろう。しかし、適切な技術的調整がなければ、不動産価格はより高騰し、より不当な水準に達する可能性がある。そうなると、市場は再び厳しい状況に陥るだろう。

市場は最も厳しい時期を迎えている。

建設省は、2024年の建設業界の10大ハイライトを発表した。その中で、2024年は約7.8～8.2％の成長率を達成し、2020年以来の最高成長率となり、政府が決議第01号で設定した目標値（6.4～7.3％）を上回るという節目の年となる。

これは、経済全体のGDP成長を牽引する建設業界にとって、2020年以降最高の成長率でもあります。都市化率は44.3%に達し、国会が設定した目標である43.7%を上回りました。建設業界は、政府から課された2つの目標、すなわち、下水収集・処理率18%と、全国平均住宅面積26.5㎡/人という目標も達成しました。

建設省は昨年の不動産市場を評価し、市場の困難を解消するために多くの同時的な解決策が実施されたと述べた。首相直轄の不動産プロジェクト実施における困難と障害の解消に関する作業部会は、地方自治体や不動産企業と協力し、情報や状況を把握し、個々の具体的なプロジェクトを検討することで、実施における困難と障害の解消に向けた協議、指導、対応を行った。

建設省は「不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、回復と発展の勢いを増し、前向きな変化を見せている」と強調した。

昨年のもう一つのハイライトは、社会住宅の発展に特別な配慮が払われたことです。5月24日、事務局は新たな状況下における社会住宅の発展における党の指導力強化に関する指令第34号を発布しました。

建設省は、社会住宅開発のための優遇資金源に関する決議案を政府に提出しています。これに基づき、債券資本による社会住宅融資に対し、5年間有効の100兆ドン相当の優遇パッケージを実施することを提案しています。これらの取り組みは、今後、全国規模で社会住宅開発を加速させるための基盤となるでしょう。

ハノイの新しい土地価格表の影響

先日発行され、2024年12月20日から発効するハノイの調整済み土地価格表によると、ハノイの一部の地域の土地価格は、2019年以降に発行された土地価格表の2〜6倍に上昇しています。特に、最も高い土地価格は、ホアンキエム地区のいくつかの道路に属し、1平方メートルあたり約7億ドンに達しています。

ハノイが新しい土地価格表を適用したことで住宅価格が引き続き上昇する可能性があるとの意見もある。

建設省の報告書によると、2024年土地価格表が適用される場合、不動産プロジェクトの土地利用コストは以前と比べて大幅に増加すると予想されています。その理由は、住宅・不動産価格に影響を与える主なコストとして、用地取得補償費、土地使用料、住宅・不動産などのプロジェクト建設費、税金、関連費用などが挙げられるためです。

特に、土地使用料に関連するコストは、住宅プロジェクトの総コストの大きな割合を占めることが多く、高層マンションプロジェクトでは 7 ～ 20 %、別荘やタウンハウスプロジェクトでは 25 ～ 50 % の範囲になります。

建設省によると、新地価公示の適用は連鎖効果をもたらし、不動産・住宅価格は従来より15～20％上昇する見通しだ。

ダット・サン・ミエン・バック社のヴー・クオン・クエット社長は、企業にとって土地価格表は、土地評価の各段階において市場価格に忠実に従うための支援となると述べた。調整された土地価格表は、企業が土地税を決定する上で重要な根拠となる。

しかし、土地税を市場価格に応じて決定すると、企業の土地利用転換税が高くなり、その結果、購入者にとっての出力不動産販売価格が高くなります。