不動産市場はどうなっているのでしょうか?
2024年の最初の6か月間、ベトナムの不動産市場は多くの前向きな成長の兆候を受け、多くの分野、特にアパート商品は供給と流動性の両面で回復しています。
CBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は次のようにコメントしています。「不動産市場は、安定したマクロ経済成長、依然として好調なFDI、そして不動産開発、特に産業用不動産の促進など、多くの要因から回復の兆しを見せています。」
さらに、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる長い期間の影響を受けた後、海外からの観光客がベトナムに戻ってきており、この要因は観光産業全体、特に観光用不動産にとってプラスの原動力となっています。
「金利は比較的中程度から低い水準にあり、それが最近の経済と不動産市場の成長を後押しする原動力にもなっている」とホアイ・アン氏は付け加えた。
この評価に同意して、ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長ファム・ティ・ミエン氏は次のように述べています。「2024年第2四半期末までに、投資用および居住用の不動産を購入するためにお金を使うことを決める顧客の数は、一次市場と二次市場の両方で大幅に増加しており、多くのプロジェクトの吸収率がわずかに改善するのに役立ちます。」
しかし、ミエン氏によると、すべてのセグメントがプラス成長しているわけではなく、セグメント間の差異が顕著です。その中で、市場の「主役」は依然として産業用不動産です。次に、アパートセグメントが市場の流動性を牽引し「支配」する主要セグメントとなっています。
低層・土地部門でも、主に中部地域などでいくつかのプロジェクトが良好な売買・譲渡取引実績を記録しており、回復の兆しが見え始めています。
観光・リゾート不動産セグメントだけを見ると、2024年第1四半期と比較して第2四半期はより明るい兆候が見られました。ただし、供給量と取引量は同時期に比べて大幅に増加したものの、明確な変化はあまり見られません。
ミエン氏は次のように強調した。「2024年の最初の6か月間の市場の前向きな成長の兆候は、政府、政府機関、不動産企業自身の共同の努力による多くの強みの結晶です。」
「2024年上半期、ベトナムの不動産市場は全体的に明るい兆しを見せており、一部のセグメントや地域では明確な回復が見られます。こうした「優位性」は市場を「爆発的に」成長させるほど強力ではありませんが、下半期にはより印象的な結果につながる基盤となることは間違いありません」とミエン氏は述べた。
不動産法の専門家である弁護士グエン・ヴァン・ディン氏は次のように述べた。「上記の法律体系は、まず第一に、今後不動産事業に好影響を与え、企業から消費者、さらには外国人投資家や海外在住のベトナム人まで、社会的組織に多くの好影響をもたらすでしょう。」 「新たな規制は基本的に不動産プロジェクトの流れを創出し、特に新規プロジェクトは実施の機会を得ることになります。停滞しているプロジェクトは、移行規制のおかげで解消される可能性があります。しかしながら、依然として停滞し続けるプロジェクトが存在することは認めざるを得ません」とディン氏は述べた。 |
8月1日に信頼を寄せよう
毎月、四半期ごとにプラス成長を記録しているものの、回復のペースは依然として緩やかで、本格的な回復には至っていません。その理由は、制度や法律のボトルネックが依然として回復を阻む「オオトカゲ」となっているためです。なぜなら、制度や法律のボトルネックは、不動産業界が直面している困難の70%を占めているからです。
しかし、8月1日からは、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法、2023年信用機関法など一連の新しい規制が正式に発効し、多くのボトルネックが解消されることになる。
この問題に関して、首相の経済諮問グループのメンバーであるトラン・ディン・ティエン准教授は、新しい法律は確実にプラスの影響をもたらし、市場の回復と発展の促進に貢献するだろうと述べた。
これらの法律は、困難や問題に直面している市場を背景に起草されたため、その目的はこれらの困難や問題を徹底的に解決することにありました。
「実際、最近可決された法律に示された障害やボトルネックを解決するための取り組みは、まだ期待に応えてはいないものの、確実にプラスの効果をもたらすでしょう」と、准教授のトラン・ディン・ティエン博士は述べています。
ブランド戦略・競争研究所所長のヴォ・トリ・タン博士も同様の見解を示し、次のように評価しています。「新法が正式に施行されれば、新たな法的枠組みが生まれ、市場の「ボトルネック」の大部分が解消されるでしょう。既存の問題の70～80%は法的問題に起因しています。同時に、不動産市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するための基盤が築かれるでしょう。」
しかし、ヴォー・トリ・タン博士は、実施プロセスの有効性を確保するためには、質の高い内容を確保し、市場を綿密に追跡した上で政令の完成を早める必要があると指摘した。
一方、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は次のように述べた。「現在、ベトナム全土で1,200件以上のプロジェクトがあり、総資本は300億ドルを超えていますが、法的問題による困難に直面しており、検査と検討を待っています。」
このような状況に直面して、政府と国会は、土地法、不動産業法、住宅法、信用機関法など市場に関連する法律を改正しました。
「今回の改正法では、土地利用に関する制度規制を統一し、法律の重複や矛盾を避け、投資活動と土地資源の利用を明確かつ透明にし、実務能力をどのように促進するかに焦点を当てることが立法者の視点です」とディン氏は述べた。
ディン氏によると、最近の市場の混乱は淘汰の様相を呈しており、市場には有能な企業だけが残されている。中小企業は、市場で発展し生き残るための十分な力を得るために、合弁や提携を組むことを余儀なくされるだろう。
「法律が施行されれば、企業は『泥棒を手ぶらで捕まえる』ことはできなくなり、プロジェクトの開発ははるかに困難になるでしょう。投資家は真のプレイヤーでなければなりません。新しい法規制が施行されると、バーチャルサーフィンやウェーブライディングは不可能になります」とディン氏は述べた。
8月1日以降、市場が急上昇する勢いを生み出す可能性のあるプラス要因がある一方で、新たな規制は新たな問題も引き起こし、特に苦戦している不動産業界など企業に少なからぬプレッシャーを与えている。
この問題についてより明確に語った不動産法の専門家、ハノイ弁護士会のファム・タン・トゥアン法務顧問は、上記の法律には未解決の問題がいくつか残っていると述べた。
例えば、2024年土地法には、落札者が移住支援に対する補償を遅延した場合、入札が取り消される可能性があるという新たな規定が盛り込まれています。また、2023年不動産事業法では、技術インフラを含む土地使用権の譲渡を伴うプロジェクトの一部譲渡における「境界」画定に関する新たなボトルネックが生じています。
そのため、トゥアン氏は、新たな問題が生じているため、州の管理機関は改善のためにさらに研究を続ける必要があると述べた。
ベトヴ
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出典: https://www.congluan.vn/nhieu-chuyen-gia-dat-cuoc-niem-tin-vao-thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-sau-ngay-1-8-post305842.html
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