HoREAは、アパートの改修と再建のための多くの解決策を提案しています

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プロジェクトを実施するための土地使用権譲渡契約を通じてプロジェクト投資家を認知する

最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、アパートの改修および再建に関する政令案（政令案）に対する意見を記載した文書を首相と建設省に送付した。

不動産 - HoREAは、マンションの改修や再建のための多くのソリューションを提案しています — この場合、「プロジェクトを実施するために土地使用権を譲渡する契約を通じてプロジェクト投資家を承認する」という条項を追加する必要があり、そうすることで投資家は住宅に関する法律の規定に従って投資政策を承認されることになります。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長によると、政令草案第15条は「プロジェクトを実施するための土地使用権の譲渡を受ける契約を通じてプロジェクト投資家を選定する」と規定しているだけで、「アパートを建設するために土地使用権に関連するアパート内のすべてのアパートとその他のエリアを購入または譲渡を受けた」投資家をプロジェクトを実施するための土地使用権の譲渡を受ける契約を通じてプロジェクト投資家として認定する規定がないため、政令草案第15条に追加する必要があるとのことだ。

チャウ氏は、ホーチミン市3区カックマンタンタム239番地にある古い4階建てマンションの全52戸を買い戻すことにP社が合意した事例を挙げた。その後、P社はマンションを解体し、この場所に高級商業住宅を建設する不動産投資プロジェクトを進めた。

チャウ氏によると、このケースでは「プロジェクトを実施するために土地使用権を譲渡する契約を通じてプロジェクト投資家を承認する」という条項を追加する必要があり、そうすれば投資家は住宅法の規定に従って投資政策を承認されることになる。

そのため、HoREAは、法令草案第15条に第6項（新）を追加し、「投資家が、土地利用計画、建設計画、都市計画、住宅開発プログラム、地域の計画に従って不動産および住宅事業投資プロジェクトを実施するために、アパート建設用地の使用権に関連するアパート内のすべてのアパートメントおよびその他のエリアを購入または譲渡された場合、アパートの改修および再建プロジェクトの投資方針は、住宅に関する法律の規定に従って承認されなければならない」と規定することを提案しています。

さらに、HoREAは、アパートの所有者、使用者、関連機関や組織からアパートの改修および再建計画の内容に関する意見を収集する時間を50営業日と規定する政令草案の第6条第2項を修正および補足することも提案しました。日曜日と祝日を含む30日間の規定では、管轄の政府機関が意見を収集するには時間が足りないため、より合理的です。

また、労働時間に関して、HoREAは政令案第16条第3項の修正と補足を提案した。「本条第1項に規定される投資家登録申請の受付期限は30日である」という規定は不合理であり、申請書を検討し、アパートの改修および再建プロジェクトへの参加を決定するのに十分な時間を確保するために、35労働日とすべきである。

古いアパートの改修プロジェクトの住宅購入者に125兆ドンのパッケージからの借り入れを提案

特に、信用問題に関しては、HoREA は信用に関する法律の規定に従って優遇信用政策を規制する政令案に第 27b 条を追加することを提案しました。

不動産 - HoREA は、アパートの改修や再建のためのさまざまなソリューションを提案しています (画像 2)。 — チャウ氏の評価によれば、125兆ドンの融資パッケージは、年間約10％という非常に高い金利で借り入れている、アパートの改修や再建プロジェクトへの投資家や住宅購入者にとって非常に適したものとなっている。

チャウ氏によると、現在、ベトナム国家銀行は、上記の規制に従ってアパートの改修および再建プロジェクトにおける投資家および住宅購入者向けの優遇融資政策の実施の詳細と指針となる通達を発行しておらず、2023年4月1日付の公式通達第2380/NHNN-TD号による決議第33/NQ-CP号に従って、社会住宅、労働者住宅、および古いアパートの改修および再建のための融資プログラム（一般に125兆ドンの融資パッケージとして知られる）を実施したのみである。

この信用パッケージでは、マンション改築・再建プロジェクトの投資家および住宅購入者は、通常の商業ローン金利より1.5～2%低い金利で融資を受けることができ、この金利は6か月ごとに調整されます。マンション改築・再建プロジェクトの投資家は3年間優遇的に融資を受けることができ、住宅購入者は5年間優遇的に融資を受けることができますが、その後は合意された「変動」金利で融資を受ける必要があります。

チャウ氏の評価によれば、125兆ドンの融資パッケージは、年間約10％という非常に高い金利で借り入れている、アパートの改修や再建プロジェクトへの投資家や住宅購入者にとって非常に適したものとなっている。

しかし、現在は「法的問題」により、マンションの改築や新築のプロジェクトが全く行われていないか、多くのプロジェクトが実施できず、マンションの改築や新築のプロジェクトには住宅製品がなく、これまでのところ、マンションの改築や新築のプロジェクトの投資家や住宅購入者は、125兆ドンの融資パッケージから借り入れることができていない。

したがって、国会常任委員会と国会が、2023年住宅法第63条第1項d号に規定されているように、マンションの改修および再建プロジェクトにおける投資家と住宅購入者に対する優遇融資政策を実施するための中期国家予算資本を手配できれば、国家銀行は、この優遇融資政策を実施する信用機関の借り換えと金利補償を支援するための予算資本を持つことになります。

「国家銀行は、マンション改修・再建プロジェクトの投資家や住宅購入者が、通常の商業ローン金利より1.5～2％低い固定金利で、最長5年間、125兆ドンの融資パッケージを借り入れることができるよう規定するよう要請される」とチャウ氏は提案した。

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