北部の工業用不動産はインフラの利点により「ワシの巣」を誘致

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投資家にとっての「甘いケーキ」

2023年上半期、北朝鮮は製造業で最大の外国投資を誘致し、34億ドルに達した。これは新規登録されたFDI製造業プロジェクトの63％に相当する238件の新規プロジェクトである。

そのうち、バクザン省は10億6000万米ドルで新規登録プロジェクト全体の20％を占め、これにはシンガポールのFulian Precision Technology工場への6億2100万米ドルの投資と、LONGi Green Energy Technoly Co. Ltdの1億4000万米ドルのプロジェクトが含まれる。バクニン省は、登録資本金総額の9%にあたる4億8,600万米ドルを製造業への外国直接投資（FDI）誘致で全国第3位にランクされています。

経済 - 北部の工業用不動産はインフラの優位性により「ワシの巣」を誘致 — 北部経済圏において、新たな投資資本を受け入れている主な分野は、コンピューター、電子機器、電気製品である（写真：baobacgiang）。

投資分野別に見ると、2023年上半期、製造業における新規登録FDI資本のうち電気機器が21％、11億4,000万米ドルと最大の比率を占めた。次いでコンピューター・電子・電気製品産業が総投資額の20％を占め、ゴム・プラスチック製品が15％を占めている。

経済地域別に見ると、北部経済圏では、新規投資資金を受け入れる主な分野はコンピューター、電子機器、電気製品であり、地域全体の総投資資金の19％を占めています。次いで電気機器（15％）ゴム・プラスチック製品はわずか5％自動車は4％です。一方、南部経済区では状況はやや逆転しており、ゴム・プラスチック製品への投資資金が最も大きく、同地域全体の投資資金の10％を占めている。また、金属製造業が4％、飲料水が約3％を占めている。

さらに、製造業や太陽エネルギーも北へ移行していることが注目されています。 2022年までに北部経済圏でトップ5に入る製造プロジェクトのうち3つは太陽光関連分野です。全国の太陽光発電製品メーカー30社のうち、77％が北部経済圏に所在し、南部経済圏にはわずか23％しか所在していません。

そのうち、トリナ・ソーラーはタイグエン省イエンビン工業団地で2億7500万米ドル相当のプロジェクトを手掛ける最大の投資家である。投資家は主に中国、香港（中国）、シンガポールから来ています。 2023年上半期には、米国の太陽光モジュールメーカーであるThornava Solarも、バクニン省クエヴォ工業団地の年間生産能力1ギガワットの近代的な工場で生産を開始した。 2023年、ベトナムの民間企業ADグリーンは、国内外市場向けに太陽光パネルを生産する、4500万ドル相当の3ギガワットの工場を開設した。この施設は、タイビン省ティエンハイ地区のアンニン工業団地の約8ヘクタールの面積をカバーしています。

北部地域の主要テナントグループは、電子機器やコンピューター、自動車、機械設備、太陽光発電関連の製造など、高付加価値分野のテナントであり、サムスン、LGエレクトロニクス、フォックスコン、キヤノン、ヒュンダイ、ホンダ、ビンファストなどの大企業がテナントとして入居していることがわかります。一方、南部の主な入居企業は、ゴムやプラスチック製品、食品・飲料、建設資材、衣料品などを加工する企業であり、付加価値が低いと評価されている産業である。

サヴィルズ・ハノイの産業アドバイザリーサービス部門シニアマネージャー、トーマス・ルーニー氏は次のように述べています。「北部経済区は戦略的な立地にあり、国内外の市場へのアクセスが良好です。過去5年間で、ハイフォン港、ラックフェン深水港、カイラン港を含む3つの主要港を結ぶ一連の高速道路プロジェクトにより、この地域のインフラは大幅に改善されました。さらに、北部経済区は広大な土地基盤を有しており、高付加価値セクターのテナントの需要を満たしており、自動車組立、電子部品、太陽光発電製品など、多くの大型投資プロジェクトを誘致しています。」

北部経済区は、ハイフォンを経由するベトナムの重要な輸出入ルートを利用できるだけでなく、近隣の市場に商品を簡単に輸送できるため、投資家にとって大きな利点であると考えられていることがわかります。

土地賃料の高騰が競争優位性に影響を及ぼす

サヴィルズ・ベトナムのインダストリアルサービス部門責任者兼副部長、ジョン・キャンベル氏は次のように述べています。「北部経済特区の現在の土地賃貸価格は2桁を超えており、南部経済特区と比較して北部経済特区の競争力が低下しています。地価の上昇は、電子機器、自動車、太陽光発電などの製造業の新規参入を阻害する可能性があります。これらの投資家は、広大な土地を、しかも手頃な価格で所有したいと考えています。」

したがって、専門家によると、競争上の優位性を高めるには、土地の賃貸価格を魅力的な水準に調整する必要がある。

経済 - 北部の工業用不動産は、インフラの利点により「ワシの巣」を誘致しています（図 2）。 — サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門責任者兼副部長、ジョン・キャンベル氏（写真：人物提供）。

サヴィルズ・ベトナムの2023年工業用不動産市場スポットライトレポートによると、2023年上半期に北部では総面積が最大12,000ヘクタールに達する68の工業団地プロジェクトが記録されました。平均稼働率は83％に達し、前年同期の81％から上昇した。平均土地賃貸価格は、102 米ドル/m2/賃貸サイクルから 138 米ドル/m2/賃貸サイクルに上昇しました。

そのうち、バクニン省は、中国国外でのサプライチェーンの多様化の必要性から電子機器企業やサプライヤーの新たな関心が高まったことにより、2022年の同時期と比較して土地賃貸価格が48％上昇し、賃貸サイクルあたり156米ドル/平方メートルに達しました。

フンイエンは同期間内に45％上昇し、1平方メートルあたり1レンタルサイクルあたり132米ドルに達した。同様に、主要省でも上昇が記録され、ハイズオン省（33%上昇、101米ドル/平方メートル/レンタルサイクル）、ハイフォン省（28%上昇、129米ドル/平方メートル/レンタルサイクル）が上昇しました。

サヴィルズの報告書によれば、北部経済地域における既設工場の供給は、純賃貸可能面積（NLA）で350万平方メートルに達し、そのうち約61万8000平方メートルが空き地のままとなっている。 2023年上半期の平均賃料は、1平方メートルあたり月額4.8米ドル（VAT抜き）になると予想されています。一方、ハイフォンとバクニンで新規供給が開始されたため、北部地域の既設工場と倉庫の稼働率は83％に低下しました。

ンガン・ザン

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