最近、第15期国会は11月27日に改正住宅法を可決した。ベトキャップ証券会社は新たに発表した不動産業界分析レポートの中で、2013年の住宅法と2023年の改正住宅法の間の重要な変更点を指摘した。
商業プロジェクトにおける社会住宅開発のための土地基金
2013年住宅法では、商業プロジェクトにおける社会住宅用地の割り当て要件は明確に規定されていません。しかし、政令49/2021/ND-CP（2021年4月1日発効）では、特別市街地およびI類市街地においては2ヘクタール以上、II類市街地およびIII類市街地においては5ヘクタール以上の土地利用規模を有する商業住宅および市街地の建設投資プロジェクトは、管轄当局の承認を得た詳細計画プロジェクトにおいて住宅用地総面積の20%を確保し、社会住宅建設のための技術インフラシステムの構築に投資しなければならないと規定されています。
2023年改正住宅法では、承認された省の住宅開発プログラムと計画に従って、省人民委員会が社会住宅開発のために十分な土地資金を割り当てなければならないと明確に規定されている。
特別市街地、I 種市街地、II 種市街地、III 種市街地において、省人民委員会は政府規定に基づき、商業住宅建設投資プロジェクトの投資家は、社会住宅を建設するための技術インフラシステムの構築に投資したプロジェクトの居住用地面積の一部を留保するか、その市街地における商業住宅建設投資プロジェクトの範囲外の場所に技術インフラシステムの構築に投資した社会住宅用地基金を配置するか、社会住宅を建設するための技術インフラシステムの構築に投資した地基金の価値に相当する金額を支払う必要があることを決定します。
このように、投資家は商業プロジェクト内に社会住宅を建設する必要はなく、商業プロジェクト外で社会住宅用地を確保したり、地方自治体に金銭を支払ったりするなどの代替オプションを選択できるため、社会住宅を開発する義務をより柔軟に果たすことができることがわかります。
社会住宅プロジェクトの投資家に対するインセンティブ
2013年の住宅法では、社会住宅の建設に投資するために国が割り当てまたは賃貸した土地については、投資家は土地使用料（LUP）および地代を免除されると規定されています。
しかし、現実には、免税手続きを行う前に、土地価格の確定、土地使用権の算定、地代金の計算などの手続きを待つ必要がある投資家もいます。
2023年改正住宅法に基づき、投資家はプロジェクト対象土地の全域について土地使用料および地代金を免除されます。また、投資家は土地価格の決定、免除対象となる土地使用料および地代金の算定手続き、および土地使用料および地代金の免除申請手続きを行う必要がありません。
Vietcapの評価によれば、土地使用権を決定する手続きが必要ないことを法律に明記することで、社会住宅プロジェクトの投資家にとって手続きの短縮に役立つだろう。
社会住宅プロジェクトの投資家には、時間を短縮し、利益率を高める機会が与えられます（写真：Hai Long）。
投資家の利益率
2013年住宅法では、社会住宅プロジェクトの利益率について明確な規定はされていないが、2015年12月10日発効の政令100/2015においてより詳細な規定が設けられており、同政令では、社会住宅の販売価格は、住宅建設投資資金の回収に必要な全費用、借入利息（ある場合）、および総投資額の10%を超えないプロジェクト全体の標準利益（国が定める優遇措置は含まない）に基づいて、プロジェクト投資家が決定するものとすると規定されている。商業事業部分は社会住宅プロジェクト全体に計上され、標準利益が最大10%であるという原則が確保されなければならない。
2023年改正住宅法の新しい点は、投資家が社会住宅建設分野における総建設投資費用の最大10％の利益を得る権利があり、ビジネス、サービス、商業、商業住宅工事の建設に投資するための技術インフラシステム建設への投資のために、プロジェクトエリア内の総住宅用地面積の最大20％を予約できることです。
社会住宅建設投資プロジェクトの投資家は、サービス、商業、商業住宅プロジェクトの建設投資コストを社会住宅プロジェクトのコストに含めず、個別に計算することが許可されており、サービス、商業、商業住宅プロジェクトのエリアに対するすべての利益を受け取る権利があります。商業住宅の建設に投資する場合、投資家は土地に関する法律の規定に従って、商業住宅建設エリアに対する土地使用税を支払わなければなりません。
したがって、投資家は商業エリアを通じて社会住宅を開発することで追加の利益を得ることができます。
公営住宅購入資格者の拡大
2023年改正住宅法では、社会住宅支援政策の対象となる2つの対象者グループが改正・補足されています。
まず、法律で定められた大学、アカデミー、カレッジ、専門学校、専門学校の学生、少数民族向けの公立寄宿学校の学生。
2番目は工業団地内の企業、協同組合、協同組合連合会です。
社会住宅の売買、割賦購入、リースの原則
2013 年住宅法の規定によれば、社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入または住宅購入の全額支払い日から最低 5 年間は住宅を転売することはできません。
購入者または賃借人が住宅の購入またはリース購入の代金を全額支払った日から 5 年以内に住宅を売却する必要がある場合、その住宅は、社会住宅管理機関に売却するか、社会住宅を購入する資格のある主体に売却することができます。ただし、その主体が、同じ場所および売却時期における同じ種類の社会住宅の販売価格と同等の最大販売価格で住宅を購入しない場合に限ります。
2023年改正住宅法に基づき、購入者および賃借人は、5年間、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家または社会住宅購入資格を有する対象者に、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家との売買契約におけるこの社会住宅の販売価格に等しい最高販売価格でのみ転売することが許可されます。
[広告2]
ソース
コメント (0)