不動産違反の違法化を明確にする必要がある

10月28日、国会議事堂にて、第8回会議の議事日程を引き継ぎ、 トラン・タン・マン国会議長の司会のもと、「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に関するテーマ別監督の結果に関する監督代表団の報告書と国会決議案について全体討論が行われた。

レ・タン・ホアン国会議員は、監督代表団の報告書を概ね高く評価するコメントを述べた。報告書は、近年の不動産市場および社会住宅市場の全体像を要約し、提示している。

さらに明確にするために、レ・タン・ホアン代表は、以下の点を指摘した。監督に関する決議案は、政府に対し、法的困難や障害に直面している不動産プロジェクトを解決し、最終的に対処するための適切なメカニズムを構築することを義務付けている。これは、客観的な実務的要因、具体的な歴史的状況、そして提案された解決策の利点、費用、実現可能性の包括的な評価に基づくべきである。これにより、不動産市場における国民と企業の正当な権利が確保され、公共の利益が確保され、不動産市場への資源投入が促進され、 社会経済発展の推進力が生まれる。また、立法と執行の実効性を高めるために、「違反を正当化しない」ことの意味を明確に定義する必要がある。

レ・タン・ホアン代表はこれに同意し、不動産プロジェクトに関連する障害や未解決の問題を決定的に解決するためには、「違反を正当化しない」という観点について更なる明確化が必要だと感じていると述べた。これは、 首相による2022年1月の決定第153号に基づき設置されたタスクフォースが直面している難題でもあり、有効な解決策は未だ見つかっていない。

世界的に見て、「非公式の公式化」、あるいはさらに悪いことに「違法の合法化」という概念は、政府が偏向しているか、法を無視する者を優遇しているように見えることから、政治的に難しい議論となることが多い。そのため、反対意見は強いことが多いが、公式化の全体的なメリットや、何もしないことで生じるコストが考慮されていないのが現状である。例えば、違法建築が完成、登録され、使用されると、固定資産税や譲渡税が徴収される。非公式建築を公式化すれば、それらを経済活動に呼び戻すことができ、賃貸、購入、相続、使用、抵当といった不動産取引に対する法的、技術的、そして財務的な支援が提供されることになる。

規制に違反するプロジェクトや建設については、実行可能な選択肢は二つしかありません。プロジェクトを撤回し、違法な建造物を解体するか、手続きを正式なものにするかです。これらのプロジェクトの問題が不動産・住宅市場にわずかな影響しか及ぼさない限り、何もしない、あるいは「期間限定の救済措置」を講じることは合理的ではありません。

違法建築物の解体は、多くの場合、社会資源の浪費につながり、多大な経済的、法的、行政的、裁判的、そして社会的コスト、さらには炭素排出や環境への影響をもたらします。これらのコストが解体によるメリットを上回ることは稀です。さらに、住民が他に居住する場所がない場合、移転が必要となるケースもあります。

もう一つのバリエーションは、違反を一定期間合法化し、違反に対して罰則を課すというもので、これは「時限救済」とも呼ばれます。これは、国が非公式な建設工事を一定期間救済することを認めることを意味します。将来的には、国は建設秩序を確保するために、より厳格な法的枠組みを提供することになります。このアプローチは、法令遵守に影響を与え、社会的コストを伴い、違反が許容されなくなるリスクが高いため、世界各国で推奨されていません。

ベトナムの建設法では、計画規定に従わない建築物の建設、建築境界や標高制限の違反、発行された建設許可証に従わない建築物の建設などの違反行為に対し、一時停止措置が取られ、一定期間内に新規建設許可証の申請または既存許可証の修正が認められる規定があります。2022年政令第16号第81条によると、建設許可証の交付、建設許可証の修正、または建設工事中の建設設計の変更の要件を満たす建設法違反行為については、以下の手続きが適用されます。所轄官庁は行政違反報告書を作成し、違反組織または個人に対し建設工事の停止を命じる責任を負います。違反行為を行った組織または個人は、行政処分決定の発付日から建設投資プロジェクトについては90日以内、個人住宅については30日以内に、所轄官庁に対し建設許可証の発付または修正を申請するための書類を揃えなければなりません。これは、既に発生している建設法違反行為を合法化するという、いわば「一種法」と言えるのでしょうか？

例えば、2024年土地法第152条第2項dでは、土地使用権証明書が正当な権限なく発行された場合、誤った土地使用者に対して発行された場合、誤った土地面積に対して発行された場合、資格要件を満たさない場合、または誤った土地利用目的で発行された場合、国は発行済みの土地使用権証明書を取り消さなければならないと規定されています。ただし、同条第4項は例外を規定しており、土地使用権または土地に付随する資産の所有権が法律に従って転用、譲渡、相続、贈与、または資本として拠出された場合でも、国は発行済みの土地使用権証明書を取り消しません。したがって、善意の第三者を保護するために、土地法は、土地が元々違法行為に由来する場合でも、土地使用権の合法化を認めています。

モニタリングによって、不動産・社会住宅プロジェクトが直面する障害や困難が明らかになりました。しかし、個々のプロジェクトを断固として見直し、法規制の改正・補足が必要な点、裁判所の判決や所管官庁による決定による対応が必要な点を踏まえ、それぞれの課題への解決策を模索しなければ、実質的に「何もしていない」ことになり、最終的にはこれらのプロジェクトは放置され、未完成のまま風雨にさらされ、社会資源は遊休状態に留まることになります。したがって、「違反を正当化しない」ことの意味を明確にする必要がありますが、これは非常に複雑な問題であり、あらゆるケースに当てはまる単一の規制を設けることは困難です。「不正を正当化しない」という精神に基づき、資源を解放するためのメカニズムと政策を模索するとともに、政治局規則178号（権力統制、腐敗および立法における悪質な慣行の防止と撲滅に関する）の厳格な実施を確保するという困難な課題であり、所管官庁による具体化と迅速な対応が求められています。法律違反が重大であり、かつ法律の執行状況を精査・総括した結果、支障がなく、かつ実態に即していると判断した場合は、徹底的な執行と違反是正を実施し、没収、差押え、あるいは全面撤去といった強力な制裁措置を講じるべきである。しかし、法律が真に不適切であり、所管官庁の承認を得た改正または補足を必要とする場合は、遡及適用による免責を検討すべきであるが、同時に、国民、地域社会、そして国家の利益を調和させる解決策も必要である。

したがって、困難を恐れず、思い切って考え、思い切って行動し、思い切って責任を負うという精神で、国家、国民、そして企業の利益のために、そしてト・ラム事務総長の「困難が生じたらすぐに対処し、それぞれの問題を精査して解決し、国家でさえ施行できない規制が企業にどうしてできるという状況があってはならない」という指示に従い、政府と各レベルの地方当局が断固として介入し、各プロジェクトを見直し、それぞれのプロジェクトに対処するための解決策を提示し、この状況を終わらせるべきだと提案します。

クオック・フオン

出典: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm