変動金利の上昇、住宅購入者へのリスクを警告

政府は今後も引き続き貸出金利の引き下げを目指している。写真：ドゥック・タン

金利が上昇し、住宅購入者はプレッシャーを感じ始める

V銀行の顧客であるダン・トゥイ・ドゥオンさんは、過去1ヶ月で住宅ローンの金利が2回上昇したと述べています。それに伴い、先週から銀行が彼女のローンに適用している変動金利は年14.4%となり、2025年9月に適用されていた金利（年12.4%）と比べて2%上昇しています。

貸出金利の上昇は、ここ数ヶ月で貸出金利が急速に上昇していることを考えると当然である。4大銀行グループ（アグリバンク、BIDV、ヴィエティンバンク、ヴィエトコムバンク）は貸出金利を低水準（6ヶ月満期で年率2.9～3.5%、12ヶ月満期で年率4.6～4.7%）に維持しているが、民間商業銀行は国有銀行グループとの格差が顕著な状況で、急速に金利を引き上げている。

これに伴い、民間商業銀行グループの6ヶ月預金金利は、ほとんどが年6%を超えています。大口預金の場合、6ヶ月預金金利は最大年6.9%まで引き上げられます。

特に、国立銀行によって動員金利が管理されている状況において、多くの銀行が第三者と提携して預金証書、ローン契約などの商品を発売しています。これにより、3か月間の金利は最大6％/年、6か月間の金利は最大7.6％/年となっています。

国家銀行は、2025年9月30日までに商業銀行の新規取引における平均貸出金利が年6.54%となり、2024年末比で年0.4%低下すると発表した。しかし、住宅購入者のフィードバックによると、年6～7%の金利が適用されるのは、主に銀行の「顧客誘致」や投資家による金利支援によるもので、優遇期間終了後は変動金利が一般的に年12～14%となり、借り手にとって大きなプレッシャーとなっている。

住宅購入者はリスク管理が必要

国会に提出された質疑応答報告書の中で、国家銀行総裁のグエン・ティ・ホン氏は、貸出金利が最近急激に低下する傾向にあること、世界の金利は低下傾向にあるものの米連邦準備制度理事会（FRB）の金利は依然として高く、世界の金融市場は米国の関税政策の影響で予測不能であることなどが主な理由で、金利は大きな圧力にさらされていることを認めた。

また、生産、事業、消費のための信用資金の需要が増加すると予想される一方で、信用機関システム全体の資本動員が影響を受け、他の投資チャネルと競合する恐れもあるという理由もあります。

国会経済金融委員会の審査報告書も、マクロ経済の安定に対するリスク、特に資本市場と不動産市場におけるリスクについて警告を発している。したがって、現在の資本市場と金利の構造では、金融緩和政策の継続は困難であり、不動産市場を適切に評価する必要がある。

政府は2025年と2026年の最後の数ヶ月間、引き続き貸出金利を引き下げることを目指していますが、この目標は非常に困難です。国立銀行の最新統計によると、銀行システムへの預金流入は減速しています。年末には、信用の伸び率とともに銀行資本への圧力が高まり続けるでしょう。

金利が上昇すると、不動産、特に投機目的の不動産ローンが最初に影響を受けるセクターの 1 つです。

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、2025年第3四半期末までに不動産融資は19%増加したが、主に投資・事業分野に流入し、住宅ローンはわずか14%の増加にとどまったと述べた。これは、投機的なキャッシュフローが抑制されていないことを示している。

専門家によると、2024年から2025年にかけて不動産価格は急騰する見込みです。これは、不動産投資を刺激する低金利の影響もあり、投資家のレバレッジ比率が高まっているためです。貸出金利が上昇すると、レバレッジ比率の高い投資家はリスクにさらされるため、この時期は資金管理が重要な要素となります。

カン・ヴァン・ルック博士は、投資家だけでなく、企業にとってもキャッシュフローの再編と債務の満期対応は生き残りの問題であると述べました。現在、不動産市場はほぼ完全に銀行融資に依存しており、多くのリスクを伴います。そのため、不動産市場の資金調達源の多様化は喫緊の課題です。さらに、ベトナムは社会住宅と手頃な価格の住宅分野への長期資金を支援するため、国家住宅基金を設立する必要があります。

専門家によると、資本の流れが正しい方向に向かい、信用への依存度が低くなれば、不動産市場の熱狂や冷えは減り、より持続的に発展するだろう。

出典: https://baodautu.vn/lai-vay-tha-noi-tang-canh-bao-rui-ro-voi-nguoi-mua-nha-d418157.html