土地価格リスクが開発を「脅かす」

[広告_1]

大型プロジェクトの発生に伴い、現地市場で価格変動が起こり、仮想的な土地価格が生まれるため、コンサルティング会社は、省が投資家に賃貸する土地価格が適正価格であることを保証するための計算方法を選択せざるを得ません。省内では、この土地価格を待って賃貸する大型プロジェクトが存在するため、これは様々な観点から難しい問題と考えられています。

絶滅危惧種

ファンティエット市ティエンタンコミューンのオーシャンバレー観光複合施設プロジェクト（デルタバレー・ビントゥアン株式会社のノヴァワールド・ファンティエットプロジェクトとしても知られる）は、1,000ヘクタールの敷地面積を誇り、海岸線に沿って7キロメートルにわたって広がる大規模プロジェクトです。現在までに、第1フェーズが稼働しており、5つ星のモーベンピックリゾートファンティエットホテル、4つ星のラディソンリゾートファンティエット、36ホールのPGAゴルフコース群、サーカスランド遊園地、ビキニビーチスクエア・シーパーク、スポーツコンプレックススポーツセンター、レストランやカフェチェーンなど、多様な施設が揃い、これまでに約15万人の観光客が滞在、遊び、エンターテイメントを楽しんでいます。ミニホテル、レストラン、コンビニエンスストア、飲食、カフェ、美容院、ランドリーなど、住民や観光客向けの関連産業が、住宅引き渡し後の投資家の事業計画に基づき、既に出現し、現在も出現し、そして出現しようとしています。特に、5月19日にはノバワールド・ファンティエット経済観光都市区が再開発され、魅力的なビジネス環境の整備を継続し、投資家を刺激するとともに、労働者の雇用創出にも貢献しています。さらに、省人民委員会が「プロジェクト全体が稼働すれば、ビントゥアン省の定番観光地となるだけでなく、付随する交通インフラ整備も省全体の大規模な交通網の形成に寄与し、投資プロジェクトの実施を促進するだろう」と評価するなど、期待が高まっています。

しかし、再開が期待どおりの効果を上げるためには、プロジェクトは関連する法的問題をできるだけ早く解決する必要があります。以前、2023年5月初旬、No Va不動産投資グループ株式会社は、ビントゥアン省のNovalandプロジェクトの法的問題を処理する提案を支持するよう省の指導者に嘆願書を送りました。危機的な状況にあったためです。プロジェクトの法的文書が完成しなかったため、販売とプロジェクトローンからのキャッシュフローが銀行によってロックされ、さらに最大500億VNDの毎日利息を支払うプレッシャーがありました。具体的には、同社は2つの問題を緊急に解決することを提案しました。つまり、会社が法律に従って50年に1回土地使用料を支払うことを選択できるようにすること、そして会社が土地使用料を支払い、プロジェクトの法的文書と販売の法的文書を完成させるための合理的な土地価格を緊急に決定することです。

具体的な土地価格の算定は新たな問題ではなく、プロジェクトが2025年末までに定められたスケジュール通りに完了するよう促すための注意喚起だと考えられている。しかし、これは省当局が細心の注意を払い、解決に向けて調整してきた問題でもある。しかし、実施段階では、特にノバワールドファンティエットのような大規模で多目的なプロジェクトの場合、申請時の規制に固執するなど、さまざまな意見があり、ビントゥアン省では前例がない。そのため、2023年3月末、省人民委員会は、オーシャンバレー観光複合施設プロジェクトの土地賃料を計算するための具体的な土地価格を決定する際の困難を解決するための指導を求める文書を天然資源環境省に送付した。

多くの問題

上記文書の内容によると、オーシャンバレー観光コンプレックスプロジェクトは、省人民委員会から8期にわたり総面積963ヘクタールの土地をリースしている。現在、同社は第9期の土地リース書類（面積4.74ヘクタール）を準備中である。その過程で、プロジェクトは省人民委員会の承認を受け、2017年から現在までの多くの文書でリースされた土地面積の地代を計算するための地価を確定するために、地価表の地価に地価調整係数（係数K）を乗じた価格を暫定的に適用した。それに応じて、同社は地代を暫定的に省予算に納付しており、補償金、立ち退き費用、移住前払金を差し引いた後の残額は1393.3億ドンである。

しかしながら、省人民委員会が承認したプロジェクトにおいて算定された具体的な土地価格はまだ入手できていません。現在、省土地管理局は、上記プロジェクトの土地価格決定に関する助言を行うコンサルティング機関と契約を結んでいます。コンサルティング機関は、プロジェクトの規模と性質、および評価対象地域の市場実態を分析・評価する過程で、天然資源環境省通達第36/2014号第6条の規定に基づき、剰余金方式を適用して評価を行うことを提案しました。しかし、いくつかの困難に直面しています。それは、評価時期の決定です。2013年土地法第108条第3項には、「土地使用料及び地代金の算定時期は、国が土地の割り当て、土地の賃借、土地利用目的の変更の許可、及び土地使用権の承認を決定した時点とする」と規定されています。一方、当該プロジェクトは、2014年から2021年にかけて、省人民委員会から最大8回にわたり土地賃貸借の決定を受けています。さらに、当該プロジェクトの1/500詳細建設計画の承認時期が異なり、評価時期が異なるため、評価時期と1/500詳細建設計画の承認時期が重なり、法的根拠の適用や入力情報の取り扱いが困難でした。さらに、当該プロジェクトは2013年土地法の施行前にも評価時期が重なっており、評価方法、実施機関、具体的な土地評価に関する法的根拠については、現在も様々な意見が出ています。

上記の勧告に加え、省人民委員会は天然資源環境省に対し、投資資本率、基準、単価、投資資本率および投資見積の発行時期が評価時期と一致しない場合の建設価格の下落の計算方法について具体的な指針を示すよう要請した。同時に、比較資産の類似性を判断するための具体的な基準、比較資産と評価資産の類似性を証明する方法、事業進捗の長い資産の賃貸価格および売却価格の上昇率を決定するための根拠も必要である。このプロジェクトは大規模であり、多くの複雑な投資および事業項目があり、ビントゥアン省ではまだ利用できない特殊な事業項目も含まれているためである。したがって、地代算定のための具体的な土地価格の早期解決策を見つけ、ノバワールド・ファンティエットの操業開始を適切な時期に調整することができれば、この地域の牽引役を担う企業間の共生関係を築くだけでなく、ビントゥアンがこの地域のリゾート観光のリーダー的地位を築くための新たな魅力的な観光地の賑わいを決定づけることにもつながるでしょう。さらに、ハムタンのような大規模工業団地の建設開始に適した土地価格の算定方法も開拓されるでしょう。

具体的な土地価格の承認の進捗状況については、省人民委員会が2022年10月26日付報告書第218/BC-UBND号および2022年9月16日付報告書第186/BC-UBND号において、省党委員会常務委員会に報告し、審議を求めています。これを受けて、現在、サイゴン・タイ・ズオン評価投資株式会社は、評価結果を完成させるための追加情報を収集しています。省内の複数の企業が協力し、上記プロジェクトの土地価格決定作業に役立てるため、情報を提供しています。

[広告2]
ソース