インド人がより大きく、より高級な不動産にお金を使う理由

バンガロールでわずかな予算で小さな2ベッドルームのアパートを購入してから10年も経たないうちに、テクノロジーの専門家であるラトネシュ・マルヴィヤさんとネハ・マルヴィヤさんは、不動産のアップグレードを検討している。

インドの力強い経済成長、賃金上昇、そして活況を呈する株式市場のおかげで、高級住宅の売上が増加している。（画像提供：ゲッティイメージズおよびDLF）

40代前半のマルヴィヤ夫妻は、4寝室の家を探していました。彫刻に情熱を注ぐラトネシュさんは、寝室2部屋、書斎、そしてゲストルームを計画しました。

夫婦の月収は、アパートを購入してから5倍の約50万ルピー（5,955ドル）に増加した。彼らがこれから購入しようとしている物件の価格は4,030万ルピーだ。

「住宅ローンは多少負担になりますが、たとえ予算の上限に達していても、自分たちの要件をすべて満たす物件を買った方が良いです」とラトネシュ氏は言います。 「少なくとも、数年後に市場に戻るよりはましです。」

インド最大の不動産会社DLFの共同最高経営責任者アーカシュ・オーリ氏によると、マルビア家のような野心的なミレニアル世代がインドでの高級住宅販売を牽引しているという。

「これは新たに台頭しつつある層で、彼らは最高のものを求めています」とオーリ氏は述べた。 「住宅は優先事項となっており、家を持たない人々は家を欲しがり、家を持っている人々はより良​​い家を求めています。」

高級住宅販売は、他の主要経済国を凌駕するインドの経済成長を牽引しています。これは株式市場の上昇を促し、企業オーナーや経営幹部の資産を増やし、特にホワイトカラー労働者の賃金を押し上げました。

ボストン コンサルティング グループは、インドが2023年までに過去最高の5,880億ドルの富を生み出すと予測しています。UBSによると、インドの億万長者は2023年には86万8,671人となり、2019年から14.4%増加し、2028年までに106万人に達する見込みです。

現在、インドの富裕層は、テニスコート、プール、ジョギングトラックなどの近代的な設備を備えた郊外の大規模な都市部に位置する、床面積が185平方メートルを超える高層マンションの購入を好んでいます。

不動産サービス会社CBREによれば、昨年ムンバイ、デリー、ハイデラバードの各都市で4000万ルピー以上の価格の住宅が1万1755件売れた。これは2019年の4倍にあたる。

「需要は高いものの、質の高い住宅の供給は限られています」と、ムンバイに拠点を置く投資コンサルタント会社アンビットのディレクター、カラン・カンナ氏は述べた。 「この需要は、より広い住宅への嗜好、ハイブリッドな働き方の拡大、所得増加に伴う住宅購入のしやすさの向上、そして急速な都市化といった複数の要因によって牽引されています。」

3月期にDLFは新築住宅マンションの先行販売で1477億8000万ルピーを集め、目標の1300億ルピーを上回り、2年前の売上の2倍となった。

昨年の先行販売のほぼ半分は、デリー郊外グルガオンにある1,113戸のプリバナ・サウス開発という単一のプロジェクトによるものでした。ほとんどのマンションは6,000万ルピーから8,000万ルピーの価格帯でしたが、発売から3日以内にすべて完売しました。DLFは5月にもこの快挙を成し遂げ、近隣のプリバナ・ウェストでも同様の価格で795戸を3日以内に完売しました。

「事実を見ると、DLFは高級住宅のホットスポットであるグルガオン市場を本当に発展させた」とムンバイのコタック証券の副社長、パンカジ・クマール氏は述べ、同社の高級住宅の建設と販売の強さを称賛した。

「彼らは先行者であり、ブランド価値という強みを持っている」と彼は述べた。 「さらに、グルガオンには安価な土地を保有しており、それが高い利益率の達成に役立っている」。実際、DLFの昨年の純利益は前年比34%増の272億4000万ルピー、売上高は15.7%増の695億8000万ルピーとなった。

これまで首都圏の住宅物件に注力してきたDLFは、今年度、ムンバイとゴアといった沿岸部の都市部市場へ南下します。同社は、昨年比14%増となる合計120万平方フィートの新築マンションの販売を目指しています。これらのマンションのほとんどは高級または超高級セグメントで、中には5億ルピー以上の価格帯の物件も含まれる予定です。

HDFC証券は、この動きによりDLFが年間の事前販売目標である1700億〜1800億ルピーを上回ることが可能になると予測している。

DLFは、モダンで高級なマンションを求めるインド人をターゲットとする唯一の企業ではありません。主要な競合企業には、Oberoi Realty、Godrej Properties、Lodha Groupなどがあります。

CBREによると、昨年インドで販売された新築高級住宅は1万5,870戸で、2019年の約5倍に相当します。この数は2024年上半期には1万3,020戸に増加します。地元の不動産コンサルタント会社アナロックによると、7～9月期の新築住宅供給の3分の1は1,500万ルピー以上の高級住宅でした。2018年には、高級住宅は新規供給のわずか9%を占めていました。

インドでは2023年2月以降金利が上昇しておらず、シンガポールや米国などの市場とは対照的に、住宅販売の堅調な伸びを支えています。インドの住宅ローン残高は8月23日時点で28兆3000億ルピーに達し、前年比13%増加しました。この増加は、ビジャジ・ハウジング・ファイナンスが9月に656億ルピーの新規株式公開（IPO）を成功させた原動力となりました。これは、インドにとって今年最大の市場デビューとなりました。

インドでは住宅のアップグレードを検討しているため、住宅ローンは2022年8月から2024年8月の間に2パーセントポイント増加し、インドの個人ローン総額の51％を占めるようになった。頭金の要件は住宅価格によって異なり、750万ルピーを超える住宅の場合、銀行からであれ他の住宅ローン貸し手からであれ、購入者は住宅価格の25％の頭金を支払う必要がある。

インドの不動産ブームは、金融要因以外にも、2016年不動産（規制・開発）法（RERA）の恩恵も一部受けていると専門家は指摘する。この法律は、統一された免許制度や、開発業者に手付金をエスクローで預託する義務付けといった措置を通じて、住宅購入者に安心感を与えた。

「このセクターは現在、透明性と顧客重視を高めるRERAなどの強力な政策措置、そして力強い経済の勢いと住宅所有や住宅のアップグレードへの需要の高まりに牽引され、力強い成長軌道に乗っている」と、最近の顧客向けメモでDLFを「買い」と評価したHDFCのアナリスト、パリクシット・カンドパル氏は述べた。

DLFの高級住宅販売は、非居住インド人（NRI）として知られる海外インド人コミュニティによっても促進された。

「国内でお金が稼がれ、使われていくだけでなく、海外からのNRI投資による多額の資金も流入しています」とオーリ氏は述べた。同氏は、今年の同社の住宅販売の4分の1が米国、東南アジア、中東、アフリカ、オーストラリア出身のNRIによるものになると見積もっている。「彼らは戻ってきて、本格的に動き出したいと考えているのです。」

アブダビの開業医シーラジ・シャルマさんは、2011年にグルガオンで購入したアパートの価値が5倍に上がったのを見て、昨年グルガオンで2つ目のアパートを購入した。

「私は非居住インド人ですが、引退後も住む場所を確保するために、インドに家を持つことが重要だと感じました」とシャルマ氏は語る。彼はアブダビとロンドン（留学先）でも不動産投資を行っている。 「人生がどうなるかなんて誰にも分かりませんからね」

出典: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html