不動産市場の活性化を待つ

土地（改正）、不動産事業（改正）、住宅（改正）の3つの法案が、現在審議中の第15期国会（NA）第6会期で可決される予定である。これが今後の不動産市場の「活性化」に向けた重要な原動力となると期待する声は多い。

障壁を取り除き、法的回廊を創設する

土地法案（改正版）に関して、弁護士ブイ・ディン・ウン氏（ハノイ弁護士会）は、土地政策と土地法、また土地政策と土地法とその他の関連法との間の重複や矛盾の状況を解決したいと考えている。それによって社会経済発展の重要な原動力が生まれます。

ウン弁護士は、現実には、すべての当事者の権利が保障されない土地価格決定など、土地価格に起因する紛争や訴訟が数多くあると述べた。土地法改正の目的の一つは、土地の価格を市場価格に近づけることです。そのため、法案では比較、収益、剰余、地価調整係数などの土地評価方法を提案している。 「今回の土地法改正案における土地価格決定に関する規定によって、実際に生じる問題が解決されることを期待する」とウン弁護士は述べた。

国会代表でベトナム国際仲裁センター会長のヴー・ティエン・ロック氏も同様の見解を示し、土地法案（改正版）の重要な新点の一つは土地評価の法的手段の変更であると述べた。以前は、土地価格は国家の価格枠組みに基づいて、行政原則に従って設定されていました。草案では、土地価格の枠組みを規制せず、価格表によって決定し、市場原理の遵守を確保するという新たな選択肢が提案されている。

「土地価格表が市場価格に近い価格で決定されるようになれば、土地価格決定における現在の諸問題を克服し、関係当事者全員の利益を調和させることができるでしょう。これはまた、国の規定に基づき、国家の基準価格に基づいて個人や企業間の取引を行う上で非常に重要な基盤となります」とロック氏は述べた。

土地（改正）、住宅（改正）、不動産業（改正）の3つの法案が可決されれば、不動産市場は活況を呈すると期待される。写真：タン・タン

経済学者のカン・ヴァン・リュック博士も、土地、不動産、建設に関する規制がさまざまな法律、法令、ガイドライン文書で重複している場合、法律が大きな障壁になると述べた。これはすでに特定されているボトルネックであり、前述の 3 つの改正法で解決される予定です。リュック氏は、関連法間の整合性を確保するため、規制の見直しと改正が必要だと述べた。土地評価方法の問題を解決する。土地使用料、地代を計算する時期。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長も、上記の法案、特に土地法（改正版）は土地管理の重複をなくし、それによって資源を解放し、投資家にとって明確で透明な法的枠組みの条件を作り出し、不動産市場の安定に貢献するだろうと述べ、同様の見解を示した。 「新しい規制が公布されれば、困難に直面している、あるいは法的問題で『凍結』されている不動産プロジェクトが『復活』することを期待する」とディン氏は述べた。

最大限の資源を動員する画期的なメカニズム

修士号不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、政府が国会に提出した土地法案（改正版）は、投資プロジェクトのために最大限の資源を動員するための画期的なメカニズムを提案していると述べた。特に、近年の土地資源動員に関する顕著な課題は、都市および商業住宅プロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を受けるためのメカニズムである。

ディン氏によると、以前の法案では、投資家は住宅地および住宅地以外の非農地の使用権の譲渡を取得または受け取り、土地使用料を支払うか、地代を一度支払った後でなければ、商業住宅プロジェクトを実施できないという計画がすべて踏襲されていた。このオプションにより、現行法と比較して、商業住宅プロジェクトのための土地利用のケースが絞り込まれます。それは、投資家が住宅地とその他の土地を使用する権利を持たなければならないと規定している法律第03/2022/QH15号であるが、これは狭すぎると考えられており、全国で約300の住宅プロジェクトの混雑を引き起こしている（投資家は「土地を集めた」が、住宅地がないためそれを実行できない）。

