観光業の改善による前向きな兆候
ベトナム統計総局のデータによると、2022年のベトナムの観光客数は合計1億130万人に達し、そのうち海外からの観光客は370万人で、前年比2,228%増となった。海外からの観光客は主にベトナムの観光客数の3%を占め、2021年の0.4%から増加したものの、パンデミック以前の2019年の17%水準には及ばなかった。海外からの観光客のうち、韓国からの観光客は26%、米国からの観光客は9%で続いている。インドは新興市場で、海外からの観光客の3%を占めている。 ハノイの観光客数は1,870万人で、市の目標である1,000万人を大きく上回った。ハノイの国内観光客は1,720万人で前年比330%増、海外からの観光客は150万人で前年比650%増となった。
ハノイのホテルは入居者から特に注目されています。
市場はまた、ベトナムと中国間の定期航空便の再開により、中国人観光客の回復も期待しています。航空会社は現在、中国からの観光客受け入れに関する今後の決定を待って、航空便の再開を2023年4月下旬または5月まで延期しています。ホテル業界は、この主要市場からの観光客の回復によって恩恵を受けると予想されます。
ホテル業界は、観光客に加え、ビジネス旅行者や外国人投資家からの大きな需要も記録しました。2023年までに、ベトナム市場はパンデミック後徐々に安定し、経済成長期に入り、FDIを含む多くの投資活動を誘致しました。外国人投資家はハノイなどの大都市に留まり、その後徐々にバクニンやハイフォンなどの近隣地域へと移動する傾向があります。
記録によると、ハノイの3つ星ホテル以上の客室稼働率は明らかに向上しています。この期間のホテル稼働率は49%に達し、前四半期比7ポイント増、前年比22ポイント増となりました。5つ星ホテル部門のみでは、客室稼働率は60%に達しました。また、この期間の平均客室料金は250万ドンで、前四半期比15%増、前年比41%増となりました。2022年通年では、客室稼働率は16%増の39%となり、平均客室料金は220万ドンで、前年比23%増となりました。
ホテルの供給が増え、より多様化
2023年には、1,300室規模のホテルプロジェクト8件が新たに開業する予定で、2024年以降には、フォーシーズンズ、ロッテ、デュシット、ウィンク、アコー、新羅ホテル、ハイアット、マリオット、ヒルトンといった国際的なホテル運営会社が、ハノイ市場で約10,300室規模のホテルプロジェクト60件を開業する予定です。5つ星ホテルのヒルトン・ハノイ・オペラも改装のため一時閉館し、ウォルドーフ・アストリア・ブランドとして再オープンします。
パンデミック後、投資家は以前のようにプロジェクト規模の開発に注力するのではなく、デザイン、顧客体験、サービスの質をより重視するようになりました。これは前向きな兆候と考えられています。なぜなら、ベトナム市場は、真のウェルネスリゾートモデル、ビーチクラブなどのエンターテイメント施設やアドベンチャースポーツアクティビティを備えたリゾート、ポシュテルモデル（若いゲストをターゲットにした宿泊モデル）、退職者向けリゾート宿泊施設（シニアリビング）、コリビングモデル、質の高いサービスアパートメントなど、より多様な商品を求めているからです。
投資家の視点から、サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「投資家は、観光シーズンのピーク時に増加する観光客を迎えるために積極的に準備を進め、宿泊施設の選択肢を徐々に増やしていくでしょう。しかし、国内外からの観光客の需要は、現時点ではホテルの収容能力を100%に引き上げるには不十分です。ダナンの沿岸市場は、2019年の収容能力レベルの約50%にしか達していません。したがって、段階的に収容能力を高め、段階的にプロジェクトの建設と改修を行うという合理的な運営戦略を策定することは、投資家がこの機会を効果的に活用するために採用すべき典型的な戦略の一つです。」
ハン氏によると、このトレンドに対応するために、現在市場に必要なことの一つは、法的枠組みの整備です。投資規制の明確化と厳格な遵守は、投資家が市場への信頼を強める原動力となるでしょう。同時に、投資家は法的手続き上の問題を迅速に解決するための緊急時対応策を積極的に準備し、受動的な姿勢で投資家の信頼を失墜させることがないよう努める必要があります。これが、投資家をプロジェクトに引き付け、将来的にホテルセグメントの成長を促進する鍵となるでしょう。
投資家の視点から見ると、現在、リゾート不動産には多様な商品があり、選択肢も豊富です。しかし、それぞれのリゾート不動産には独自の特徴があります。投資家は、販売資料の図解だけに基づいて投資判断を下すのではなく、商品の性質をより深く理解し、プロジェクトの価値と潜在的な利益を評価する必要があります。
サヴィルズ・ホテルズ・アジア太平洋地域のコンサルティング責任者であるウエン・グエン氏は次のように分析しています。「投資家は、不動産商品を所有する目的を明確にする必要があります。個人用宿泊施設、リゾート、あるいは投資商品ライン、そしてキャッシュフローの活用といった目的です。次に、開発ユニットについて理解を深めましょう。投資家が質の高い商品を提供でき、効果的な管理・運営能力の実績を持ち、購入者へのコミットメントを履行してきた実績があれば、そのプロジェクトは市場の注目を集めやすいでしょう。」
「さらに、投資家はプロジェクトの事業運営能力にも注意を払う必要があります。これは将来の収益と投資の収益性に影響を与える要素だからです。購入者は、運営ユニット、プロジェクトのブランド、リース協力体制、提供されるユーティリティについて理解する必要があります。これらはすべて、プロジェクトへの投資を決定する前に調査する必要がある基本的な要素です」とウイエン氏はコメントしました。
つまり、プロジェクトの実施能力、運用開始時の管理効率、使用目的での購入や投資を主目的とした購入のニーズを満たす能力などが、投資家が注目すべき要素です。
ニャン・ハ・ファン
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