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| 現在、 ハノイやホーチミン市などの大都市では、住宅や土地の価格が非常に高くなっています。 |
金利引き下げの効果を議論する上で最も重要な点は、住宅価格と人々の所得の格差です。現在、ハノイやホーチミン市といった大都市では、住宅価格が非常に高くなっています。この価格水準では、たとえ融資金利が年5%に引き下げられたとしても、多くの家庭は依然として住宅ローンを組むことができません。月収2,500万～3,000万ドン程度の平均的な家庭が、20年間で20億ドンのローンを組むとしたらどうでしょうか。年5%の金利でも、毎月約1,300万ドンの元利金を支払わなければなりません。この金額は既に家庭の総収入のかなりの部分を占めており、他の生活費も含めるとなおさらです。そのため、金利補助金があっても、多くの人が住宅ローンを利用して住宅を購入することを躊躇するのです。
VCBS証券会社のレポートによると、2024年上半期の住宅ローン融資はわずか1%強の増加にとどまったのに対し、不動産事業者向け融資は10%以上増加しました。これは、金利引き下げにもかかわらず、住宅需要が真の意味で回復していないことを示しています。主な原因は、依然として大多数の人口の収入に比べて住宅価格が高すぎることです。住宅価格と収入の比率はすでに推奨水準の4～5倍に達しており、平均以上の収入を持つ人々でさえ、住宅所有は遠い目標となっています。
さらに、注目すべきもう一つの問題は、銀行の長期資金供給能力です。グエン・トリ・ヒュー博士によると、現在、ほとんどの商業銀行は短期資金（通常12ヶ月未満）を調達しているのに対し、住宅ローンは10年から20年と長期にわたります。資金調達源と融資期間のこのミスマッチは、銀行を流動性リスクにさらしています。 政府の支援やより柔軟な金融政策措置がなければ、銀行は長期融資資金の維持を確保するために預金金利を引き上げざるを得なくなります。これは貸出金利への圧力となるだけでなく、優遇融資パッケージの効果を低下させることにもなります。
この問題に対処するため、グエン・トリ・ヒュー博士をはじめとする多くの専門家は、政府が10年から30年の満期の長期国債から資本を調達すべきだと提言しています。この資本は、住宅ローンプログラムを実施するための政策銀行や商業銀行に充当することができます。これは、銀行の流動性圧力を軽減するだけでなく、長期的な支援策の安定性を確保することにもつながります。
優遇融資パッケージの実施に向けた数々の努力にもかかわらず、融資の進捗は依然として遅れている。住宅購入支援のため政府が承認した120兆VNDおよび30兆VND規模の融資パッケージは、2024年半ばまでに約1兆6,000億VNDしか支出されていない。主な原因は、融資条件に関する厳格な規制と複雑な行政手続きにより、多くの開発業者が融資資金にアクセスできないことにある。既に承認されているものも含め、多くの社会住宅プロジェクトは、担保や未払いの融資残高に関連する障壁のために実施できていない。
さらに、住宅価格の継続的な上昇により、支援策の効果は薄れています。VPバンク証券の専門家によると、ハノイやホーチミン市などの大都市の住宅価格は現在、ほとんどの人にとって手の届かない水準にあります。不動産の過大評価は住宅購入者に影響を与えるだけでなく、不動産市場の流動性を低下させます。多くの人々は、住宅購入のために借金をする代わりに、より安定した金利を求めて銀行の貯蓄口座に資金を預け入れています。
住宅価格の高騰は、特に低所得者層にとって、住宅購入における最大の障壁の一つとなっています。サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、現在、消費者の約60%が15億～20億ドンの価格帯のマンションを探しています。しかし、現在の住宅価格高騰により、特に大都市では、この手頃な価格帯のマンションでさえ入手困難になりつつあります。このため、住宅ローン金利が引き下げられても、住宅を購入できない状況に陥っています。
住宅価格の継続的な上昇は、住宅購入者だけでなく投資家にとっても不動産の魅力を低下させています。小規模投資家は、財務の安全性を確保し、安定した金利を得るために、不動産投資ではなく貯蓄口座などの他の投資チャネルを選択しています。これは不動産市場の活力に重大な影響を与え、業界の回復力を低下させています。
考慮すべきもう一つの重要な点は、 マクロ経済状況とインフレが金利政策に与える影響です。世界的なインフレが上昇傾向にあるため、銀行は流動性を維持するために預金金利を引き上げざるを得なくなります。これは貸出金利の上昇につながり、支援策の効果を低下させる可能性があります。グエン・ホアン・ドゥオン博士によると、現在の経済状況では、厳格な政府による統制なしに低金利を長期的に維持することは困難です。
低金利の維持は、住宅ローンの利用しやすさを向上させるだけでなく、インフレ上昇の中でマクロ経済環境の安定化にも貢献します。しかし、インフレが抑制されないまま推移した場合、さらなる金利引き下げは銀行システムに大きな圧力をかけ、金融危機につながる可能性があります。
上記の分析から、住宅ローン金利の引き下げは短期的には一定の効果をもたらし、人々の経済的負担を軽減する可能性があることがわかる。しかし、これはベトナムにおける住宅所有の問題を根本的に解決する包括的な解決策ではない。問題の根底には、人々の収入に比べて住宅価格が過度に高いこと、社会住宅の供給不足、そして支援策がまだ真に効果を上げていないことにある。
真に国民にとって住宅へのアクセスを容易にするためには、金融政策と住宅政策の相乗効果が必要です。政府は住宅価格の統制を強化し、社会住宅の供給を拡大し、行政手続きを簡素化することで、優遇融資パッケージを国民がより利用しやすくする必要があります。これらの包括的な対策がなければ、金利引き下げは一時的な解決策に過ぎず、ベトナムの不動産市場に持続的な変化をもたらすには不十分です。
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出典: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html
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