政府は、土地法案（改正）の一部内容に関する10月23日付報告書第598/BC-CP号において、商業住宅プロジェクトを実施するために投資家が所有または譲渡を受けなければならない土地の種類に関する要件を完全に廃止するという画期的な方向に法案を改正することを提案した。

具体的には、政府は第123条第4項の規定を廃止することを提案しています。草案第128条第1項第6項（従来は、宅地及び宅地以外の非農地であって、土地使用料又は地代が一括して支払われたものの譲渡があった場合又は受けている場合に限り、商業住宅事業を行うために土地の用途を変更することができると規定されていた。）

ディン氏によれば、政府の報告書には、都市開発のための土地使用権の移転協定の事例は、主に住宅用地がない新興地域で発生しており、一方、国家の政策は都市化と都市美化を推進することであるとも記されている。

「この改正案に賛成です。短期的なメリットとしては、全国で約300件の住宅プロジェクトの進捗を滞りなく進められること、そして長期的なメリットとしては、企業と住民の間で自発的な土地転用における平等な合意の仕組みを促進し、強制的な土地収用を回避することが挙げられるからです。重要なのは、投資家が土地利用目的の変更を認められる場合、企業が財務上の義務を完全に履行し、地代格差を調和的に規制できるよう、土地評価が市場に準拠していることです」と専門家のディン氏は述べた。

ディウ・フイン・サン国会議員（ビンフック選出）は、不動産事業法案（改正）は多くの内容を受け止め、説明し、修正しており、党と国家の主要政策もかなり完全に制度化されていると評価した。

具体的には、不動産市場と土地使用権市場の発展と厳格な管理の仕組みと政策を整備し、土地利用企画と計画の実施に基づいて不動産市場を再構築します。住宅開発プログラムと計画は、不動産市場の持続可能な発展を確保し、土地投機を克服します。

弁護士グエン・タン・フォン、ベトナム不動産ブローカー協会常任会員：

グエン・タン・フォン氏

法執行は厳重に監視される必要がある。

住宅（改正）、土地（改正）、不動産事業（改正）の3つの法律が可決されれば、不動産の事業、管理、利用における対立や不備が解決されることになる。

特に、土地法（改正）及び住宅法（改正）は、住宅開発を促進し、人々の住宅改善を支援するための重要な法的根拠を創設するものである。これは社会経済の発展を促進する重要な要素でもあります。

不動産業法が可決されれば、近年のような不動産投資の横行により住宅需給の不均衡やミスマッチが生じている状況を克服できるだろう。不動産市場が安定的、健全かつ効果的に発展することを確保する。

しかし、政府機関、社会団体、関係者は、これらの法律の施行について緊密に連携し、監視し、検査する必要があると考えます。さらに、新型コロナウイルス感染症の流行が不動産市場に与える悪影響によって生じた困難に対処するための適切な政策と支援の仕組みも必要である。

ベトナムアンホア不動産会社ゼネラルディレクター、トラン・カーン・クアン氏：

市場は前向きなシグナルを待っている

住宅（改正）、土地（改正）、不動産業（改正）の3つの法律が可決されれば、不動産市場にとって非常にプラスとなるでしょう。残された課題が調整され、土地や不動産事業活動に関連する仕組みや取引が促進されるため、特に人々のための住宅環境の整備です。さらに、不動産市場は適切に管理されており、より健全かつ持続的に発展しています。さらに重要なのは、企業や個人に対するリクエスト許可の仕組みが廃止されることです。

これら3つの法律が可決されれば、不動産市場を長年悩ませてきた旧来の困難の60%～70%が徐々に解決されると言えるでしょう。通常、これは、手続き、土地使用料の計算、投資家向けのプロジェクトライセンスに関連する活動により、まだ建設中のプロジェクトに生じる困難を取り除くことを目的としています。

ソン・ニュン氏は次のように書いている

出典: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm