大規模プロジェクトの発生に伴い、地域市場の価格変動が人為的な地価を生み出しており、コンサルティング会社は、省が投資家に賃貸する土地が適正な価格であることを保証するための算定方法を選択せざるを得なくなっています。省内でこのような地価上昇を待つ大規模プロジェクトは、様々な観点から複雑な問題を提起しています。
それは重大です。
デルタバレー・ビントゥアン株式会社が手掛ける、ファンティエット市ティエンタン村のオーシャンバレー・ツーリスト・コンプレックス・プロジェクト（別名ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクト）は、1,000ヘクタールの敷地と7キロメートルの海岸線に広がる大規模プロジェクトです。現在、フェーズ1が稼働しており、5つ星のモーベンピック・リゾート・ファンティエット、4つ星のラディソン・リゾート・ファンティエット、36ホールのPGAゴルフコース、サーカスランド・アミューズメントパーク、ビキニビーチ・スクエア＆パーク、スポーツコンプレックス、レストランやカフェチェーンなど、多様なアメニティを提供しています。近年では、宿泊、レクリエーション、エンターテイメント目的で約15万人の観光客が訪れています。そのため、ミニホテル、レストラン、コンビニエンスストア、飲食店、カフェ、美容院、ランドリーサービスなど、住民や観光客にサービスを提供する裾野産業が既に出現し、現在も営業中であり、物件引渡し後の投資家の事業計画に沿って、今後順次開業準備が進められています。特に5月19日には、ノバワールド・ファンティエット経済観光都市のリニューアルオープンが魅力的なビジネス環境の創出を継続し、投資家を刺激するとともに、多くの雇用を創出しています。さらに、省人民委員会が「プロジェクト全体が稼働すれば、ビントゥアン省の定番観光地となるだけでなく、付随する交通インフラが省全体の大規模な交通網を整備・構築し、投資プロジェクトの実施を促進する」と評価したように、期待も高まっています。
しかし、再開が期待どおりに効果的であるためには、プロジェクトはできるだけ早く法的障害を解決する必要があります。2023年5月初旬、ノバ不動産投資グループ株式会社は、ビントゥアン省におけるノバランドのプロジェクトが直面している法的問題の解決に対する支援を省指導部に提出しました。プロジェクトは危機的な状況にありました。プロジェクトの法的手続きが不完全なため、銀行による売上収益とプロジェクト融資が差し押さえられており、最大500億ドン/日の利息支払いが重なっていました。具体的には、法律で定められた50年間の一括払いで土地使用料を支払うことを会社に選択できるようにすること、そして会社が土地使用料を支払い、プロジェクトと販売の法的手続きを完了できるように、合理的な土地価格を早急に決定することという、2つの重要な問題の早急な解決を要求しました。
具体的な土地価格の決定は目新しい問題ではなく、2025年末までに定められたスケジュールに従ってプロジェクトを迅速に完了させるための注意喚起とみなされています。しかし、これは省当局が非常に懸念し、解決に向けて調整を重ねてきた問題でもあります。しかしながら、特にノバワールド・ファンティエットのような大規模で多目的に利用されるプロジェクトについては、ビントゥアン省では前例のない、さまざまな意見や規制の適用上の障害がありました。そのため、2023年3月末、省人民委員会は天然資源環境省に文書を送付し、オーシャンバレー観光複合施設プロジェクトの土地リース料の算定に用いる具体的な土地価格の決定における困難を解決するための指導を求めました。
多くの障害
上記文書によると、オーシャンバレー観光団地プロジェクトは、省人民委員会から8期にわたり総面積963ヘクタールの土地リースを取得した。現在、同社は第9期の土地リース申請を準備しており、面積は4.74ヘクタールに及ぶ。この過程で、省人民委員会は、2017年から現在までの複数の文書でリースされた土地面積の土地リース料を計算するための土地価格を決定するために、土地価格表の土地価格に土地価格調整係数（係数K）を乗じた価格を暫定的に適用することに同意した。これを受けて、同社は補償金、立ち退き料、移住のための前払金を差し引いた後、土地リース料を暫定的に省予算に納付し、残高は1,393.3億ドンとなった。
しかし、省人民委員会が承認したプロジェクトの具体的な土地価格はまだ決定されていません。現在、省土地管理局はコンサルティング会社と契約を結び、プロジェクトの土地価格を決定しています。コンサルティング会社は、プロジェクトの規模と性質、評価対象地域の市場状況を分析・評価した結果、天然資源環境省通達第36/2014号第6条に規定されている剰余金方式による評価を提案しました。しかし、いくつかの困難に直面しています。その一つは、評価時期の決定です。2013年土地法第108条第3項には、「土地使用料及び土地賃借料の算定時期は、国が土地の割り当て、土地の賃借、土地利用目的の変更の許可、又は土地使用権の承認を決定した時点とする」と規定されています。一方、本プロジェクトは、2014年から2021年にかけて、省人民委員会から8回にわたり土地賃貸借決定を受けており、さらに、1/500スケールの詳細建設計画が承認された時期も特定されています。評価時期が複数回に分かれているため、評価日と1/500スケールの詳細建設計画の承認日の間に齟齬が生じ、法的根拠の適用や入力情報の処理が困難になっています。さらに、本プロジェクトの評価の一部は、2013年土地法の施行日以前に行われたものです。そのため、評価方法の法的根拠、実施権限、そして当時の具体的な土地評価額については、意見が分かれています。
省人民委員会は、上記内容に関するガイダンス案に加え、天然資源環境省に対し、投資資本率、基準と単価、投資資本率および投資見積の発行日が評価日と一致しない場合の建設価格上昇の計算方法についても具体的なガイダンスを提供するよう要請した。さらに、比較資産間の類似度を判断するための具体的な基準、比較資産と評価対象資産の類似性を証明する方法、事業サイクルの長い資産の賃貸価格および販売価格の上昇率を決定するための根拠も必要となる。これは、本プロジェクトが大規模であり、多くの複雑な投資・事業項目、そしてビントゥアン省にはまだ存在しない独自の事業項目が含まれているためである。したがって、土地賃料算定のための具体的な土地価格に関する解決策が早急に見出され、ノバワールド・ファンティエットの操業が適時に円滑に進められるならば、地域を代表する企業に利益をもたらすだけでなく、新しく魅力的な観光地の活性化を決定づけ、ビントゥアンが地域におけるリゾート観光のリーダー的地位を築く上で大きな力となるでしょう。さらに、適切な土地価格設定の手法が確立され、ハムタンのような大規模工業団地の建設開始も可能になるでしょう。
具体的な土地価格の承認の進捗状況については、省人民委員会が2022年10月26日付報告書第218/BC-UBND号および2022年9月16日付報告書第186/BC-UBND号において、省党委員会常務委員会に報告し、審議を求めています。これを受けて、サイゴン・タイ・ズオン評価投資株式会社は現在、評価結果を確定するための追加情報を収集しています。省内の複数の企業が協力し、本プロジェクトの土地価格決定を支援する情報を提供しています。
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