売れ残り、割引なし
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最近の報告によれば、ドンコイ通り（ホーチミン市1区）は、世界で最も高価な小売スペースのある通りのリストで13位にランクされています。世界で最も高価な場所はニューヨークの五番街（米国）で、ミラノのモンテ・ナポレオーネ通り（イタリア）がそれに続き、香港の尖沙咀通り（中国）は世界で3番目に高価な場所です。報告書によれば、ドンコイ通りの物件の賃貸価格は1平方メートルあたり月額350米ドルに相当するという。この数字は同期間比で17％増加し、新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前と比較すると40％増加した。そのため、ドンコイ通りの賃料はミュンヘン（ドイツ）、アムステルダム（オランダ）、バンコク（タイ）の最も高価な通りよりも高く、ドンコイ通りは世界で最も高価な小売通りのランキングで13位にランクされています。
賃貸に出せないにもかかわらず、多くの物件の賃料は依然としてかなり高額です。
ドンコイ通りに加えて、トランティエン通り（ ハノイ）もアジア太平洋地域で最も賃貸料が高い小売スペースのグループに属しています。ここの賃貸価格は同時期に20％、パンデミック以前と比べて50％上昇し、1平方メートルあたり月額約300米ドルに達した。この数字により、トランティエン通りは昨年と比べて3つ順位が上がり、地域で17位となった。
こんなに高価であるにもかかわらず、ホーチミン市の中心部、ドンコイ、レロイ、グエンフエ、グエンチャイ、グエンディンチエウなどの「黄金」と「ダイヤモンド」の場所にある一連の通りを調査してみると、多くの賃貸物件が閉まり、賃貸の看板が掲げられているのを目撃しました。何年も閉鎖されているにもかかわらず、所有者が賃料の値下げを拒否している通りに面したタウンハウスがあることは言及する価値があります。
私たちは入居者を装い、クオンという仲介人を通じてドンコイ通りの住宅に掲示されている電話番号に連絡し、1階から7階建て、延べ床面積200㎡、家賃3万ドル/月（約7億ドン/月）の住宅を紹介してもらった。景気が悪いと言って値引きをお願いしたら、月額 25,000 ドルで「確定」しました。 「このスペースは4ヶ月も空いています。誠意があるなら、価格を固定してください。これ以上の値下げはできません」とクオン氏は言った。
ホアン・トゥアン・アイン氏（不動産業）
Khaという名のブローカーは、グエンフエ通り（1区）の2つの物件を紹介した。その中には、幅12メートル、長さ25メートル、総使用可能面積約700平方メートルの物件があり、月額25,000米ドル、または月額6億ドン以上の見積りが提示されている。レンタルの場合は、3か月分を前払いして3年間の契約を結ぶ必要があります。すぐ隣には、約1,100㎡の商業スペースがあり、2つの通りに面しており、賃貸料は約45,000米ドル/月、またはそれ以上です。
月額10億VND。このスペースはレストランのオーナーによって月額38,000ドルで借りられていることが分かっています。事業損失のため、レストランのオーナーは2023年初頭に建物を返却し、現在まで空き店舗となっている。 「経済状況は厳しく、多くの人が損失を被り、物件を返還せざるを得なくなっています。このような大きな物件は貸すのが非常に困難です。誠意を持って交渉すれば、さらに値下げできるでしょう」と仲介業者は言った。
グエン・ティ・ミン・カイとカック・マン・タン8の角にある、使用可能面積が1,100㎡を超えるスペースの賃貸価格は、ダットというブローカーによると月額約10億ドンとのことだ。このスペースは2年近く空いているため、値下げについて尋ねたところ、ダット氏は「空室ではありますが、立地条件上、値下げはできません。もし貸し出すなら、運が良ければ値下げ交渉をしてください。明日、家主と直接お会いします」と断言しました。
市内の「10億ドル」の通りであるレロイ通り（1区）では、多くの空き賃貸物件に電話番号が書かれた看板が縦横に掲げられている。スペースについて問い合わせるために電話したとき、家主は3階建ての400平方メートルの家で月額4億ドンだと言った。不動産仲介業者は、空き物件が多数あるにもかかわらず、1区中心部の物件の賃貸価格は依然として非常に高いと述べた。ここの物件の賃貸価格は、エリアと場所に応じて月額2億〜6億VNDの範囲です。大きな建物が長い間空いていますが、オーナーは価格を下げません。
銀行融資金利と比較すると、高価格は依然として損失である
サヴィルズの評価によると、2023年第3四半期には、供給量は若干減少したものの、賃貸用小売スペースの稼働率は四半期ごとに変化なく91％を維持した。そのうち、ホーチミン市中心部以外のエリアが総供給量の91％を占めています。賃貸価格に関しては、中心部のほとんどの家主は、中心部外の3倍という高い賃貸価格の安定に依然として自信を持っています。
CBREベトナムのレポートによると、景気低迷と高い賃料収益にもかかわらず、この中心部のエリアの賃料は依然として年間1～1.5％上昇する傾向にあるという。特に、価格が高いだけでなく、現在の中心部では営業許可や消防許可の取得が難しいなど、多くの困難や問題に直面しています。そのため、小売業者は短期間で臨時小売店を開設するために、中心部以外の地域でより多くのスペースを探すことになります。そのため、ダウンタウンエリアは未だに閑散としています。
不動産業を営むホアン・トゥアン・アン氏は、「賃料が高いのに家主が値下げしない理由は、家主が以前その家を1平方メートルあたり4億～6億ドンで購入したからであり、200平方メートルの家は約1000億ドンの価値がある」と分析した。平均賃貸価格が1物件あたり年間5％の場合、月収は4億1,600万VNDとなります。一方、住宅所有者は銀行に年間10％の利息、約8億ドンを支払い、毎月約4億ドンを失っている。不動産を購入する際、住宅所有者は10年前と同様に住宅価格が上昇することを期待しています。しかし、ホーチミン市中心部の不動産価格は現在、中国やシンガポールと同じくらい高いので、これは不可能です。ヨーロッパ、アメリカより高い。タイ、マレーシア、フィリピンの数倍…不動産価格が上がらず、家賃が長期間赤字であれば、家主は売却せざるを得なくなるだろう。
しかし、現状では、事業テナントが200㎡の店舗に月額4億1,600万ドンも支払うことができないという矛盾があります。不動産価格の高騰と銀行金利の高騰は、誰もが損失を被ることを意味し、中心部の店舗が長期間閉鎖されるのはそのためです。外国人客を主な顧客とするベンタイン市場周辺を見てください。家賃が高いため、店主も高値で販売しているため、多くの外国人客は一度きりで戻ってきません。企業や家主はこの事実を認識し、店舗の賃料を下げることで、外国人客が戻ってくるように変化する必要があります。しかし、家賃を下げるには、銀行金利を大幅に引き下げなければなりません」とホアン・トゥアン・アン氏は分析しました。
情報科学および応用経済研究所の副所長であるスー・ゴック・クオン博士は、ホーチミン市の中心部は主に海外からの観光客にサービスを提供する製品グループのビジネスのためであると語った。宿泊客数が減少し、収益が減少すると、テナントは収入源を失い、建物を返還せざるを得なくなります。チェーン店の場合、収益の減少により、さらなる拡大が制限されます。企業はコストの問題を考慮するでしょう。賃料が高すぎると、店舗は賃料を支払うために別の場所を探したり、支店をいくつか閉鎖したりせざるを得なくなります。
サヴィルズの調査によると、飲食サービス業界は小売スペース賃貸面積全体の37%を占め、次いでファッション業界が24%の市場シェアを占めている。健康、美容、娯楽などの残りの分野はそれぞれ13%を占めています。
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