DNVN - ベトナム不動産評価協会（VVA）は、土地価格に関する政府政令の草案についてコメントし、投資家の利益を正確かつ完全に計算する必要性を強調した。
投資家の利益は土地使用料に基づいて計算されるべきです。
天然資源・環境省は、土地の評価と鑑定に関する多くの重要な内容を含む2024年土地法の実施を導く政府の土地価格に関する法令案（草案）について意見を求めている。
この政令案は、土地評価や関連する問題に関して、専門家、VCCIなどの専門社会団体、ベトナム評価協会などの専門協会からの意見を積極的に取り入れていると評価されています。
政令草案が発表された後、包括的な方向でそれを完成し続けるために、最近、ベトナム評価協会は、投資家の利益を正確かつ完全に計算する必要性を強調する書面によるコメントを送りました。
草案第8条第3項c項は、「投資家の利益（自己資本費用および融資費用を含む）は、本項a項に規定する建設投資費用の割合として計算される」と規定している。
VVAは、上記の規制は投資家にとって余剰金方式に基づくプロジェクト全体の利益を正確かつ完全に計算していないため、不合理であると考えています。VVAによれば、投資家の利益は、製品が販売されて収益を生み出すまでのプロジェクト完了に投資家が費やす総費用に基づいて計算されるべきです。
したがって、総費用には、第 3 条の a 点および b 点のすべての費用が含まれ、特に、投資家が国に対する財務上の義務を履行するために支払わなければならない初期投資費用である「土地使用料」が含まれます。
VVAは、投資家の利益は土地使用料に基づいて計算されるべきだと考えています。
VVAは、投資家の利益は土地使用料に基づいて計算されなければならないという主張を説明し、草案で規定されている投資家の利益は不動産開発（土地開発投資）による利益のみであり、土地使用料と不動産開発投資費用を含む総投資費用による利益ではないと述べた。
したがって、VVA は、資産価値を形成するためのすべての投資段階の総費用における投資段階の費用に対する利益のみを計算することは、余剰法と組み合わせた原価法による評価を適用して資産を評価する場合の価格形成の原則に準拠していないと考えています。
また、投資家の利益が、支払わなければならない土地使用料に基づいて計算されない場合、それは、機会費用、インフレ、リスクによる「貨幣の時間的価値」の原則と、お金を持っている人があらゆるビジネス分野に投資する際の「貨幣の将来価値」の原則を否定することになります。
VVAによると、「本条項で規定された土地区画および土地区域の総開発費用には、管轄当局が承認した計画に従った補償、支援、および移住費用は含まれない」という規定についても検討し、明確にする必要がある。
具体的には、VVAによれば、上記の内容は、「投資家が所轄官庁によって承認された計画に従って国に対する財務義務から補償および敷地整地費用を国から差し引かれる場合、総開発費用に含めない」という方向に規制される必要がある。
土地に付随する資産価値の正確かつ完全な計算を確保する
土地に付随する資産の現在の価値を決定するための公式に関する草案の第 6 条第 3 項の a 点では、VVA は「減価償却額」と「償却」の両方の使用を検討することを提案しています。
上記の推奨事項を説明すると、VVA によると、資産の減価償却と損耗は相互に関連しており、損耗は減価償却につながりますが、本質的には異なります。
減価償却は客観的な現象であり、資産の自然な特性です。資産の価値は使用期間とともに徐々に減少します。一方、減価償却は、資産の減価償却価値を回収するための管理者の主観的な尺度です。
「国際慣行とベトナムの現行規制によると、減価償却方法と減価償却方法は異なります。そのため、異なる結果が生じる可能性があります。例えば、2つのコンサルティング会社が同じ土地の価格を算出した場合、一方の会社は減価償却法で計算し、もう一方の会社は減価償却法で計算すると、土地価格の計算結果が異なります」とVVAはコメントしています。
したがって、VVAによれば、上記の式のマイナス（-）側は、減価償却または償却のいずれか1つの基準のみを使用して計算する必要があり、通常、評価時の資産価格を決定するには、「減価償却」が使用されます。
さらに、VVA は、規則案の第 3 条 b 項の「評価時に多年生樹木がまだ収穫時期に達していない場合、土地に付属する資産の現在の価値は、評価時までに植栽と管理に投資された総費用によって決定される」という規定を明確にすることも提案しました。
「上記規則では、土地に付随する資産の現在の価値を決定する責任がコンサルティング部門なのか、資産の評価対象となるデータを提供する顧客なのか、それとも管轄当局なのかが明確に定義されていません。そのため、データの使用時に法的問題が生じやすいのです」とVVAはコメントし、起草委員会がさらに明確にすべきだと提案しました。
トゥアン
[広告2]
ソース
コメント (0)