土地価格の決定と追加収入の処理のための追加メカニズムを草案で提案

これを受けて、VNREAは5つの内容について意見を述べ、そのうち3つについては既に草案に規定されている条項を修正し、決議案にまだ規定されていない2つの内容を追加することを提案した。

VNREAは、2つの追加提案内容とともに、決議草案第5条では、いかなる場合でも土地の割り当て、賃貸、または土地利用目的の変更が行われる際には、すべてのプロジェクトの土地使用料と土地賃料を決定するために土地価格表を適用すると規定されていることを引用した。

しかし、VNREAの分析によると、現実には、新興開発地域への投資プロジェクトや土地利用規模の大きいプロジェクトなど、地価公示が存在しない、あるいは地価公示があってもその適用が適切ではないケースがある。このような場合には、現行の土地法に規定されている地価決定方法に従って具体的な地価を決定し、土地使用料や地代を算定する必要がある。

VNREAは、100ヘクタール以上の大規模土地利用のプロジェクトや、土地価格表のない新開発地域への投資プロジェクトなど、国が土地を割り当てたり、土地を賃借したり、土地利用目的を変更したりする際に、プロジェクトの土地使用料と地代を計算するために特定の土地価格を適用する場合に関する規則を補足することを提案している。

さらに、VNREAは、地価未確定期間の追加料金の算定に関する規定の追加を提案した。2024年土地法第257条第2項d号に基づき、政令103/2024/ND-CP号は、2024年8月1日までに土地の割当または賃借を決定したものの、地価が未確定の場合の追加料金徴収を規定しており、地価未確定期間の土地使用料/地代金の5.4%/年（将来的には3.6%/年に引き下げられる見込み）の追加料金を支払う必要がある。

その理由は、土地使用料／地代が支払われない場合、投資家が未払い額から利益を得ることになるからです。VNREAは、この見解は誤りであり不適切であると強調しました。現在、土地価格を決定する義務は国営機関の責任であり、土地利用者の責任ではありません。

本件において土地使用者に責任を負わせるという主張は根拠がない。土地使用者が土地使用料と地代を支払っていない場合、土地使用者としての権利、すなわち売買・譲渡・抵当権などを行使することができていない。なぜなら、これらの権利は、土地に関する金銭的義務を履行した後にのみ行使できると、VNREAは分析している。

したがって、VNREAは、いくつかの具体的な事例の判断に基づき、追加徴収手数料の取り扱いに関する規定を追加することを勧告する。本法の施行日前に、土地法その他の関連法規定に基づき、土地の割り当て、土地の賃貸借、土地利用目的の変更許可、年間土地賃貸借から賃貸借期間全体の一時土地賃貸借への変更許可、土地利用の延長、土地利用期間の調整、詳細な計画調整が決定されているものの、土地価格が未決定の場合、2024年土地法第257条第2項a、b、cの規定に基づき、地代および土地使用料の決定を実施するものとする。

同時に、土地使用者は、土地使用権を付与された土地区域を開発、経営、使用に供した場合、土地法第257条第2項のa、b、cに規定されているように、まだ計算されていない期間の土地使用料と地代に対して追加の料金を支払わなければなりません。

土地使用者は、土地使用権が付与された土地をまだ開発、事業、または使用していない場合、土地法第257条第2項a、b、cに規定されているように、土地使用料および地代金について、計算期間が未確定の期間について追加で支払う必要はありません。土地使用者が土地使用料および地代金について、計算期間が未確定の期間について追加で支払った場合、支払済みの追加で支払った金額は返還されるか、または国に対するその他の債務から控除されます。

提案された3つの修正事項に関して、VNREAは次のように引用した。「土地の回収、補償、支援、および移住に関する第3条第7項は、次のように規定している。『投資家が前払いした補償、支援、および移住金を、支払うべき土地使用料および土地賃料から差し引くことは、土地法第94条第2項の規定に従って実施され、プロジェクト全体について計算されるものとする。』」

しかし、VNREAによると、現在の土地法では、投資家が補償金、支援金、移住費用を前払いした場合、その金額はプロジェクトの土地使用料と地代から控除されることが規定されている。プロジェクトの土地使用料と地代から控除した金額に残金がある場合は、その残金がプロジェクトの総投資資本に算入される。

そのため、この規制は実際には権利を保証しておらず、特に土地使用料や土地賃料が免除または減額されるプロジェクトの場合には、投資家が前払い補償、支援、移住に参加するよう実際には誘致していないとVNREAは分析した。

したがって、VNREA は、投資家が支払わなければならないその他の金銭的義務から、補償、サポート、および移住のための前払い金を引き続き控除できるようにすることを提案しています。

同時に、第 5 条第 1 項の d 点では、土地使用料の計算基準に、投資家が国に引き渡す土地面積のインフラ建設費用が含まれます。この時点で指定されるインフラ建設費用は、建設に関する法律の規定に従って決定されます。

VNREAによると、草案は、投資家が国に引き渡した土地面積についてのみインフラ建設費の算定を規定しており、これは不適切である。土地価格表の性質は一般的な規制であり、土地価格表の価格は既存の土地区画に基づいて算出されることが多いためである。国に引き渡された面積を持たないインフラ開発投資プロジェクト（工業団地インフラ開発投資プロジェクトなど）は、インフラ建設費として控除されない。

また、投資プロジェクトは地質条件や規模によってインフラ投資コストが異なり、特に新規開発地域や埋立地などにおける投資プロジェクトは、整地やインフラ整備に多額の投資コストがかかります。そのため、投資家が国に引き渡した土地面積のみを対象にインフラ投資コストを算定すると、公平性が確保されません。

こうした現状を踏まえ、VNREAは、土地価格の決定に際しては、投資家が国に引き渡す土地面積だけでなく、プロジェクト全体のインフラ費用を算定する必要があると提案しています。同時に、土地価格の決定における造成事業の造成費用の取り扱いに関する規定を補足する必要があります（現行の規定では、剰余金方式による土地価格の決定において、造成費用はプロジェクト開発費用に含まれています）。

VNREAがコメントしたもう一つの内容は、第3条第13項b点において、土地の回収、補償、支援、移住に関する経過規定に「本決議の発効日前に、補償、支援、移住計画を承認する決定がない場合には、土地の回収、補償、支援、移住は、土地法の規定及び本条の規定に従って実施されるものとする」と明記されている点である。

VNREAによると、「この決議の発効日までに決定がない場合」という表現は、事象の発生時期を正確に特定するものではない。決議の発効日までに報酬プランの承認決定がないにもかかわらず、決議が発効するまでに報酬プランの承認決定がある場合もある。したがって、VNREAは「この決議の発効日までに決定がない場合には…」と修正することを提案している。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm