月収5000万ドン、出費ゼロ、家購入に8年かかる家族

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しかし、規模と経済への貢献という点で明るい兆しがある一方で、市場は急成長の兆候を見せており、住宅価格は実質所得をはるかに上回る水準まで上昇しており、「バブル」を形成し、社会における貧富の格差を拡大させる可能性がある。ベトナム不動産協会（VARS）は、住宅価格の急上昇を「抑制」するための解決策が必要だと考えている。

* 住宅価格が実質所得を「はるかに上回る」場合

インド統計局によると、近年、建設・不動産セクターは国のGDPに平均約10%貢献している。不動産セクターだけでも約3.5%を占め、年間GDP成長率に0.5%ポイント寄与している。

しかし、この比率は依然としてこの地域の多くの国の平均の半分に過ぎません。国民経済資産全体に対する不動産価値の規模は約21%に過ぎず、先進国の35%を大きく下回っています。これは、ベトナム市場に依然として大きな成長の余地があることを示しています。

しかし、近年の市場の急速な成長は持続不可能な状況を示しており、その最も顕著な兆候は需要と供給のアンバランスです。製品構成は主に高級・高価格帯のセグメントに特化していますが、大多数の人々の真の需要は手頃な価格の住宅グループにあります…

専門家によると、住宅供給は過去3年間で急増したものの、均衡が取れていないという。手頃な価格の住宅が提供されると期待される郊外地域でさえ、実際の価格は依然として平均所得をはるかに上回っている。新たな価格水準が絶えず設定され、人々の住宅へのアクセスが深刻に損なわれている。

VARSの調査によると、都市部にある2ベッドルームのアパートの価格は約50億ドンで、現状ではほとんどの世帯にとって購入可能な金額ではありません。月収5,000万ドンの世帯で、収入のすべてを住宅購入に費やした場合、住宅購入には約8年かかります。VARSによると、金融セクターが推奨する住宅購入額が収入の3分の1を超えない場合、購入期間は25年に延長されます。

低所得者向けの住宅である社会住宅でさえ、受給者にとって徐々に「手の届かない」ものになりつつある。60平方メートルのアパートの価格が約15億ドンと高額なため、承認基準の最高額である月収4000万ドンの世帯でさえ、購入には10年近く貯金しなければならず、実際の借入金や生活費は言うまでもない。

住宅価格の急騰は、住宅取得の機会を減少させるだけでなく、社会経済に深刻な影響を及ぼしています。住宅へのアクセスの容易さの差は、資産保有者と非保有者の間の格差をますます「固定化」させています。既に不動産を所有している人は価格上昇の恩恵を受け続ける一方で、住宅を所有していない人は長期の賃貸生活を余儀なくされ、資産形成を困難にしています。

実際、近年の不動産市場の成長は、主に経済的に余裕のある少数の人々に恩恵をもたらしており、大多数の人々は収入が増加したにもかかわらず「貧しくなった」と感じている。この傾向は、タイムリーな規制政策が実施されなければ、富の不平等を生み出す可能性があるとVARSは分析している。

経済専門家のグエン・ミン・フォン博士は、住宅価格の上昇が所得をはるかに上回っていることは、現在の不動産市場における憂慮すべき問題だと指摘した。この状況は、人々の住宅へのアクセスを低下させるだけでなく、経済を資産「バブル」のリスクに陥れる可能性もある。

したがって、最も重要な解決策は、交通インフラやエネルギーと同様に、手頃な価格の社会住宅の開発を戦略的優先事項として考えることです。実需が満たされれば、市場は自然に均衡し、投機的な動機が減り、価格はより合理的な水準に落ち着くでしょう。

同時に、投機行為の取り締まり、短期取引への増税、そして初めて住宅を購入する人々にとって有利な金融メカニズムの整備も必要だ。フォン氏は、十分な政策がなければ住宅価格は上昇し続け、貧富の格差はますます拡大するだろうと指摘した。

* 供給源のブロックを解除し、政策を完成させる

VARSによると、市場の安定的な発展には、住宅価格の急騰に「ブレーキをかける」ための解決策を迅速に実施する必要がある。その焦点は、手頃な価格の住宅供給の均衡にある。供給量が十分に多く、均衡が取れていれば、市場は需給の法則に従って自己調整し、投機や不当な価格上昇を抑制するだろう。

まず、土地・住宅・不動産事業に関する新たな法体系の実施を指導する文書の整備を加速させる必要がある。同時に、地方機関の執行能力を向上させ、政策調整における地方分権と権限委譲を強化し、各地域や発展段階に応じた柔軟性を確保する必要がある。

用地取得におけるボトルネックも、透明性と効率性を確保しつつ、実施期間を短縮し、透明性と効率性を確保する必要がある。2024年8月1日までに土地の割り当てまたは賃貸借が決定されたプロジェクトに対し、遅延した土地使用料として年5.4%の追加料金を徴収する規制の廃止を検討するとともに、明確かつ安定した土地価格決定方法を早急に制定する必要がある。これにより、プロジェクト開発コストの削減と住宅価格の引き下げ余地の創出につながると、VARSは提案した。

さらに、不動産市場における資金調達チャネルを多様化し、銀行融資への依存度を低減する必要がある。社債市場を効果的な中長期資金調達チャネルへと再構築することも、必要な方向性の一つである。同時に、国家住宅基金の設立を促進し、不動産投資信託（REIT）の発展を奨励することで、市場に安定的かつ透明性の高い資金調達源を創出する必要がある。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、最近の住宅価格上昇は需要と供給の不均衡を明確に反映していると強調した。住宅需要の大部分は実質的な需要である一方、供給は高級住宅分野に集中している。手頃な価格の住宅の不足が価格上昇を促し、長期にわたる「過熱」現象につながっている。

価格上昇に「歯止め」をかけるには、合理的な供給源、特に都市部および郊外における手頃な価格の住宅供給を活性化させる必要がある。同時に、投資資金源を多様化し、銀行融資に頼るのではなく、投資信託（REIT）や国営住宅ファンドといった中長期的な資金調達チャネルを整備する必要がある。

法的問題が解決され、供給が増加し、資本の流れが安定すれば、不動産市場は健全かつ持続的に発展し、人々の住宅ニーズを満たすとともに経済成長にもプラスの影響を与えるだろうとディン氏は強調した。

特に注意が必要な課題の一つは、社会住宅と手頃な価格の住宅を、具体的な優遇政策の支援の下、計画において優先的に整備する必要があることです。同時に、都市開発は、都市空間の拡大、人口密度の低減、そして中心部の地価上昇圧力の軽減を図るため、特に環状線、地下鉄、高速道路といった交通インフラの整備と連携して進められなければなりません。

同時に、専門的な住宅賃貸市場を育成し、「生活を安定させるためには住宅を持たなければならない」という意識を軽減し、人々の住宅選択肢の多様化を目指す必要がある。

さらに、管理機関は不動産市場の動向をモニタリングするための指標と早期警戒基準を整備する必要があります。こうしたモニタリングシステムは、投機、異常な価格上昇、需給の不均衡といった「逸脱」の兆候を迅速に検知し、市場リスク発生時に受動的に対応するのではなく、積極的に適切な介入措置を講じるのに役立ちます。

最後に、VARSは、統一的で透明性の高い全国規模の土地・住宅データベースの構築を加速する必要があると考えています。これは、管理機関、研究者、企業が市場を正確かつ迅速に分析、予測、運用するための重要な基盤となります。

計画、取引、価値、合法性、土地利用の変更に関する情報を含むデータシステムがオープンになり、省庁、部局、地方自治体間で相互接続されると、透明性の向上、投機の減少、人々と企業の権利の保護に貢献します。

出典: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm